Lejeloven § 20

Af den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 8, følger, at ved tvister om lejefastsættelse efter stk. 2 skal udlejeren fremlægge dokumentation for forbedringsudgiften og for, at forbedringerne er gennemført inden for en periode på 2 år. Kan sådan dokumentation ikke fremlægges, kan stk. 2 alene finde anvendelse, såfremt det utvivlsomt må anses godtgjort, at forbedringer er udført i tilstrækkeligt omfang og inden for en periode på 2 år. Ved indbringelse for boligretten påhviler det udlejeren at godtgøre, at den aftalte leje ikke overstiger det lejedes værdi.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 10, at ved sammenligningen, jf. § 47, stk. 2 og 3, i lov om leje ses bort fra lejemål omfattet af § 15 a i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, § 58, stk. 3, og § 62 b i lov om leje, tidligere gældende § 58 a, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019, tidligere gældende kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020 samt kapitel 5 i lov om byfornyelse. Ligeledes ses bort fra lejemål i ejendomme, der er omfattet af en beslutning efter lov om byfornyelse og boligforbedring, hvortil der efter samme lovs § 67, stk. 2, er meddelt bindende tilsagn efter udgangen af 1994, medmindre lejemålet er beliggende i en ejendom, der er omfattet af en beslutning, hvor indenrigs- og boligministeren har tilladt, at bestemmelserne om lejefastsættelse i kapitel VII i lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993, fortsat finder anvendelse efter udgangen af 1994. Der ses tillige bort fra lejemål i ejendomme, som er omfattet af en beslutning efter lov om byfornyelse.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 11, ses der ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi bort fra

1) lejeforhøjelse til afsætning efter § 18 b og forbedringer, der er gennemført for beløb, der er afsat efter denne bestemmelse,

2) lejeforhøjelse efter § 27, stk. 2, og efter § 58, stk. 3, og § 62 b i lov om leje og tidligere gældende § 58 a, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019, og forbedringer efter § 46 a, stk. 3, § 58, stk. 3, og § 62 b i lov om leje og tidligere gældende kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020,

3) lejeforhøjelse og forbedringer efter § 53 i lov om sanering og efter § 60 i lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993,

4) lejeforhøjelse og forbedringer efter § 60, stk. 3-6, i lov om byfornyelse og boligforbedring,

5) lejeforhøjelse og forbedringer efter lov om byfornyelse,

6) lejeforhøjelse uden fradrag af tilskud og forbedringsarbejder med hertil knyttede nødvendige følgearbejder efter lov om privat byfornyelse.

Ved den første lejefastsættelse for forbedringer, hvortil der er ydet støtte efter lov om sanering eller lov om byfornyelse og boligforbedring, finder reglen i nr. 3 dog ikke anvendelse.

I § 20, stk. 1, foreslås, at udlejeren ved tvister om lejefastsættelse efter § 19, stk. 2, skal fremlægge dokumentation for forbedringsudgiften og for, at forbedringerne er gennemført inden for en periode på 2 år. Kan sådan dokumentation ikke fremlægges, kan § 19, stk. 2, alene finde anvendelse, såfremt det utvivlsomt må anses godtgjort, at forbedringer er udført i tilstrækkeligt omfang og inden for en periode på 2 år. Ved indbringelse for boligretten påhviler det udlejeren at godtgøre, at den aftalte leje ikke overstiger det lejedes værdi.

I henhold til § 84, stk. 1, i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om boligforhold, afgør huslejenævnet selv, hvilke nærmere undersøgelser der skal foretages af nævnet i forbindelse med behandlingen af den enkelte sag. Nævnet har ret til at kræve fornødne oplysninger hos sagens parter, alle offentlige myndigheder og private.

Fremlægger parterne ikke de krævede oplysninger, søger nævnet at undersøge sagen på anden måde, herunder ved besigtigelse af lejemålet.

I sager om fastsættelse af lejen efter lovforslagets § 19, stk. 2, er det afgørende for ordningens anvendelse, at udlejeren har forbedret lejemålet for de mindstebeløb, som er fastsat i lovforslagets § 19, stk. 2, og at forbedringerne er gennemført inden for en periode på 2 år.

Til brug for afgørelsen af, om lejen kan fastsættes efter lovforslagets § 19, stk. 2, er det for at skabe klarhed omkring lejefastsættelsen fundet hensigtsmæssigt, at der tilvejebringes en egentlig dokumentation for størrelsen af de afholdte forbedringsudgifter, og at arbejderne er gennemført inden for 2 år.

Hensigten hermed er at sikre, at lejefastsættelsen sker på et korrekt grundlag.

Denne dokumentationspligt må påhvile udlejeren som den, der har gennemført forbedringerne, hvorfor det er udlejeren, som skal fremlægge en sådan dokumentation. Fremlægger udlejeren ikke dokumentation - uanset årsagen hertil - skal lejen i stedet fastsættes efter lovforslagets § 19, stk. 1. Det er således fundet rimeligt at pålægge udlejeren risikoen for, at der kan tilvejebringes dokumentation for størrelsen af forbedringsudgifterne og gennemførelsestidspunktet.

Dokumentationen skal normalt bestå i fremlæggelse af håndværkerregninger, men udlejeren vil undtagelsesvist kunne dokumentere forbedringsudgiftens størrelse og gennemførelsestidspunktet ved at fremlægge anden dokumentation som fx et bankkontoudtog. En erklæring fra en bygningssagkyndig kan ikke i sig selv anses for dokumentation.

Såfremt sådanne sager efterfølgende indbringes for boligretten og eventuelle højere retsinstanser, gælder udlejerens dokumentationspligt også her. Det vil sige, at udlejeren kun kan føre bevis for størrelsen af de afholdte forbedringsudgifter og gennemførelsestidspunktet ved at fremlægge dokumentation herfor.

For at undgå, at udlejere vil være afskåret fra at kunne anvende lovforslagets § 19, stk. 2, i tilfælde, hvor lejemålet utvivlsomt er forbedret i et omfang, som opfylder beløbskravene i lovforslagets § 19, stk. 2, men ikke er i stand til at fremlægge den fornødne dokumentation for arbejderne i form af fakturaer m.v., er der dog givet mulighed for, at lovforslagets § 19, stk. 2, undtagelsesvist kan finde anvendelse, hvis det utvivlsomt må anses for godtgjort, at kravet til forbedringsudgiftens størrelse og til forbedringernes gennemførelsesperiode er opfyldt.

Med den nævnte modifikation til hovedreglen om dokumentation er det tilsigtet at give udlejeren mulighed for at godtgøre, at kravene er opfyldt på anden måde end ved dokumentation med en sådan vægt, at det samlet set må anses for utvivlsomt, at kravene er opfyldt.

Udgangspunktet for anvendelse af denne undtagelse er, at der tillægges udlejeren processuel skadevirkning som følge af den manglende dokumentation i form af fakturaer m.m., og at der derfor stilles skærpede krav, såfremt beviserne for udgifternes afholdelse m.v. søges ført på anden måde.

Godtgørelse kan ske i form af besigtigelse, indhentelse af uvildige udtalelser fra sagkyndige, afgivelse af forklaring fra involverede parter o. lign.

I huslejenævnet, hvor der ikke sker egentlig vidneførsel, er det op til nævnet på grundlag af besigtigelse, fremlagte udtalelser, afgivne forklaringer m.m. at foretage et skøn over, hvorvidt det må anses for utvivlsomt godtgjort, at kravene er opfyldt.

Ved en efterfølgende retssag vil udlejeren derimod kunne benytte sig af de sædvanlige bevismidler. Også her gælder de ovenfor nævnte skærpede beviskrav.

Det fremgår endvidere, at det ved indbringelse af en sag om lejefastsættelse efter lovforslagets § 19, stk. 2, for boligretten påhviler udlejeren at godtgøre, at den aftalte leje ikke overstiger det lejedes værdi. Det vil således altid, uanset hvem af parterne der indbringer sagen, påhvile udlejeren at løfte denne bevisbyrde.

I stk. 2 foreslås, at der ved sammenligningen, jf. § 47, stk. 2 og 3, i lov om leje ses bort fra følgende:

1) Lejemål, der er forbedret efter § 129, stk. 1, og § 137.

2) Lejemål omfattet af kapitel 5.

3) Lejemål omfattet af tidligere gældende lov om sanering, jf. lovbekendtgørelse nr. 385 af 4. august 1983, tidligere gældende lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 820 af 15. september 1994 med senere ændringer, tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af 1. februar 1996 med senere ændringer, tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 med senere ændringer, og lov om byfornyelse og udvikling af byer.

Det følger således af bestemmelsen, at der ved sammenligningen skal ses bort fra lejemål, hvor udlejeren har udført totaløkonomisk rentable energiforbedringer, og beregnet lejeforhøjelsen herfor efter lovforslagets § 129, stk. 1, og beboelseslejligheder, hvor lejeren og udlejeren efter lovforslagets § 137 har indgået aftale om bestemte forbedringer i lejligheden og om den efterfølgende lejeforhøjelse.

Der skal endvidere ved sammenligningen ses bort fra lejemål, hvor huslejereguleringen kan fraviges efter reglerne i kapitel 5 om fri lejefastsættelse. Det drejer sig om beboelseslejligheder i ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991, beboelseslejligheder der den 31. december 1991 lovligt udelukkende benyttedes til erhvervsformål, jf. reglerne i dagældende boligreguleringslovs kapitel VII, beboelseslejligheder der senest forinden denne dato lovligt var benyttet udelukkende til eller lovligt var indrettet udelukkende til erhvervsformål, nyindrettede beboelseslejligheder og nyindrettede enkeltværelser i en tagetage, som den 1. september 2002 ikke var benyttet til eller registreret som beboelse, samt beboelseslejligheder og enkeltværelser i nypåbyggede etager, hvortil der er givet byggetilladelse efter den 1. juli 2004.

Endelig skal der ses bort fra lejemål omfattet af tidligere gældende lov om sanering, jf. lovbekendtgørelse nr. 385 af 4. august 1983, tidligere gældende lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 820 af 15. september 1994 med senere ændringer, tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af 1. februar 1996 med senere ændringer, tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 med senere ændringer, og lov om byfornyelse og udvikling af byer.

Hensigten med bestemmelsen er at sikre, at lejemål med en særlig lejefastsættelse som fx fri lejefastsættelse ikke smitter af på lejemål, som er under regulering af det lejedes værdi.

I stk. 3 foreslås, at der ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi skal ses bort fra følgende:

1) Lejeforhøjelse til afsætning efter § 120 og forbedringer, der er gennemført for beløb, der er afsat efter denne bestemmelse.

2) Lejeforhøjelse efter § 129, stk. 1 og 2, og § 137 og § 58 a i den tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019, og forbedringer efter, § 129, stk. 1, § 137 og § 146 og tidligere gældende kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020.

3) Lejeforhøjelser og forbedringer efter tidligere gældende lov om sanering, jf. lovbekendtgørelse nr. 385 af 4. august 1983, tidligere gældende lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 820 af 15. september 1994 med senere ændringer, tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af 1. februar 1996 med senere ændringer, tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 med senere ændringer, og lov om byfornyelse og udvikling af byer.

Efter nr. 1 skal der ses bort fra den del af lejen, som vedrører afsætning efter lovforslagets § 120 og efter aftale imellem lejerne og udlejeren er anvendt til forbedringer, samt de forbedringer, som efter denne aftale er udført for midler fra den i lovforslagets § 120 nævnte vedligeholdelseskonto.

Efter nr. 2 skal der ses bort fra de særlige lejeforhøjelser efter lovforslagets § 129, stk. 1, og lovforslagets § 137 og § 58 a i den tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019, og den særlige type af forbedringer efter lovforslagets § 146, § 129, stk. 1, og § 137 og tidligere gældende kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020. Hensigten hermed er at sikre, at den særlige lejeforhøjelse, der er større end sædvanlige lejeforhøjelser for forbedringer, ikke smitter af på lejeforhold, der er reguleret af det lejedes værdi.

Efter nr. 3 skal der generelt ses bort fra lejeforhøjelser og forbedringer efter sanerings- og byfornyelseslovgivningen. Formålet hermed er at forhindre, at de lejeforhøjelser for forbedringer, der er udført i henhold til sanerings- og byfornyelseslovgivningen, og som på grund af offentlig støtte er mindre end sædvanlige forbedringsforhøjelser efter lejelovgivningen, påvirker det generelle lejeniveau for lejemål, som er reguleret af det lejedes værdi.

Den foreslåede bestemmelse viderefører med redaktionelle ændringer den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 8, 10 og 11. De foreslåede stk. 2 og 3 er redigeret i forhold til de gældende regler svarende til det, der er foreslået vedrørende § 42, stk. 1 og 2. Der henvises til bemærkningerne til disse bestemmelser. Der er ikke hermed tilsigtet ændringer af retsstillingen.

Der henvises til de almindelige bemærkninger pkt. 2.3.1.1 og 2.3.2.1.