Lejeloven § 111

Det følger af den gældende lejelovs § 21, 2. pkt., at indvendig vedligeholdelse skal forstås som vedligeholdelse af lejligheden med hvidtning, maling, tapetsering og lakering af gulve.

I § 111, stk. 1, foreslås, at ved vedligeholdelse forstås de arbejder, som er nødvendige for at holde ejendommen og det lejede i den tilstand, som modparten har krav på i medfør af lejeaftalen, denne lov og almindelige retsgrundsætninger.

Bestemmelsen definerer det generelle vedligeholdelsesbegreb. Indholdet af bestemmelsen er en præcisering af gældende ret, idet begrebet vedligeholdelse er fastlagt i omfattende huslejenævns- og domspraksis.

Vedligeholdelsesarbejder udføres med henblik på at bevare og opretholde lejemålets og ejendommens stand, efterhånden som der sker forringelse ved slid og ælde. Vedligeholdelsesarbejder tilfører dermed ikke noget nyt.

Vedligeholdelse angår den almindelige slid og ælde, som kommer efter sædvanlig og normal brug. At lejeren eller udlejeren har vedligeholdelsespligten for dele af ejendommen eller det lejede indebærer, at vedkommende bærer risikoen for skader på eller bortkomst af det, som omfattes af vedligeholdelsen.

Vedligeholdelse adskiller sig fra forbedring, idet forbedringsarbejder øger det lejedes brugsværdi, udover hvad lejeren har krav på, ved at tilføre ejendommen eller det enkelte lejemål nye egenskaber eller kvaliteter, som indebærer en øget funktionalitet, komfort eller lignende.

Vedligeholdelse omfatter også fornyelse, såfremt det er påkrævet. Ved udlejerens udskiftning og fornyelse af nedslidte eller ødelagte genstande kan der efter omstændighederne være tale om delvis forbedring, jf. lovforslagets § 127, såfremt de nye genstande medfører en større brugsværdi, end hvad lejeren har krav på.

Der skelnes endvidere imellem almindelig slid og ælde, som lejeren hæfter for i medfør af sin vedligeholdelsespligt, og skader som følge af misligholdelse, hvilket omfatter fejlagtig brug, fejlagtig vedligeholdelse og uforsvarlig adfærd. Ved misligholdelse forstås nærmere bestemt, at det lejede er forringet eller skadet som følge af fejlagtig brug, fejlagtig vedligeholdelse eller uforsvarlig og skadefremkaldende adfærd. Skader som følge af misligholdelse skal dermed ses i modsætning til almindelig slid og ælde samt hændelige begivenheder, som opstår ved normal brug.

Vedligeholdelsesarbejder skal udføres fagmæssigt korrekt. Hvis arbejdet ikke er udført korrekt, kan der være tale om fejlagtig vedligeholdelse med den følge, at arbejdet skal gøres om. Der kan efter omstændighederne være tale om fejlagtig vedligeholdelse, hvis lejeren fx maler lejemålet i andre farver, end de farver, som lejemålet havde på indflytningstidspunktet, med den følge at arbejdet skal omgøres.

Afgrænsningen af vedligeholdelse over for misligholdelse vil altid skulle afgøres ud fra konkrete forhold og vil især kunne få betydning i lejeforhold, hvor udlejeren har den indvendige vedligeholdelsespligt.

Lejeren vil dog efter omstændighederne kunne komme til at hæfte for skader, som er opstået som følge af slid og ælde ved almindelig brug, uanset at lejeren ikke har vedligeholdelsespligten for de beskadigede dele. Det kan være tilfældet, hvis lejeren ikke i tide giver udlejeren meddelelse om vedligeholdelsesbehovet, jf. lovforslagets § 149, stk. 3. Fx vil det blive betragtet som misligholdelse fra lejerens side, hvis lejeren ikke giver udlejeren meddelelse om, at gulvet i lejemålet trænger til at blive lakeret med den følge, at lakken slides igennem, og træet beskadiges eller misfarves.

I stk. 2 foreslås, at ved indvendig vedligeholdelse forstås vedligeholdelse af lejligheden med hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve.

Bestemmelsen definerer begrebet indvendig vedligeholdelse.

Den indvendige vedligeholdelse angår det enkelte lejemål og omfatter ikke øvrige dele af ejendommen, herunder ejendommens fællesarealer. Den indvendige vedligeholdelse omfatter alene hvidtning, maling, tapetsering samt behandling af gulve i lejemålet. Andre vedligeholdelsesarbejder inde i lejemålet hører under den udvendige vedligeholdelse, jf. stk. 3.

Indvendig vedligeholdelse drejer sig om lejemålets overflader. Dette indebærer, at maling omfatter maling af alle flader i lejemålet, som kan males, herunder radiatorer, rør og paneler. Døre, karme og vinduesrammer er omfattet for så vidt angår den indvendige side i lejemålet. Med undtagelse af maling af overfladerne, omfatter den indvendige vedligeholdelse ikke andre ting i lejemålet som fx skabe og inventar. I forbindelse med behandling af gulve indgår som en del af arbejdet, at der foretages mellemslibning, men ikke egentlig afslibning eller afhøvling.

Lejeren har rengøringspligten for de områder, som lejeren har eksklusiv brugsret til, uanset hvem af parterne der har den indvendige vedligeholdelsespligt.

Parterne kan gyldigt indgå aftale om fordelingen af den indvendige vedligeholdelsespligt, jf. lovforslagets § 115. Udlejeren skal til opfyldelse af sin vedligeholdelsespligt afsætte beløb efter reglerne herom i lovforslagets kapitel 13 om hensættelser til vedligeholdelse.

I stk. 3 foreslås, at ved udvendig vedligeholdelse forstås vedligeholdelse af alle dele af ejendommen og det lejede, som ikke er omfattet af den indvendige vedligeholdelse.

Bestemmelsen definerer begrebet udvendig vedligeholdelse.

Den udvendige vedligeholdelse omfatter al anden vedligeholdelse end den indvendige, uanset om arbejdet udføres i eller uden for lejemålet. Dette indebærer, at forskelligt inventar i lejemålet, som borde, skabe og hårde hvidevarer, der tilhører udlejeren, hører under den udvendige vedligeholdelsespligt. Lejerens ting er ikke omfattet af vedligeholdelsespligten.

Den udvendige vedligeholdelse påhviler fuldt ud udlejeren, bortset fra vedligeholdelse og fornyelse af låse og nøgler i lejemålet, jf. lovforslagets § 112. Parterne kan dog gyldigt indgå aftale om en anden fordeling af den udvendige vedligeholdelsespligt, jf. lovforslagets § 115. Det gælder dog ikke for ejendomme beliggende i regulerede kommuner, som omfattes af lovforslagets § 6, stk. 1, om huslejeregulering mv. i regulerede kommuner, jf. lovforslagets § 115, stk. 2.

Forslaget er en videreførelse af den gældende lejelovs § 21, 2. pkt., om begrebet indvendig vedligeholdelse. Herudover foreslås det generelle vedligeholdelsesbegreb samt begrebet udvendig vedligeholdelse fastsat i bestemmelsen. Der er ikke med den foreslåede bestemmelse tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.

Der henvises til afsnit 2.12.1.1. og 2.12.2.1 i de almindelige bemærkninger.