Lejeloven § 3

Efter den gældende lejelovs § 3 finder lovens regler om beboelseslejligheder også anvendelse, når en lejlighed delvis er udlejet til andet end beboelse. §§ 47-53, 58 og 59 gælder dog ikke for lokaler omfattet af § 1, stk. 2, i lov om leje af erhvervslokaler m.v.

I § 3, 1. pkt ., foreslås, at lovens regler om beboelseslejligheder også finder anvendelse, når en lejlighed er udlejet tillige med lokaliteter til andet end beboelse.

Med den modifikation, der følger af bestemmelsens 2. pkt., gælder lovforslagets regler om beboelseslejligheder tillige for lejligheder, der delvist er udlejet til andet end beboelse (blandede lejemål). Lovforslagets regler finder således ikke alene anvendelse for beboelsesdelen i et blandet lejemål, men tillige for den del af lejemålet, der anvendes til andet end beboelse.

Ved blandede lejemål forstås lejemål, der består af dels en lejlighed, der er udlejet til beboelse, dels af lokaliteter, der er udlejet til andet end beboelse ved samme kontraktforhold. Det er i den forbindelse uden betydning, om beboelsesdelen er uvæsentlig i forhold til den øvrige del af lejemålet eller omvendt.

Det er endvidere uden betydning for karakteriseringen af et blandet lejemål, om lejemålets beboelsesdel er fysisk adskilt fra de øvrige lokaliteter, eller om de er beliggende i samme lejlighed. Lejemålets beboelsesdel kan også være beliggende i en anden opgang end lejemålets øvrige lokaliteter.

Det er i udgangspunktet den indgåede aftale, der er afgørende for, om der er tale om ét blandet lejemål eller flere selvstændige lejemål. Medmindre andet fremgår af den enkelte lovbestemmelse, er det ligeledes ikke lejerens faktiske anvendelse af lejemålet, men hvorvidt den indgåede aftale giver lejeren ret til at anvende lejemålet til såvel beboelse som erhverv, der er afgørende for, om der er tale om et blandet lejemål eller et rent beboelseslejemål.

En række af lovforslagets bestemmelser forudsætter, at der er tale om en lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse. Disse bestemmelser omfatter ikke blandede lejemål.

Bestemmelsen forudsætter, at en del af det blandede lejemål udgør en lejlighed. Ved en lejlighed i lovforslagets forstand forstås et eller flere lokaler, der, modsat enkeltværelser, har tilhørende selvstændigt køkken og indlagt vand og afløb. Udlejning af alene en del af en lejlighed kan anses for udlejning af en lejlighed, såfremt den udlejede del opfylder de ovennævnte minimumsbetingelser.

At der er knyttet forskellige accessoriske rum, som fx depotrum og garage, til et lejeforhold om en beboelseslejlighed, indebærer ikke, at der er tale om et blandet lejemål.

I 2. pkt ., foreslås, at bortset fra § 129, stk. 4, gælder kapitel 3-5, §§ 105-107 og 127-130 dog ikke for lokaler omfattet af § 1, stk. 2, i erhvervslejeloven.

Bestemmelsen indebærer, at lovforslagets regler om lejefastsættelse og forbedringsforhøjelse ikke finder anvendelse for de lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse, og som er omfattet af erhvervslejelovens § 1, stk. 2.

Det følger af erhvervslejelovens § 1, stk. 2, at såfremt en lejeaftale omfatter såvel lokaler, der er udlejet til beboelse, som lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse, og lokalerne er beliggende i hver sin fysiske enhed, finder erhvervslejelovens regler om lejefastsættelse anvendelse for de lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse. At lokalerne er beliggende i hver sin fysiske enhed forudsætter, at lokalerne har selvstændige adgangsveje.

Det er således erhvervslejelovens §§ 9-13 om lejefastsættelse og lejeregulering (markedsleje) og lovforslagets §§ 31 og 32 om forbedringsforhøjelser, der gælder for erhvervsdelen i et blandet lejemål, hvor beboelses- og erhvervsdelen er beliggende i hver sin fysiske enhed.

Erhvervsdelen i et blandet lejemål kan herudover opfylde betingelserne for at være erhvervsbeskyttet, hvilket indebærer, at der gælder en særlig beskyttelse mod opsigelse efter lovforslagets § 177 om opsigelse af erhvervsbeskyttede lejemål.

Bestemmelsen fastsætter, at lovforslagets regler om lejefastsættelse- og regulering ikke gælder for disse lokaler.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 3 om, at lovforslagets regler også omfatter blandede lejemål, dog således at lovforslagets lejereguleringsbestemmelser ikke gælder for lokaler, som omfattes af erhvervslejeloven.

Der henvises til afsnit 2.1.1.1 og 2.1.2.1. i de almindelige bemærkninger.