Lejeloven § 145

Efter den gældende lejelovs § 62 a, stk. 1, har lejeren af en beboelseslejlighed ret til at udføre nærmere fastsatte forbedringsarbejder m.v. i lejligheden og ved fraflytning få godtgørelse for de afholdte udgifter efter reglerne i stk. 4-8. Boligministeren fastsætter nærmere regler om afgrænsningen af disse arbejder. Bestemmelsen i 1. pkt. gælder ikke for lejere i fremlejeforhold efter § 70 og lejere i tidsbegrænsede lejeforhold efter § 80.

Efter den gældende lejelovs § 62 a, stk. 2, skal lejeren forudgående anmelde de påtænkte forbedringsarbejder m.v. til udlejer. Nødvendig byggesagsbehandling forestås og betales af lejeren. § 29, stk. 10, finder tilsvarende anvendelse.

Efter den gældende lejelovs § 62 a, stk. 3, skal forbedringer m.v. efter stk. 1 være rimelige og hensigtsmæssige. Udlejeren kan nægte lejeren at forbedre det lejede, når særlig vægtige grunde taler herfor, herunder når der er tale om uhensigtsmæssige arbejder, f.eks. særlige luksusprægede eller særlige energiforbrugende arbejder. Lejeren kan lade arbejderne udføre, såfremt udlejeren ikke har gjort indsigelse senest 6 uger efter lejerens anmeldelse af arbejderne efter stk. 2. Indsigelsen skal være skriftlig og angive, hvilke arbejder der gøres indsigelse imod, og begrundelsen herfor.

Efter den gældende lejelovs § 62 a, stk. 4, beregnes godtgørelsen på grundlag af afholdte udgifter, som skal dokumenteres efter arbejdernes afslutning og påtegnes lejekontrakten. Udlejer kan reducere beregningsgrundlaget for godtgørelse med værdien af eksisterende installationer og bygningsdele m.v., som er omfattet af forbedringsarbejderne. Udlejer kan endvidere reducere beregningsgrundlaget for godtgørelse, hvis udgifterne skønnes at være uforholdsmæssigt høje.

Efter den gældende lejelovs § 62 a, stk. 5, udgør godtgørelsen den del af de afholdte udgifter beregnet efter stk. 4, som efter fradrag af eventuel støtte efter anden lovgivning overstiger 13.938 kr. Godtgørelsen kan højst udgøre 110.252 kr. Godtgørelse på mindre end 2.788 kr. udbetales ikke. Som afholdte udgifter kan alene medregnes dokumenterede udgifter til virksomheder, der er registreret efter lov om merværdiafgift (momsloven), og som driver bygge- og anlægsvirksomhed. De i 1.-3. pkt. nævnte beløb er opgjort i 2009-niveau og reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Efter den gældende lejelovs § 62 a, stk. 6, kan der ydes godtgørelse for flere forbedringer m.v. i samme lejlighed, selv om arbejderne ikke udføres samtidig. Under hensyntagen til nedskrivningen efter stk. 7 kan den samlede godtgørelse til en lejer dog aldrig overstige beløbsgrænsen i stk. 5.

Efter den gældende lejelovs § 62 a, stk. 7, nedskrives den oprindeligt beregnede godtgørelse med 10 pct. for hvert år, forbedringen m.v. har været i brug, første gang dog først 2 år efter at forbedringen er taget i brug, medmindre anden nedskrivning aftales imellem lejer og udlejer under hensyn til arbejdernes karakter. Ibrugtagningsdatoen for forbedringen m.v. skal sammen med en eventuel særlig aftale om nedskrivning af godtgørelsen påtegnes lejekontrakten.

Efter den gældende lejelovs § 62 a, stk. 8, udbetales godtgørelsen af udlejer ved lejerens fraflytning, hvis udførelsen af arbejderne er tilendebragt, jf. § 99, stk. 3. Udlejer kan foretage modregning i godtgørelsen for lejerens forpligtelser over for udlejer.

Efter den gældende lejelovs § 62 a, stk. 9, kan en ny lejer ved genudlejning i nedskrivningsperioden, jf. stk. 7, enten vælge at betale den nedskrevne godtgørelse til udlejeren eller vælge at betale en lejeforhøjelse, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi, jf. § 58. Ved genudlejningen efter nedskrivningsperiodens udløb, jf. stk. 7, kan udlejeren kræve en lejeforhøjelse, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi, jf. § 58.

Efter den gældende lejelovs § 62 a, stk. 10, har en lejer, der flytter, og som har betalt den nedskrevne godtgørelse til udlejer efter stk. 9, i nedskrivningsperioden, ret til godtgørelse svarende til den nedskrevne godtgørelse beregnet efter stk. 7 modregnet eventuelle forpligtelser over for udlejer, jf. stk. 8.

De nærmere regler om, hvilke forbedringsarbejder lejeren har ret til at udføre og få økonomisk godtgørelse for, er fastsat i bekendtgørelse nr. 845 af 30. september 1994 om råderet og godtgørelse for individuelle forbedringer m.v. i privat byggeri.

I § 145, stk. 1 , foreslås, at lejeren af en beboelseslejlighed har ret til at udføre nærmere fastsatte forbedringsarbejder m.v. i lejligheden og ved fraflytning få godtgørelse for de afholdte udgifter efter reglerne i stk. 4-8. Bestemmelsen i 1. pkt. gælder ikke for lejere i fremlejeforhold efter § 158 og lejere i tidsbegrænsede lejeforhold efter § 173.

Bestemmelsen indeholder reglerne om lejerens råderet, som giver den enkelte beboelseslejer ret til efter de i bestemmelsen fastsatte regler at foretage en række forbedringer m.v. i boligen og ved fraflytning få godtgørelse fra udlejeren for en del af de afholdte udgifter. Der skal være tale om forbedringer af det enkelte lejemål, som ikke vedrører hele ejendommens forsyning, udseende m.v. Det vil fremgå af den bekendtgørelse, der vil blive udstedt i medfør af stk. 11, hvilke arbejder der vil være omfattet af råderetten.

Råderetten gælder ikke for lejere i fremlejeforhold efter lovforslagets § 158 og lejere i tidsbegrænsede lejeforhold efter lovforslagets § 173. Retten gælder heller ikke for lejere af værelser.

De arbejder, som lejeren udfører efter bestemmelsen, bliver udlejerens ejendom. Udlejeren har derfor vedligeholdelsespligten, medmindre der er truffet gyldig aftale om en anden fordeling af vedligeholdelsespligten. Som følge heraf har lejeren ved fraflytning ikke ret til at bortfjerne forbedringerne eller ret til at sælge forbedringerne til en ny lejer. Dette gælder både i nedskrivningsperioden og efter udløbet af denne.

Der er ikke i bestemmelsen fastsat forbud mod eget arbejde, men der kan ikke opnås godtgørelse for eget arbejde og materialeudgifter i denne forbindelse, jf. bemærkningerne til stk. 5.

Råderetten omfatter kun mulighed for at gennemføre arbejder i boligen. Arbejder, der vedrører selve ejendommen, som fx hulmursisolering og vinduesudskiftning, ligger uden for anvendelsesområdet.

I stk. 2 foreslås, at lejeren forudgående skal anmelde de påtænkte forbedringsarbejder m.v. til udlejeren. Nødvendig byggesagsbehandling forestås og betales af lejeren. § 142, stk. 3, finder tilsvarende anvendelse.

Lejere, der ønsker at udføre forbedringsarbejder, som er omfattet af råderetsbestemmelsen, skal anmelde arbejderne til udlejeren. Dette skal ske, inden arbejdet sættes i gang.

Da ansvaret for anmeldelsen påhviler lejeren, vil det være hensigtsmæssigt, at lejeren sender en skriftlig anmeldelse. Lejeren kan på den måde sikre sig bevis for, at anmeldelse er sendt til udlejeren, og at anmeldelsen indeholder tilstrækkeligt med oplysninger til, at udlejeren kan vurdere anmeldelsen. Hvis lejeren ikke overholder kravet om forudgående anmeldelse til udlejeren, mister lejeren efter omstændighederne retten til godtgørelse.

Lejeren skal selv sørge for at indhente byggetilladelse eller foretage anmeldelse til bygningsmyndighederne, hvor dette kræves.

Endelig er lejeren erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget af foretagne forbedringsarbejder omfattet af råderetten. Udlejeren kan kræve, at lejeren ved forsikring eller på anden måde stiller fornøden sikkerhed for opfyldelsen af erstatningsansvaret, jf. henvisningen til lovforslagets § 142, stk. 3.

I stk. 3, 1. og 2. pkt., foreslås, at forbedringer m.v. efter stk. 1 skal være rimelige og hensigtsmæssige. Udlejeren kan nægte lejeren at forbedre det lejede, når særlig vægtige grunde taler herfor, herunder når der er tale om uhensigtsmæssige arbejder, fx særligt luksusprægede eller særligt energiforbrugende arbejder.

Udlejeren skal foretage en konkret og individuel vurdering af arbejdets karakter, herunder om der er tale om udskiftning eller ændring af forhold, som i øvrigt er nye og velfungerende. Lejeren vil fx ikke være berettiget til at udskifte et køkken, der kun er få år gammelt. Dette må forudsætte en særlig aftale med udlejeren. Som eksempel på vægtige grunde til at nægte udførelsen af arbejder kan nævnes særligt luksusprægede og særligt energiforbrugende arbejder, som ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til at klare. Det må endvidere betragtes som uhensigtsmæssigt at udføre forbedringsarbejder m.v. i en ejendom, som er omfattet af en beslutning om kondemnering.

Endelig vil udlejeren som en særlig vægtig grund kunne anføre, at der i ejendommen er et uforholdsmæssigt stort antal lejligheder, hvor lejere udfører eller har udført forbedringer i henhold til bestemmelsen, og hvor godtgørelserne endnu ikke er helt nedskrevet. I en sådan situation vil udlejeren kunne risikere at skulle udbetale flere godtgørelser inden for kort tid og dermed blive påført en urimelig likviditetsmæssig byrde. Udlejeren vil også kunne modsætte sig forbedringsarbejder, hvis det må antages, at de ikke står i et rimeligt forhold til værdien af det lejede.

I stk. 3, 3. og 4. pkt., foreslås, at lejeren kan lade arbejderne udføre, såfremt udlejeren ikke har gjort indsigelse senest 6 uger efter lejerens anmeldelse af arbejderne efter stk. 2. Indsigelsen skal være skriftlig og angive, hvilke arbejder der gøres indsigelse imod og begrundelsen herfor.

Udlejeren skal senest 6 uger efter anmeldelsen skriftligt meddele lejeren et begrundet afslag, hvis udlejeren har særligt vægtige grunde til at nægte lejeren at udføre de påtænkte arbejder. 6-ugersfristen regnes fra det tidspunkt, hvor udlejeren har modtaget alle relevante oplysninger, det vil sige en tilstrækkelig beskrivelse af arbejdet med angivelse af udgifternes forventede størrelse.

Har udlejeren ikke gjort indsigelse senest 6 uger efter lejerens anmeldelse, kan lejeren påbegynde arbejderne.

Ved uenighed om lejerens ret til i lejligheden at gennemføre forbedringsarbejder efter bestemmelserne om råderet, kan spørgsmålet indbringes for huslejenævnet, jf.lovforslagets § 147.

I stk. 4 foreslås, at godtgørelsen beregnes på grundlag af afholdte udgifter, som skal dokumenteres efter arbejdernes afslutning og påtegnes lejekontrakten. Udlejeren kan reducere beregningsgrundlaget for godtgørelse med værdien af eksisterende installationer og bygningsdele m.v., som er omfattet af forbedringsarbejderne. Udlejeren kan endvidere reducere beregningsgrundlaget for godtgørelse, hvis udgifterne skønnes at være uforholdsmæssigt høje.

Når arbejderne er færdige, skal lejeren over for udlejeren dokumentere de afholdte udgifter, som skal påtegnes lejekontrakten. Som afholdte udgifter kan alene medregnes dokumenterede udgifter til momsregistrerede virksomheder, som driver bygge- og anlægsvirksomhed, jf. stk. 5. Værdien af eventuelt eget arbejde og materialeudgifter i denne forbindelse medregnes ikke.

Udlejeren kan reducere udgifterne, hvis de skønnes at være uforholdsmæssigt høje sammenlignet med de sædvanligt forekommende udgifter til den type arbejder. Indgår eksisterende installationer eller bygningsdele i arbejderne, kan det være hensigtsmæssigt for at undgå efterfølgende tvister, at udlejeren og lejeren, inden arbejderne går i gang, aftaler, med hvilken værdi de eksisterende installationer indgår i beregningen af godtgørelsen. Der skal ved værdiansættelsen tages hensyn til de eksisterende installationers restlevetid og kvalitet.

Uenighed om beregningen af godtgørelsen afgøres af huslejenævnet, jf. lovforslagets § 147.

I stk. 5, 1.-3. pkt., foreslås, at godtgørelsen udgør den del af de afholdte udgifter beregnet efter stk. 4, som efter fradrag af eventuel støtte efter anden lovgivning overstiger 15.951 kr. Godtgørelsen kan højst udgøre 126.179 kr. Godtgørelse på mindre end 3.191 kr. udbetales ikke.

Det fremgår af bestemmelsen, inden for hvilke beløbsrammer lejeren kan forlange godtgørelse. Ved opgørelsen af de afholdte udgifter skal der reduceres for eventuel støtte efter anden lovgivning. Bestemmelsen fastsætter størrelsen af det bundfradrag, der ikke ydes godtgørelse til. Endvidere fastsætter bestemmelsen et maksimum for godtgørelsens størrelse. Endelig fastsætter bestemmelsen en bundgrænse for udbetaling af den nedskrevne godtgørelse. Udgifter ud over de angivne rammer påhviler det lejeren selv at betale.

I stk. 5, 4.-6. pkt., foreslås, at som afholdte udgifter kan alene medregnes dokumenterede udgifter til virksomheder, der er registreret efter lov om merværdiafgift, og som driver bygge- og anlægsvirksomhed. De i 1.-3. pkt. nævnte beløb er opgjort i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. lovforslagets § 204.

Det følger af bestemmelsen, at det alene er udgifter til momsregistrerede virksomheder, der kan medregnes i ombygningsudgiften. Eget arbejde kan således ikke medtages.

Som andre beløbsgrænser i loven foreslås, at de i bestemmelsen nævnte beløbsgrænser reguleres efter udviklingen i nettoprisindekset, jf. lovforslagets § 204. Beløbet afrundes til nærmeste kronebeløb.

I stk. 6 foreslås, at der kan ydes godtgørelse for flere forbedringer m.v. i samme lejlighed, selv om arbejderne ikke udføres samtidig. Under hensyntagen til nedskrivningen efter stk. 7 kan den samlede godtgørelse til en lejer dog aldrig overstige beløbsgrænsen i stk. 5.

Det følger heraf, at der kan udføres flere forbedringsarbejder efter hinanden inden for det samlede maksimum. Bundfradraget skal imidlertid fratrækkes i forbindelse med beregning af godtgørelse for hvert enkelt forbedringsarbejde, og der sker nedskrivning af godtgørelsen for hvert enkelt arbejde for sig. Det kan derfor bedst betale sig at samle flere påtænkte arbejder i ét samlet arbejde, idet der i så fald kun skal indgå ét bundfradrag i beregningen.

Flere arbejder, der er udført samtidig, fx renovering af badeværelse og køkken, anses som ét arbejde, når lejeren har anmeldt dem som ét arbejde til udlejeren.

Der kan, efterhånden som et godtgørelsesbeløb nedskrives, skabes plads til godtgørelse for nye forbedringsarbejder inden for det fastsatte maksimum. Bundfradraget skal dog som ovenfor nævnt fratrækkes ved beregning af godtgørelse for hvert enkelt af de nye arbejder.

I stk. 7 foreslås, at den oprindeligt beregnede godtgørelse nedskrives med 10 pct. for hvert år, forbedringen m.v. har været i brug, første gang dog først 2 år efter at forbedringen er taget i brug, medmindre anden nedskrivning aftales imellem lejeren og udlejeren under hensyn til arbejdernes karakter. Ibrugtagningsdatoen for forbedringen m.v. skal sammen med en eventuel særlig aftale om nedskrivning af godtgørelsen påtegnes lejekontrakten.

Som følge af denne bestemmelse nedskrives den oprindeligt beregnede godtgørelse over 11 år fra det tidspunkt, forbedringen m.v. har været i brug. Den årlige nedskrivning sker med 10 pct. Der foretages første gang nedskrivning, når der er gået 2 år, fra forbedringen er taget i brug. Bestemmelsen åbner dog mulighed for, at der under hensyn til arbejdernes karakter kan aftales en anden nedskrivning. Alternative aftaler om nedskrivning af godtgørelsen kan såvel være mere fordelagtige som mindre fordelagtige for lejeren end nedskrivning efter 1. pkt. i bestemmelsen.

For at undgå tvivl derom senere skal både ibrugtagningsdatoen og en eventuel særlig aftale om nedskrivning af godtgørelsen påtegnes lejekontrakten.

I stk. 8 foreslås, at godtgørelsen udbetales af udlejeren ved lejerens fraflytning, hvis udførelsen af arbejderne er tilendebragt, jf. § 188, stk. 3. Udlejeren kan foretage modregning i godtgørelsen for lejerens forpligtelser over for udlejeren.

Det følger af bestemmelsen, at flytter lejeren, inden godtgørelsen er fuldt nedskrevet, udbetales restgodtgørelsen til lejeren, der kan foretage modregning i godtgørelsen for lejerens eventuelle forpligtelser over for udlejeren. Hvis lejeren flytter, men andre personer i husstanden fortsætter lejemålet, skal der ikke udbetales godtgørelse. Nedskrivningen af godtgørelsen påvirkes heller ikke.

Udbetaling af godtgørelse kræver, at arbejderne er færdiggjort på fraflytningstidspunktet. Det følger således af bestemmelsen, at har lejeren iværksat forbedringsarbejder mod godtgørelse ved fraflytning, og er disse ikke tilendebragt, når lejeren fraflytter boligen, kan udlejeren enten kræve arbejderne færdiggjort eller eventuelt kræve erstatning, jf. lovforslagets § 188, stk. 3. Lejeren kan også forlange at retablere boligen, hvis det er den billigste løsning for lejeren. Ved retablering har lejeren ikke krav på godtgørelse. Udlejeren kan endelig vælge selv at færdiggøre forbedringsarbejderne. I dette tilfælde vil der ikke skulle udbetales godtgørelse, og udlejeren vil kunne beregne en forbedringsforhøjelse efter lovgivningens almindelige regler og opkræve denne ved genudlejning.

I stk. 9 foreslås, at i nedskrivningsperioden, jf. stk. 7, kan en ny lejer ved genudlejning enten vælge at betale den nedskrevne godtgørelse til udlejeren eller vælge at betale en lejeforhøjelse, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi, jf. § 128. Ved genudlejning efter nedskrivningsperiodens udløb, jf. stk. 7, kan udlejeren kræve en lejeforhøjelse, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi, jf. § 128.

Hvis den lejer, der har udført forbedringerne, fraflytter, kan en ny lejer vælge imellem at indtræde i den fraflyttende lejers godtgørelsesrettigheder overfor udlejeren eller at betale en forbedringsforhøjelse for forbedringerne. Det er op til den nye lejer at beslutte, hvilken af de to muligheder lejeren ønsker. Det er omfattet af udlejerens loyale oplysningspligt at gøre den nye lejer bekendt med arbejderne og denne valgmulighed.

Hvis lejeren ønsker at indtræde i den fraflyttende lejers rettigheder, må lejeren indbetale den nedskrevne godtgørelse til udlejeren, hvorefter lejeren har krav på udbetaling af en yderligere nedskreven godtgørelse ved sin fraflytning. Dette forudsætter, at afskrivningsperioden ikke er udløbet på tidspunktet for lejerens fraflytning. Den ny lejer skal som udgangspunkt indbetale et beløb, der svarer til det beløb, som udlejeren har godtgjort den fraflyttede lejer.

Hvis den nye lejer ikke ønsker at indtræde i den fraflyttede lejers rettigheder til godtgørelse, kan udlejeren beregne sig en lejeforhøjelse som følge af de udførte forbedringsarbejder. Beregningen af forbedringsforhøjelsen sker efter de sædvanlige regler om lejeforhøjelser som følge af udlejerens forbedringer, jf. lovforslagets § 128.

I stk. 10 foreslås, at flytter en lejer, der har betalt den nedskrevne godtgørelse til udlejeren efter stk. 9, i nedskrivningsperioden, har lejeren ret til godtgørelse svarende til den nedskrevne godtgørelse beregnet efter stk. 7 modregnet eventuelle forpligtelser over for udlejeren, jf. stk. 8.

Har den nye lejer betalt godtgørelsen, og flytter lejeren, inden godtgørelsen er fuldt nedskrevet, har vedkommende efter bestemmelsen ret til at få udbetalt restgodtgørelsen.

I stk. 11 foreslås, at indenrigs- og boligministeren fastsætter nærmere regler om afgrænsningen af forbedringsarbejder m.v. efter § 145.

Indenrigs- og boligministeren bemyndiges til at foretage den nærmere afgrænsning af, hvilke arbejder der skal omfattes af råderetten. Det er tanken at udmønte bemyndigelsen i en bekendtgørelse, som indeholder en positivliste over omfattede forbedringsarbejder m.v. De arbejder, der i den enkelte bolig vil kunne ligge inden for rammerne af råderetsarbejder, vil kunne være energibesparende foranstaltninger som efterisolering, opsætning af forsatsvinduer, montering eller udskiftning af termostatventiler og andre ressourcebesparende foranstaltninger. Herudover vil forbedringsarbejder i køkken og bad typisk være omfattet af lejerens råderet.

Den liste over arbejder omfattet af råderetten, der i medfør af bemyndigelsen til indenrigs- og boligministeren vil blive udarbejdet, vil være udtømmende og kan ikke fraviges ved aftale. Endvidere gælder, at arbejderne skal være rimelige, hensigtsmæssige og have en acceptabel kvalitet. De skal udføres håndværksmæssigt forsvarligt. Stilles der i lovgivningen krav om autoriserede håndværkere, skal dette krav opfyldes.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 62 a i den gældende lejelov om lejerens råderet.

Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.16.1.2. og 2.16.2.2.