Lejeloven § 23

Af den gældende boligreguleringslovs § 7, stk. 1, fremgår, at hvis lejen ikke kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. § 8, og afkastningen af ejendommens værdi, jf. § 9, kan udlejeren forlange lejeforhøjelse til udligning af forskellen.

Det er i den gældende boligreguleringslovs § 7, stk. 2, fastsat, at lejeforhøjelse ikke kan kræves, hvis lejen efter lejeforhøjelsen vil overstige det lejedes værdi efter § 47, stk. 2 og 3, i lov om leje. Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi finder § 5, stk. 11, tilsvarende anvendelse. 1. pkt. gælder ikke for ejendomme, hvis opførelse er finansieret med indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån, og ejendomme taget i brug efter 1. januar 1989, der er opført af og udlejes af udlejere omfattet af lov om realrenteafgift, såfremt beregning af afkastning sker efter § 9, stk. 4.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 7, stk. 3, at lejeforhøjelse efter stk. 1, medmindre parterne træffer anden aftale, har virkning fra den 1. i den måned, der indtræder 3 måneder efter kravets fremsættelse.

Endvidere er det i den gældende boligreguleringslovs § 7, stk. 4, bestemt, at hvis et krav om lejeforhøjelse efter stk. 1 eller efter § 50 i lov om leje, hvor afkastet er beregnet efter § 9, stk. 2, vil medføre en lejeforhøjelse, der sammen med lejeforhøjelser, jf. stk. 1-3, inden for de sidste 3 år overstiger 75 kr. pr. m2 bruttoetageareal, skal udlejeren senest samtidig med varslingen underrette lejeren om, at denne kan forlange at få tilbudt en anden passende bolig. § 26, stk. 2-4, om anvisning af anden passende bolig finder tilsvarende anvendelse. Det i 1. pkt. nævnte beløb er opgjort i 2004-niveau og reguleres en gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste kronebeløb.

Endelig er det i den gældende boligreguleringslovs § 7, stk. 5, bestemt, at har udlejeren helt eller delvis undladt at give de i § 4, stk. 5, i lov om leje omtalte oplysninger i forbindelse med indgåelsen af en lejeaftale, kan den gældende leje alene forhøjes på grundlag af stigninger i ejendommens driftsudgifter siden lejeaftalens indgåelse. Er lejeforhøjelse opkrævet for et beløb, der ligger ud over det i 1. pkt. tilladte, kan lejeren kræve det for meget betalte tilbagebetalt. § 17 finder tilsvarende anvendelse.

I § 23 , stk. 1, foreslås, at hvis lejen ikke kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. § 24, og afkast af ejendommens værdi, jf. § 25, kan udlejeren forlange lejeforhøjelse til udligning af forskellen.

Reglen fastsætter det grundlæggende princip for ordningen med omkostningsbestemt husleje, at huslejen kan forhøjes, efterhånden som driftsudgifterne for ejendommen stiger.

Den omkostningsbestemte husleje indebærer således ikke et regnskabsprincip med periodemæssige reguleringer. Huslejen skal derfor som altovervejende hovedregel ikke nedsættes, hvis driftsudgifterne falder. I sådanne tilfælde kan udlejeren fortsætte med at opkræve en husleje beregnet på grundlag af de driftsudgifter, som var gældende ved den seneste huslejeregulering. Kun i tilfælde af faldende skatter og afgifter, som er omfattet af lovforslagets § 48, vil udlejeren være forpligtet til at nedsætte huslejen.

Den omkostningsbestemte husleje bygger endvidere på det princip, at det er samtlige budgetindtægter, der skal indgå i vurderingen af, om der er dækning for samtlige driftsudgifter. Dette såkaldte spise-op princip indebærer, at hvis der fra nogle lejere i ejendommen er lejemæssig overdækning, vil dette skulle modregnes i den samlede lejeforhøjelse.

I stk. 2 , 1. og 2. pkt., foreslås, at lejeforhøjelse ikke kan kræves, hvis lejen efter lejeforhøjelsen vil overstige det lejedes værdi efter § 42, stk. 2 og 3. Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi finder § 22, stk. 1, tilsvarende anvendelse.

Reglen indebærer, at det lejedes værdi udgør den absolutte overgrænse for lejeforhøjelser som følge af stigende driftsudgifter.

At lovforslagets § 22, stk. 1, finder tilsvarende anvendelse, indebærer, at der ved lejeaftalens indgåelse ikke kan aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.

I stk. 2, 3. pkt., foreslås, at 1. pkt. ikke gælder for ejendomme, hvis opførelse er finansieret med indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån, og ejendomme taget i brug efter 1. januar 1989, der er opført af og udlejes af udlejere omfattet af lov om realrenteafgift, såfremt beregning af afkastning sker efter § 25, stk. 4.

Det følger af bestemmelsen, at den omkostningsbestemte husleje i indeksfinansieret boligbyggeri og i boligbyggeri, der er opført og udlejet af realrenteafgiftspligtige investorer, undtages fra reglen om det lejedes værdi som overgrænse. Hensynet bag denne ordning er at skabe incitamenter for opførelse af disse typer boligbyggeri. Der fastsættes samtidig særlige regler for beregning af afkast i sådanne ejendomme, jf. lovforslagets § 25, stk. 3 og 4, og for at undgå at disse særlige afkastberegninger bliver gjort illusoriske af det lejedes værdi som overgrænse, er det fastsat, at sådanne boliger undtages fra reglen om det lejedes værdi. Hermed sikres, at lovgivningen ikke forhindrer de pågældende udlejere i at opkræve hele den særlige omkostningsbestemte husleje.

I stk. 3 foreslås, at lejeforhøjelse efter stk. 1, medmindre parterne træffer anden aftale, har virkning fra den 1. i den måned, der indtræder 3 måneder efter kravets fremsættelse.

Bestemmelsen fastslår, at lejeforhøjelser kan opkræves med et varsel på 3 måneder til den 1. i en måned. Muligheden for at fravige fristen på 3 måneder knytter sig til det konkrete krav om lejeforhøjelse. Lejeren vil således kunne acceptere et kortere varsel, når en sådan aftale indgås i tilknytning til et konkret krav om lejeforhøjelse i lejeperioden.

I s tk. 4 foreslås, at hvis et krav om lejeforhøjelse efter stk. 1 eller efter § 46, hvor afkastet er beregnet efter § 25, stk. 2, vil medføre en lejeforhøjelse, der sammen med lejeforhøjelser, jf. stk. 1-3, inden for de sidste 3 år overstiger 96 kr. pr. m 2 bruttoetageareal, skal udlejeren senest samtidig med varslingen underrette lejeren om, at denne kan forlange at få tilbudt en anden passende bolig. § 26, stk. 2-4, finder tilsvarende anvendelse. Beløbet i 1. pkt. er fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 204.

Bestemmelsen omfatter lejemål i ejendomme, der er taget i brug efter 1963. I sådanne ejendomme med den særlige afkastberegning efter lovforslagets § 25, stk. 2, har der i nogle tilfælde vist sig at være en uudnyttet huslejereserve, idet huslejen ikke løbende er blevet varslet op til det maksimale beløb. Når reguleringen gennemføres, kan det føre til store huslejestigninger, som lejeren ved lejeaftalens indgåelse ikke havde kendskab til.

Det er derfor fastsat, at udlejeren, såfremt lejeforhøjelsen vil medføre en lejeforhøjelse, der sammen med øvrige omkostningsbestemte lejeforhøjelser inden for de sidste 3 år overstiger 96 kr. pr. m 2 bruttoetageareal i 2021-niveau, skal underrette lejeren om, at denne kan forlange at få tilbudt en passende erstatningsbolig.

Bestemmelsen indebærer, at udlejere, som ikke ønsker at tilbyde lejerne en erstatningsbolig, må fordele lejeforhøjelsen over en periode, så den ikke på noget tidspunkt i perioden overstiger maksimumsgrænsen.

I s tk. 5, 1. pkt., foreslås, at hvis udlejeren helt eller delvist har undladt at give de i § 11, stk. 4, omtalte oplysninger i forbindelse med indgåelse af en lejeaftale, kan den gældende leje alene forhøjes på grundlag af stigninger i ejendommens driftsudgifter siden lejeaftalens indgåelse.

Det fremgår af lovforslagets § 11, stk. 4, at hvis udlejeren vil opkræve en leje, hvor afkastet beregnes efter lovforslagets § 25, stk. 2, skal det fremgå af lejeaftalen, hvornår den aftalte leje senest er fastsat efter lovforslagets § 23. Endvidere skal størrelsen af den leje, der maksimalt kan beregnes for lejemålet på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, skønsmæssigt angives i aftalen. Det skal tillige fremgå, om den aftalte leje er nedsat i henhold til lovforslagets § 23, stk. 2.

Bestemmelsen udgør sanktionen i tilfælde, hvor de nævnte oplysninger ikke er givet i lejeaftalen. Bestemmelsen indebærer i så fald, at huslejen uden de pågældende oplysninger kun kan forhøjes for de stigninger i driftsudgifterne, som er indtrådt efter lejeaftalens indgåelse. Udlejeren vil således skulle udarbejde et huslejebudget for driftsudgifter på aftaletidspunktet og tilsvarende for driftsudgifterne på det tidspunkt, hvor huslejen ønskes forhøjet.

I stk. 5, 2. og 3. pkt., foreslås, at hvis lejeforhøjelse er opkrævet for et beløb, der ligger ud over det i 1. pkt. tilladte, kan lejeren kræve det for meget betalte tilbagebetalt. § 40 finder tilsvarende anvendelse.

Hvis udlejeren har forhøjet lejen udover dette maksimum, kan lejeren forlange, at udlejeren betaler det for meget betalte tilbage. Lovforslagets § 40 finder tilsvarende anvendelse. Dette indebærer, at krav om tilbagebetaling skal være gjort gældende for huslejenævnet inden 1 år efter fraflytningstidspunktet. Endvidere forrentes tilbagebetalingskravet med en rente, der svarer til den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling m.v. I særlige tilfælde kan det bestemmes, at der skal betales en højere eller lavere rente.

Den foreslåede bestemmelse viderefører den gældende boligreguleringslovs § 7. I stk. 2 foreslås som en redaktionel ændring, at der med hensyn til det lejedes værdi henvises til lovforslagets § 19, stk. 2, hvor det lejedes værdi er fastlagt ved en henvisning til § 42, stk. 2. Der er ikke hermed tilsigtet nogen ændring i retsstillingen.

Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.3.1.1 og 2.3.2.1.