Lejeloven § 176

Efter den gældende lejelovs § 87, stk. 1, skal udlejerens opsigelse efter § 82, litra b og c, og § 83 være skriftlig og indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse efter stk. 2. Udlejerens opsigelse efter § 83 skal endvidere indeholde oplysning om opsigelsesgrunden. Er det lejede udlejet til andet end beboelse, skal opsigelsen tillige indeholde oplysning om lejerens rettigheder efter §§ 88-90. Indeholder opsigelsen ikke disse oplysninger, er den ugyldig.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 87, stk. 2, at vil lejeren ikke godkende opsigelsen, skal han senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til ham, fremsætte skriftlig indsigelse. Udlejeren må da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at opretholde opsigelsen.

I § 176, stk. 1, foreslås, at udlejerens opsigelse efter § 170, nr. 2 og 3, og § 171 skal være skriftlig og indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse efter stk. 2. Udlejerens opsigelse efter § 171 skal endvidere indeholde oplysning om opsigelsesgrunden. Er det lejede udlejet til andet end beboelse, skal opsigelsen tillige indeholde oplysning om lejerens rettigheder efter §§ 177-179. Indeholder opsigelsen ikke disse oplysninger, er den ugyldig.

Efter bestemmelsen er en opsigelse, som ikke opfylder de i bestemmelsen indeholdte formelle krav, ugyldig. Det vil sige, at den ikke kan tillægges retsvirkninger i overensstemmelse med indholdet. Manglerne kan ikke efterfølgende afhjælpes.

Konsekvensen af en ugyldig opsigelse er, at udlejeren, der har afgivet den mangelfulde opsigelse, må afgive en ny opsigelse, der opfylder betingelserne i loven. Lejeren har ikke en pligt til at gøre udlejeren opmærksom på, at opsigelsen ikke overholder lovens formelle krav. Lejeren vil således uden at iagttage 6 ugers fristen kunne vente til fx under fogedretsbehandlingen med at gøre gældende, at opsigelsen er ugyldig.

Fraflytter lejeren uden forinden at have gjort opmærksom på, at opsigelsen ikke opfylder kravene i loven, vil lejeren som udgangspunkt ikke senere kunne gøre gældende, at opsigelsen var ugyldig. Her anses lejeren for stiltiende at have accepteret opsigelsen. Udlejeren har måske handlet i tillid til, at opsigelsen var gyldig og foretaget genudlejning af det lejede.

En opsigelse efter bestemmelsen skal afgives skriftligt. Udlejeren bærer risikoen for, at opsigelsen er kommet frem til lejeren, og udlejeren har bevisbyrden for dette. For at sikre bevis for, at opsigelsen er kommet frem, kan udlejeren enten give lejeren opsigelsen fysisk, eller sende opsigelsen med almindelig og anbefalet post.

Udlejerens opsigelse skal som udgangspunkt sendes med fysisk post. I § lovforslagets 13, stk. 2, er således gjort en udtrykkelig undtagelse fra muligheden for at sende meddelelser digitalt mellem lejeren og udlejeren. Bestemmelsen fastslår, at der ikke er mulighed for at aftale, at udlejerens skriftlige opsigelse af en lejeaftale kan opfyldes ved fremsendelse af digitale dokumenter.

Det følger dog af bestemmelsens 1. pkt. modsætningsvis, at der kan afgives mundtlig opsigelse i lejeforhold om enkeltværelser omfattet af lovforslagets § 170, nr. 1, og om lokaler til restauration, kiosk, butik eller lignende på banegårde, i teatre m.v., jf. lovforslagets § 170, nr. 4. Alle andre lejemål, herunder lejemål om en lejlighed i et to-familieshus og blandede lejemål, skal opsiges skriftligt.

Opsiges lejeaftalen efter lovforslagets § 171, skal opsigelsen endvidere indeholde oplysning om opsigelsesgrunden. Oplysningen om opsigelsesgrunden skal være så klar og entydig, at der ikke for lejeren kan være nogen rimelig tvivl om, med hvilken begrundelse udlejeren opsiger, og efter hvilken bestemmelse opsigelse afgives. Udlejeren skal således klart og tydeligt angive den legale opsigelsesgrund, som udlejeren påberåber sig. Angives denne ikke, risikerer udlejeren, at opsigelsen bliver tilsidesat som ugyldig. Hvis udlejeren vil påberåbe sig mere end én opsigelsesgrund, skal udlejeren angive hver af disse.

Udlejeren skal ikke dokumentere, at der foreligger grundlag for at opsige lejeaftalen i selve opsigelsen, men lejeren skal på baggrund af opsigelsen kunne forstå årsagen til opsigelsen.

Der stilles endvidere ved opsigelse af blandede lejemål krav om, at der oplyses om lejerens rettigheder efter lovforslagets §§ 177-179 om erhvervsbeskyttelse. Denne oplysningspligt gælder, uanset om udlejeren er af den opfattelse, at lejeren ikke har erhvervsbeskyttelse. Oplysningspligten kan opfyldes ved at vedlægge en kopi af de nævnte lovregler.

Endelig skal opsigelsesskrivelsen indeholde oplysning om lejerens adgang til at fremsætte indsigelse mod opsigelsen senest 6 uger efter modtagelsen af opsigelsen.

Opfylder opsigelsesskrivelsen ikke disse indholdsmæssige krav, er opsigelsen ugyldig og må gentages med nye frister for at få retsvirkning.

En opsigelse omfatter som hovedregel hele lejemålet, medmindre parterne aftaler noget andet, eller der er hjemmel til en delvis opsigelse i aftalen eller loven. En sådan hjemmel er eksempelvis i lovforslagets § 54, stk. 1, nr. 3, hvorefter udlejeren i forbindelse med indretning af tagboliger med 6 ugers varsel kan råde over loftsrum, hvis der anvises lejeren andre rum, der er anvendelige til det aftalte formål.

I stk. 2 foreslås, at vil lejeren ikke godkende opsigelsen, skal lejeren senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til denne, fremsætte skriftlig indsigelse. Udlejeren må da anlægge sag ved boligretten i den retskreds, hvor ejendommen er beliggende, senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at opretholde opsigelsen.

Bestemmelsen beskriver lejerens fremgangsmåde, hvis lejeren ikke kan godkende opsigelsen. Lejeren skal skriftligt gøre indsigelse mod opsigelsen senest 6 uger efter, at lejeren har modtaget denne. Undlader udlejeren at oplyse lejeren om lejerens pligt til at fremsætte eventuel indsigelse mod opsigelsen inden 6 uger, har dette ugyldighedsvirkning.

Har udlejeren ikke oplyst lejeren om dennes adgang til at gøre indsigelse, så vil det forhold, at lejeren rent faktisk gør indsigelse, ikke ændre på, at opsigelsen er ugyldig. Udlejeren skal i så fald starte forfra med opsigelsesprocessen.

Lejerens indsigelse skal fremsættes skriftligt. Lejerens skriftlige indsigelse kan ikke afgives digitalt. I lovforslagets § 13, stk. 2, er således gjort en udtrykkelig undtagelse fra muligheden for at sende meddelelser digitalt mellem lejeren og udlejeren. Bestemmelsen fastslår blandt andet, at der ikke er mulighed for at aftale, at lejerens skriftlige indsigelse mod udlejerens opsigelse af lejeaftalen, kan opfyldes ved fremsendelse af digitale dokumenter.

Lejerens indsigelse skal afsendes inden udløbet af 6-ugersfristen. Udlejeren bærer forsendelsesrisikoen. Lejeren bærer bevisbyrden for, at indsigelsen er sendt rettidigt. Hvis lejeren ikke rettidigt gør indsigelse, så er dette at betragte som en accept af udlejerens opsigelse.

Har lejeren gjort indsigelse mod opsigelsen, skal udlejeren anlægge sag senest 6 uger efter, at lejerens indsigelsesfrist på 6 uger er udløbet. Når dette er sket, må udlejeren afvente sagens videre forløb

Hvis udlejeren overskrider 6-ugers fristen, kan opsigelsen ikke effektueres. Udlejeren må afgive en ny opsigelse, hvis udlejeren fortsat ønsker en opsigelse af lejeaftalen.

Vil lejeren af et blandet lejemål godkende opsigelsen, men kræve erstatning, henvises til bemærkningerne til lovforslagets § 179.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 87 i den gældende lejelov.

Der henvises til afsnit 2.20.1.7. og 2.20.2.7. i de almindelige bemærkninger.