Lejeloven § 1

Efter den gældende lejelovs § 1, stk. 1, gælder loven for leje - herunder fremleje - af hus eller husrum, uanset om lejeren er en person eller en virksomhed m.v. (juridisk person).

Efter den gældende lejelovs § 1, stk. 2, gælder loven, selv om lejen skal betales med andet end penge, herunder ved arbejde.

Efter den gældende lejelovs § 1, stk. 3, gælder loven bortset fra § 7 dog ikke for aftaler om leje af bolig med fuld kost eller for aftaler mellem et hotel og dets gæster og for lejeforhold om beboelseslejligheder og andre beboelsesrum, herunder sommerhuse, kolonihavehuse og andre fritidsboliger, som er udlejet til ferie- og fritidsmæssige formål.

Efter den gældende lejelovs § 1, stk. 4, gælder loven endvidere for leje af ustøttede private plejeboliger, jf. dog § 1, stk. 4, i lov om leje af erhvervslokaler m.v. Reglerne i § 53, stk. 2, 2. pkt., og kapitel XVI gælder dog ikke for ustøttede private plejeboliger.

Efter den gældende lejelovs § 1, stk. 5, er ustøttede private plejeboliger, jf. stk. 4, tidligere institutionspladser i plejehjem og beskyttede boliger, der den 31. december 2002 var omfattet af § 140 i lov om social service, og som kommunalbestyrelsen har omdannet til ustøttede private plejeboliger.

I § 1, stk. 1 , foreslås, at loven gælder for leje, herunder fremleje, af hus eller husrum, uanset om lejeren er en person eller en virksomhed m.v. (juridisk person).

Lovforslaget omfatter som udgangspunkt alle aftaler om leje af hus eller husrum, når disse er udlejet helt eller delvist til beboelse. Lovforslaget finder anvendelse, uanset om det lejede er en villa, en lejlighed, et enkeltværelse eller fx et rækkehus, og uanset om lokaliteterne udlejes møbleret. Karakteren af de lejede lokaliteter kan dog have betydning for, hvilke af lovforslagets regler der finder anvendelse på lejeforholdet.

Ved en beboelseslejlighed forstås et eller flere lokaler til beboelse, som indeholder selvstændigt køkken, og som har indlagt vand og afløb. Begrebet beboelseslejlighed omfatter således bl.a. villaer, lejligheder og rækkehuse, som opfylder de nævnte betingelser.

Ved leje forstås, at der betales vederlag for brugsretten, uanset om vederlaget betales med penge eller andet. Vederlagsfri benyttelse i form af lån falder derfor uden for lovforslagets anvendelsesområde. Vederlaget skal være betaling for selve brugsretten og ikke alene være til dækning af udgifter til fx forbrug af vand og varme.

Lovforslaget omfatter aftaler, hvor lejeren fx i de første 3 måneder er fritaget for betaling af leje, så længe lejeren er forpligtet til senere at betale for brugsretten. Vederlagets størrelse er uden betydning, så længe det ikke er rent symbolsk. Hvordan lejen beregnes er som udgangspunkt ligeledes uden betydning.

Lejeaftalen skal give lejeren en selvstændig og eksklusiv brugsret til de lejede lokaler. En aftale om, at lejeren får begrænset adgang til lejemålet i en indledende periode alene for derved at kunne indrette og istandsætte lejemålet, vil derfor ikke være omfattet af lovforslaget, idet lejerens brugsret er begrænset. Såfremt lejeren derimod får ret til at benytte lokalerne uden indskrænkninger, foreligger der et lejeforhold, som omfattes af lovforslaget.

Om aftalen betegnes som en lejeaftale er uden betydning for, om aftalen er omfattet af lovforslaget. At aftalen betegnes som leasing eller forpagtning medfører derfor ikke, at aftalen er undtaget lovforslagets regler, såfremt aftalen hovedsageligt angår leje af hus eller husrum.

At lovforslaget gælder for leje af hus eller husrum indebærer, at der skal foreligge en bygningsmæssig afgrænsning. Der skal være tale om lokaliteter eller lokaler, og leje af ubebyggede arealer falder dermed uden for lovforslaget. Aftalen skal angå mindst ét helt husrum. Har lejeren selv opført lokaliteter på en lejet ubebygget grund, vil lejeforholdet ikke af den grund være omfattet af lovforslaget.

Det forudsættes, at lejemålet har tilknytning til fast ejendom og ikke er flytbart. Som følge heraf omfatter lovforslaget ikke leje af fx bådpladser og husbåde, som ligger på søterritoriet, og lovforslaget omfatter som udgangspunkt heller ikke udlejning af campingvogne. Lovforslaget omfatter endvidere ikke leje af et telt, idet der skal være tale om en bygning. Der henvises til lovforslagets §§ 8 og 9 for så vidt angår ejendomsbegrebet.

Leasingaftaler er ikke omfattet af lovforslaget. Leasing adskiller sig fra leje ved, at leasingtageren, modsat lejeren, typisk har indflydelse på finansieringen af det leasede aktiv. Herudover vil en leasingtager oftest have ret til at købe aktivet til en nedskrevet værdi efter leasingperiodens udløb. Kan den pågældende ejendom efter leasingperiodens udløb købes til en pris, som ligger klart under markedsprisen, således at det er givet, at købsretten udnyttes, vil forholdet som klar hovedregel ikke være omfattet af lovforslaget.

Herudover kan aftaler om brugsret til hus eller husrum mod vederlag falde uden for lovforslaget, såfremt ejerrettigheder udgør en betydelig del af retsforholdet. Det er bl.a. tilfældet for aftaler om medlemskab i andelsboligforeninger og boligaktieselskaber, hvor medlemskab giver brugsret til en bolig. Det må afgøres ud fra en konkret vurdering, om ejerforholdet er så væsentligt, at forholdet falder uden for lovforslaget.

Aftalen skal give lejeren ret til at benytte det pågældende hus eller husrum til beboelse, jf. § 2, stk. 5, som bestemmer, at lovforslaget ikke gælder for lejeforhold, som omfattes af erhvervslejeloven. Det følger af erhvervslejelovens § 1, stk. 1, at erhvervslejeloven gælder for leje, herunder fremleje, af lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse. Leje af lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse, falder herefter uden for lovforslagets anvendelsesområde. Det gælder uanset, om de pågældende lokaler er udlejet til erhverv eller andet, som fx foreningsformål.

Ud over lejeaftaler, hvor det lejede skal anvendes udelukkende til beboelse, omfatter lovforslaget tillige lejeaftaler, hvor de lejede lokaliteter delvist er udlejet til andet end beboelse, jf. lovforslagets § 3.

Der stilles ikke krav om, at lejeforholdet skal have en bestemt tidsmæssig udstrækning for at være omfattet af lovforslaget. Lovforslaget omfatter derfor som udgangspunkt også kortvarige lejeforhold.

Lejeforhold om sommerhus eller kolonihavehus, der er udlejet til ferie- eller fritidsmæssigt formål, er undtaget lovforslaget, jf. stk. 3.

Det følger af bestemmelsen, at lovforslaget gælder for fremlejeforhold. Fremleje er udtryk for, at lejeren helt eller delvist og mod vederlag overlader brugsretten til lejemålet til en tredjemand (fremlejetageren). Lovforslaget finder dermed anvendelse i forholdet mellem lejeren og fremlejetageren. Fremleje af almene boliger er omfattet af lovforslaget. For nærmere om fremleje henvises der til lovforslagets §§ 157 og 158 om lejerens ret til at fremleje lejemålet.

Lovforslagets regler gælder i lejeforhold om boliger, uanset om lejeren er en fysisk person eller en juridisk person (fx et selskab), såfremt det lejede i øvrigt er omfattet af lovforslaget. Det indebærer, at udlejning af en bolig til en lejer, herunder en juridisk person, som ikke selv skal bebo boligen, men fremleje den til beboelse for en fremlejetager, er omfattet er lovforslaget. Udlejning af boliger til juridiske personer, som fremlejer boligerne til beboelse, ville ellers være omfattet af erhvervslejelovens regler, herunder reglerne om markedsleje. Bestemmelsen sikrer således, at udlejeren ikke kan frigøre sig fra reglerne om lejefastsættelse i lovforslaget ved at udleje helt almindelige boliger til selskaber, som fremlejer boligerne til beboelse.

Det er således ikke afgørende, om en bolig udlejes til lejerens beboelse eller med henblik på fremleje til beboelse, idet begge tilfælde vil være omfattet af lovforslaget.

Lovforslaget finder endvidere anvendelse, uanset om udlejeren er en fysisk eller juridisk person, og uanset hvilken slags juridisk person der er tale om. Lovforslaget finder også anvendelse, når udlejeren er en offentlig myndighed, så længe lejeforholdet er aftalebestemt, jf. dog lovforslagets § 2, stk. 2, om lejeforhold, der er led i et offentligt ansættelsesforhold.

Såfremt en aftale i det væsentlige angår andet end leje af hus eller husrum, fx tillige leje af ubebyggede arealer eller maskiner, vil aftalen i sin helhed falde uden for lovforslagets anvendelsesområde. Herudover kan fx vilkår om pleje eller pasning i aftalen indebære, at aftalen ikke omfattes af lovforslaget, hvis selve brugen af lokaler ikke er aftalens væsentligste moment.

Er brugsretten til hus eller husrum det væsentligste forhold i en sammensat aftale med flere dele, vil aftalen i sin helhed være omfattet af lovforslaget. Lovforslagets bestemmelser finder derved anvendelse på den samlede aftale. Det indebærer bl.a., at lovforslagets begrænsninger i adgangen til at opsige lejeaftalen ligeledes finder anvendelse på den del af aftalen, som ikke vedrører lejeforholdet. Udgangspunktet kan dog fraviges, hvis aftalen giver parterne ret til særskilt opsigelse af en del af aftalen, hvorefter den del af aftalen vil falde uden for lovforslaget.

Der kan i øvrigt være knyttet så specielle momenter eller forhold til en aftale, der indebærer, at aftalen adskiller sig fra traditionelle lejeforhold, således at aftalen ikke vil være omfattet af lovforslaget. Det er fx tilfældet, når et forsikringsselskab stiller en bolig til rådighed for en forsikringstager, hvis hus er under reparation som følge af en forsikringsbegivenhed.

Det bemærkes, at en række af lovforslagets regler alene gælder for visse ejendomme, som er beliggende i regulerede kommuner, jf. lovforslagets § 4.

Det er fastslået i lovforslagets § 6, at bl.a. de særlige regler om omkostningsbestemt leje samt reglerne om udvendig vedligeholdelseskonto og om udarbejdelse af vedligeholdelsesplan alene gælder for ejendomme, som er beliggende i regulerede kommuner. Det gælder dog ikke for en række ejendomme, hvilket følger af undtagelserne i lovforslagets § 6, stk. 2-4, samt § 7 om småejendomme.

I forhold til de regler, som alene finder anvendelse i regulerede kommuner, gælder endvidere et særligt ejendomsbegreb, jf. lovforslagets § 9.

Lovforslagets systematik indebærer således, at de overordnede regler om lovforslagets anvendelsesområde som udgangspunkt fremgår indledningsvist. Efterfølgende fastlægges regulerede kommuner samt de af lovforslagets regler, som alene gælder i de regulerede kommuner.

I stk. 2 foreslås, at loven gælder, selv om lejen skal betales med andet end penge, herunder ved arbejde.

Bestemmelsen fastslår, at det er uden betydning for lovforslagets anvendelsesområde, hvordan lejeren betaler vederlag. Det er alene afgørende, at der faktisk betales vederlag for brugsretten, og vederlaget behøver ikke modsvare lejemålets værdi. En aftale, hvorefter lejeren alene skal betale et symbolsk beløb, kan dog falde uden for lovforslaget. Består lejerens betalinger alene i dækning af forbrugsudgifter såsom varme, vand og el, vil aftalen således falde uden for lovforslaget.

At lejen skal betales med andet end penge ændrer ikke ved, at lejeforholdet er omfattet af lovforslaget. Lejen kan fx betales i form af arbejde fra lejerens side. Det er dog i den forbindelse en forudsætning, at brugsretten til lejemålet udgør den væsentligste del i en samlet aftale. For en ansat, der som en mindre del af lønnen får stillet en bolig til rådighed, vil forholdet som hovedregel falde uden for lovforslaget.

Det er ligeledes uden betydning, om vederlaget for brugsretten betales én gang for alle, eller om lejen fx betales månedsvis. Er vilkåret om brugsret en del af en sammensat aftale, vil aftalen alene være omfattet af lovforslaget, såfremt lejeforholdet kan anses for det væsentligste moment i aftalen.

I stk. 3 foreslås, at bortset fra § 17 gælder loven dog ikke for aftaler om leje af bolig med fuld kost eller for aftaler mellem et hotel og dets gæster og for lejeforhold om beboelseslejligheder og andre beboelsesrum, herunder sommerhuse, kolonihavehuse og andre fritidsboliger, som er udlejet til ferie- og fritidsmæssige formål.

Bestemmelsen fastslår, at lovforslaget ikke omfatter aftaler om leje af bolig med fuld kost. Leje af værelse på et hotel eller pensionat er undtaget lovforslagets anvendelsesområde, idet bestemmelsen fastslår, at lovforslaget ikke gælder for aftaler mellem et hotel og dets gæster. Undtagelsen angår sædvanlige aftaler om hoteludlejning. Tilfælde, hvor et hotel indgår længerevarende aftaler om udlejning af værelser, kan derfor være omfattet af lovforslaget, såfremt udlejningsaftalen er tilstrækkelig atypisk for hoteller som sådan.

Der må ved vurderingen af, om der er tale om et typisk hotelophold, som er undtaget fra lovforslaget, ses på, om sædvanlige hotelmæssige faciliteter og service er til rådighed. De momenter, som indgår i vurderingen, vil bl.a. være, om det er et egentligt hotel, der foretager udlejningen, om hotellet har tilhørende restaurant, antallet af udlejede værelser for længere tid i forhold til det samlede antal værelser, længden af udlejningsperioden, opsigelsesbegrænsninger, og om der er sengelinned, rengøring m.v. Herudover må der ses på, om ejendommen er registreret som hotel i BBR, og om der betales moms af driften, idet hoteldrift modsat beboelsesudlejning er momspligtig.

Bestemmelsen undtager udtrykkeligt beboelseslejligheder og beboelsesrum, der udlejes til ferie- og fritidsmæssige formål så som sommerhuse, kolonihavehuse og andre fritidsboliger, idet en lang række af lovforslagets regler, herunder især reglerne om huslejefastsættelse, ikke findes hensigtsmæssige at anvende på udlejning af sommerhuse og lignende.

Udlejning af et sommerhus eller en lignende fritidsbolig til sædvanligt ferieophold vil således være undtaget fra lovforslaget. Dette gælder ligeledes udlejning af fx kolonihavehuse og andre boliger, som har tilladelse til benyttelse til fritidsmæssigt formål, herunder flexboliger eller boliger med weekendtilladelse.

Med bestemmelsen er det ikke afgørende, om den pågældende bolig formelt har status af fritidsbolig, men derimod til hvilket formål boligen udlejes. Hvis der er tale om udlejning til ferie- og fritidsmæssige formål, er det pågældende lejeforhold undtaget fra lovforslaget. Lovforslagets § 17 om beskyttelse af lejerens rettigheder finder dog anvendelse på lejeforhold, der ellers er undtaget fra lovforslagets anvendelsesområde efter bestemmelsen. § 17 har dog kun virkning for lejerens depositum og forudbetalte leje, idet lejeren i øvrigt ikke har rettigheder efter lovforslaget.

Ved vurderingen af, om der er tale om udlejning til sædvanlige fritidsmæssige formål, indgår bl.a. lejeperiodens længde. Et sædvanligt ferieophold er typisk ikke længere end 6-8 uger. Der kan dog ikke alene lægges vægt på lejeperiodens længde, idet det afgørende for, at aftalen omfattes af undtagelsesbestemmelsen, er, at udlejningen sker til ferie- eller fritidsmæssigt formål. Kortvarig udlejning på grund af arbejdsmæssige forhold vil derfor være omfattet af lovforslaget. Tilsvarende vil udlejning til andet midlertidigt formål, fx som følge af udstationering, være omfattet af lovforslaget.

Boligens formelle status vil i øvrigt kunne inddrages i vurderingen. Er der tale om en helårsbolig, vil det pege i retning af, at der er tale om et lejeforhold, der er omfattet af lovforslaget. Det forhold kan dog ikke tillægges afgørende betydning. Der kan desuden ses på, om det konkret er aftalt i lejekontrakten, at udlejningen sker til et bestemt formål. Ligeledes kan lejeforholdets længde tillægges betydning således, at hvis der er aftalt en lejeperiode, som er sædvanligt for fx feriemæssige formål, vil det pege i retning af, at lejeforholdet er undtaget lovforslaget. Endvidere vil oplysninger om den konkrete benyttelse af boligen, herunder om udlejeren har haft kendskab dertil, kunne tillægges betydning.

Det er ikke et krav, at den benyttelse, der er udlejet til, som sådan er lovlig. I det omfang, der er tale om udlejning til ferie- eller fritidsmæssigt formål, som for den pågældende bolig ikke er en lovlig benyttelse, har den enkelte kommunalbestyrelse mulighed for at imødegå en sådan benyttelse ved påberåbelse af anden lovgivning. Som eksempel herpå kan nævnes udlejning af helårsboliger til midlertidig benyttelse i strid med reglerne i kapitel 1 i det samtidig fremsatte forslag til lov om boligforhold samt udlejning af helårsboliger til fritidsformål i strid med planloven eller planer udstedt i medfør heraf. Fritidsboliger og sommerhuse, som udlejes til helårsbeboelse, vil være omfattet af lovforslaget.

Kortidsudlejning via udlejningsportaler vil typisk ikke være omfattet af lovforslaget, idet der oftest er tale om korterevarende ophold med ferie- og fritidsmæssigt formål.

Hvis det under en huslejenævnssag bliver anført, at der er tale om et lejeforhold, som efter denne bestemmelse er undtaget fra lejelovgivningen, vil nævnet kunne træffe afgørelse, hvis nævnet vurderer, at der er tale om en sag, som efter § 83 i det samtidig fremsatte forslag til lov om boligforhold er egnet til behandling ved nævnet. I modsat fald må nævnet træffe afgørelse om afvisning af sagen. Hvis sagen afvises, vil den skulle indbringes for boligretten, hvis en part ønsker den afgjort.

I stk. 4, 1. pkt ., foreslås, at loven endvidere gælder for leje af ustøttede private plejeboliger, jf. dog § 1, stk. 4, i lov om leje af erhvervslokaler m.v.

Bestemmelsen indebærer, at lovforslaget finder anvendelse for udlejning af ustøttede private plejeboliger med den undtagelse, som følger af erhvervslejelovens § 1, stk. 4.

Ustøttede private plejeboliger kan efter almenboliglovens § 56, jf. samme lovs § 143 r, lejes af kommunen eller regionen og stilles til rådighed for personer, der har brug for boligen som en midlertidig aflastningsbolig. Den person, som på denne måde får stillet en aflastningsbolig til rådighed, er ikke lejer. Det er kommunen eller regionen.

Erhvervslejelovens § 1, stk. 4, fastslår i den forbindelse, at erhvervslejeloven gælder for udlejning af ustøttede private plejeboliger til kommunen eller regionen, som lejer boligerne med henblik på at stille dem til rådighed for personer, der har brug for boligen som en midlertidig aflastningsbolig. Som følge heraf gælder lovforslaget ikke for lejeforhold om ustøttede private plejeboliger mellem en udlejer og en kommune eller region. Ustøttede private plejeboliger er defineret i stk. 5.

I stk. 4, 2. pkt. , foreslås, at §§ 7 og 9, kapitel 3, § 53, stk. 2, §§ 105-107, § 109, § 113, §§ 119-121, § 123, § 127, stk. 3, § 135 samt kapitel 24 dog ikke gælder for ustøttede private plejeboliger.

Bestemmelsen indebærer, at reglerne nævnt i bestemmelsen ikke finder anvendelse for ustøttede private plejeboliger, som defineret ved stk. 5.

Det indebærer først og fremmest, at ustøttede plejeboliger er undtaget reglerne om omkostningsbestemt leje i lovforslagets kapitel 3, samt reglerne om udvendige vedligeholdelseskonti og vedligeholdelsesplan.

Endvidere indebærer bestemmelsen, at reglen om nettoprisindeksering af lejen ikke gælder for ustøttede private plejeboliger. Der kan således ikke gyldigt indgås aftale om, at lejen skal reguleres efter nettoprisindekset. Endelig finder reglerne om tilbudspligt i lovforslagets kapitel 24 om tilbudspligt ikke anvendelse.

I stk. 5 foreslås, at ustøttede private plejeboliger, jf. stk. 4, er tidligere institutionspladser i plejehjem og beskyttede boliger, der den 31. december 2002 var omfattet af § 140 i lov om social service, og som kommunalbestyrelsen har omdannet til ustøttede private plejeboliger.

Definitionen af ustøttede private plejeboliger er fastsat i bestemmelsen. Efter denne bestemmelse er ustøttede private plejeboliger tidligere institutionspladser i plejehjem og beskyttede boliger, som den 31. december 2002 var omfattet af § 140 i lov om social service, og som kommunalbestyrelsen har omdannet til ustøttede private plejeboliger ved indberetning af beslutningen, jf. lovforslagets § 6, stk. 2, over for Erhvervsministeriet.

Ustøttede private plejeboliger er omfattet af lovforslaget med den undtagelse, der følger af erhvervslejelovens § 1, stk. 4, jf. stk. 4, hvorefter erhvervslejeloven gælder for udlejning af ustøttede private plejeboliger til kommunen eller regionen efter § 56, jf. § 143 r, i almenboligloven.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 1 om lovforslagets anvendelsesområde.

Der henvises til afsnit 2.1.1.1 og 2.1.2.1. i de almindelige bemærkninger.