Lejeloven § 4
Gældende tekst efter LOV nr 341 af 22/03/2022.
Kapitel 1 – Anvendelsesområde m.v. · Regulerede kommuner
§ 4.
Ved regulerede kommuner forstås kommuner, hvor de hidtidige regler om huslejeregulering i kapitel II-V i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019 med senere ændringer, fandt anvendelse.
Ved regulerede kommuner forstås endvidere kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har besluttet, at kommunen skal være reguleret, jf. stk. 2.
Kommunalbestyrelsen kan under hensyn til boligforholdene bestemme, at kommunen skal være reguleret.
I regulerede kommuner kan kommunalbestyrelsen beslutte, at kommunen ikke længere skal være reguleret.
Teksten er gengivet fra den officielle LOV nr 341 af 22/03/2022 på Retsinformation (hentet 15. oktober 2026). Senere ændringer er markeret ved de berørte paragraffer, men ikke skrevet ind i teksten. Ved tvivl er den officielle tekst gældende.
Forarbejder til Lejeloven § 4
Lovgivers oprindelige intention
Den oprindelige lovL 47 (2021-22) · bemærkning til § 4LOV nr 341 af 22/03/2022 · 22. marts 2022
Efter den gældende § 1, stk. 1, i boligreguleringsloven gælder reglerne i lovens kap. II-V om huslejeregulering mv. i kommuner, hvor de hidtidige regler om huslejeregulering gjaldt ved udgangen af 1979, og kommunens registerfolketal pr. 1. april 1979 oversteg 20.000 indbyggere. Kommunalbestyrelsen kan beslutte, at reglerne ikke skal gælde i kommunen.
Efter den gældende § 1, stk. 2, i boligreguleringsloven kan kommunalbestyrelsen i kommuner, hvor reglerne ikke gælder, under hensyn til boligforholdene bestemme, at reglerne skal gælde.
I § 4, stk. 1 , foreslås, at ved regulerede kommuner forstås kommuner, hvor de hidtidige regler om huslejeregulering i kapitel II-V i boligreguleringsloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019 med senere ændringer, fandt anvendelse. Ved regulerede kommuner forstås endvidere kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har besluttet, at kommunen skal være reguleret, jf. stk. 2.
De regulerede kommuner er som udgangspunkt de kommuner, hvor de gældende regler om huslejeregulering i boligreguleringslovens kapitel II-V finder anvendelse på tidspunktet for lovforslagets ikrafttræden. Det står imidlertid den enkelte kommunalbestyrelse frit at beslutte, om kommunen skal være reguleret, jf. stk. 2. Som følge heraf er regulerede kommuner tillige kommuner, hvor kommunalbestyrelsen i henhold til stk. 2 har besluttet, at kommunen skal være reguleret.
Bestemmelsen er en følge af, at en række af reglerne i lovforslaget alene finder anvendelse i bestemte kommuner (regulerede kommuner). Det gælder først og fremmest reglerne i kapitel 3 om omkostningsbestemt lejefastsættelse. Det fremgår af lovforslagets § 6, hvilke regler der gælder i regulerede kommuner.
Det følger af § 1 i den hidtil gældende boligreguleringslov, jf. lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019 med senere ændringer, at reglerne i boligreguleringslovens kap. II-V om huslejeregulering mv. gælder i kommuner, hvor de hidtidige regler om huslejeregulering gjaldt ved udgangen af 1979, og kommunens registerfolketal pr. 1. april 1979 oversteg 20.000 indbyggere. Det indebar, at lovens regler om huslejeregulering fandt anvendelse i kommuner med et relativt større antal indbyggere. Det var dog muligt for den enkelte kommunalbestyrelse at beslutte, hvorvidt boligreguleringslovens regler om huslejeregulering skulle gælde i kommunen.
Lejen i regulerede kommuner skal som hovedregel fastsættes omkostningsbestemt ved, at lejen beregnes ud fra ejendommens nødvendige driftsudgifter samt afkast af ejendommens værdi.
I stk. 2, 1. pkt. , foreslås, at kommunalbestyrelsen under hensyn til boligforholdene kan beslutte, at kommunen skal være reguleret.
Det følger af bestemmelsen, at kommunalbestyrelsen kan beslutte, at kommunen skal være reguleret, såfremt boligforholdene i kommunen tilsiger det.
Beslutter kommunalbestyrelsen i en ureguleret kommune, at kommunen skal være reguleret, vil udlejere af ejendomme i kommunen fremover skulle iagttage de særlige regler, der gælder for regulerede kommuner. Skifter kommunen status, skal udlejere iagttage de relevante lejereguleringsregler ved genudlejning.
Kommunalbestyrelsen kan beslutte at kommunen fremover skal være reguleret, såfremt boligforholdene i kommunen tilsiger det. Der kan fx lægges vægt på, om efterspørgslen efter boliger i kommunen lægger et for stort pres på boligmarkedet, således at priserne presses op og dermed hindrer en blandet beboersammensætning i kommunen.
Om kommunen er reguleret eller ej er bl.a. afgørende for, hvordan lejen skal fastsættes ved udlejningen. I regulerede kommuner fastsættes og reguleres lejen som udgangspunkt efter reglerne i kapitel 3 om omkostningsbestemt leje, hvorimod lejen i uregulerede kommuner som udgangspunkt reguleres efter reglerne i lovforslagets kapitel 4 om det lejedes værdi. En leje fastsat i henhold til reglerne om omkostningsbestemt leje vil typisk være lavere end den leje, som kan opnås efter reglerne om det lejedes værdi.
Såfremt kommunalbestyrelsen i en ureguleret kommune træffer beslutning om, at kommunen fremover skal være reguleret, skal lejen ved genudlejning for fremtiden som udgangspunkt fastsættes omkostningsbestemt. Der er ikke krav om, at lejen skal sættes ned for eksisterende lejeforhold i ejendommen, hvor lejen hidtil lovligt er fastsat efter reglerne om det lejedes værdi, forinden kommunen blev reguleret. Lejen skal dog for fremtiden som udgangspunkt reguleres efter reglerne om omkostningsbestemt leje.
Herudover er en beslutning om, at kommunen enten skal være reguleret eller ureguleret afgørende for, hvordan der efterfølgende skal varsles lejestigninger, og om der skal afsættes beløb til ejendommens udvendige vedligeholdelse.
I regulerede kommuner skal udlejere som udgangspunkt afsætte beløb til ejendommens udvendige vedligeholdelse efter reglerne herom i lovforslagets kapitel 13. Der er derimod ikke pligt til at afsætte beløb til den udvendige vedligeholdelse for ejendomme beliggende i uregulerede kommuner.
I stk. 2 , 2. pkt., foreslås, at kommunalbestyrelsen i regulerede kommuner kan beslutte, at kommunen ikke længere skal være reguleret.
Træffer kommunalbestyrelsen beslutning om, kommunen ikke længere skal være reguleret, vil de særlige regler, der gælder for regulerede kommuner, ikke længere finde anvendelse i den pågældende kommune.
Det indebærer først og fremmest, at lejen ved genudlejning ikke længere skal fastsættes efter reglerne om omkostningsbestemt leje i lovforslagets kapitel 3. Lejen reguleres derimod fremover som udgangspunkt efter reglerne i lovforslagets kapitel 4 om det lejedes værdi. Udlejeren har herefter mulighed for at varsle lejeforhøjelse, såfremt den gældende leje, der er fastsat omkostningsbestemt, er væsentligt lavere end det lejedes værdi.
Udlejeren vil herudover ikke have pligt til fremover at afsætte beløb til ejendommens udvendige vedligeholdelse efter reglerne herom i lovforslagets kapitel 13.
Der henvises til lovforslagets § 6 om reglerne, der alene gælder i regulerede kommuner.
Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende boligreguleringslovs § 1 om, i hvilke kommuner lovens kapitel II-V om huslejeregulering er gældende. Ændringerne er en følge af sammenskrivningen af lejeloven og boligreguleringsloven og består i, at begrebet »regulerede kommuner« indføjes i lovforslaget. Der er ikke tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.
Der henvises til afsnit 2.1.1.2 og 2.1.2.2. i de almindelige bemærkninger.
Senere ændringer
ÆndringL 64 (2022-23, 2. samling) · bemærkning til § 4, nr. 1LOV nr 482 af 12/05/2023 · 12. maj 2023
Efter almenlejelovens § 4, stk. 3, kan kommunalbestyrelsen ved udlejning af en udslusningsbolig godkende visse fravigelser fra almindelige lejevilkår i forbindelse med udlejning af en bolig som udslusningsbolig.
Det foreslås, at der i almenlejelovens § 4, stk. 3, 2. pkt., ændres fra ”serviceloven” til ”lov om social service”.
Det er en lovteknisk fejl, at der i almenlejelovens § 4, stk. 3, 2. pkt., på nuværende tidspunkt henvises til populærudtrykket ”serviceloven” og ikke det korrekte ”lov om social service”. Med ændringen vil den lovtekniske fejl være berigtiget.
ÆndringL 64 (2022-23, 2. samling) · bemærkning til § 4, nr. 2LOV nr 482 af 12/05/2023 · 12. maj 2023
Efter almenlejelovens § 4, stk. 3, 1.-3. pkt., kan kommunalbestyrelsen ved udlejning af en udslusningsbolig godkende visse fravigelser fra almindelige lejevilkår, herunder om lejerens ret til at udføre forbedringer af boligen efter almenlejelovens §§ 39 og 40, om at overlade brugen af det lejede til andre end medlemmer af sin hustand efter samme lovs § 79, stk. 2, om udlejerens ret til at opsige lejeaftalen i nærmere specificerede tilfælde efter lovens § 85, og om frist for opsigelsesvarslet efter lovens § 88. Efter 4. pkt. i § 4, stk. 3, skal det fremgå af lejeaftalen, hvor længe de aftalte fravigelser er gældende inden for en periode på højst 2 år fra lejeforholdets begyndelse.
Efter servicelovens § 163 a skal den kommune, der har anvist en lejer til en udslusningsbolig, jf. § 63 i almenboligloven, refundere lejeren forskellen mellem lejerens udgifter til leje og andre pligtige pengeydelser fratrukket støtte efter lov om individuel boligstøtte og det beløb, jf. § 163, stk. 2, i serviceloven, som lejeren skulle have betalt i et botilbud omfattet af §§ 107, 109 eller 110 i serviceloven. Lejerens udgifter til beboerindskud eller depositum indgår ikke i beregningen af refusionen. Social- og boligministeren fastsætter nærmere regler i en bekendtgørelse om de i servicelovens § 163 a nævnte forhold.
Det foreslås i almenlejelovens § 4, stk. 3, 5. pkt., at kommunalbestyrelsen i forbindelse med lejeaftalens indgåelse eller i løbet af lejeperioden dog kan beslutte at forlænge den i 4. pkt. nævnte periode med op til 3 år.
Formålet med den foreslåede bestemmelse er at give kommunerne mulighed for at forlænge den periode, hvor de aftalte fravigelser gælder, fra en periode på højst 2 år fra lejeforholdets begyndelse til en periode på højst 5 år.
Den foreslåede ændring vil medføre, at boligens status som udslusningsbolig vil kunne forlænges fra højst 2 år til højst 5 år, da en udslusningsbolig ifølge almenboliglovens § 63, stk. 1, er en bolig, som udlejes til målgruppen, jf. § 63, stk. 2, som foreslås udvidet i lovforslagets § 3, nr. 3, og som udlejes på de vilkår, der fremgår af almenlejelovens almindelige regler med de eventuelle fravigelser, som kan aftales efter § 4, stk. 3, i almenlejeloven. Afgørende for, hvor længe en bolig er en udslusningsbolig, er den periode, som fastsættes i lejeaftalen, jf. den gældende almenlejelovs § 4, stk. 3, 4. pkt.
Den foreslåede ændring af almenlejelovens § 4, stk. 3, vil desuden medføre, at perioden, hvor lejeren kan modtage refusion efter servicelovens § 163 a, kan forlænges fra 2 til 5 år. Det er desuden fastsat i bekendtgørelse nr. 718 af 19. juni 2013 om refusionsbeløb til lejer i udslusningsbolig, at udbetalingen af refusionsbeløbet ophører, når lejeren ikke længere betaler leje for udslusningsboligen.
Den foreslåede ændring af almenlejelovens § 4, stk. 3, vil desuden medføre, at det er en betingelse for at forlænge perioden, at kommunalbestyrelsen foretager en konkret og individuel vurdering af beboerens betalingsevne og støttebehov, og om der er udsigt til, at beboeren gennem udslusningsforløbet kan opnå en selvstændig tilværelse og opretholde boligen på normale lejevilkår efter forlængelsen af udslusningsperioden.
Det skal fremgå af lejeaftalen, hvor længe de aftalte fravigelser, jf. almenlejelovens § 4, stk. 3, 1-3. pkt., skal være gældende. Kommunen vil kunne beslutte, at udslusningsperioden skal være op til 5 år at regne fra lejeforholdets begyndelse eller beslutte en kortere periode, som senere kan forlænges op til en samlet udslusningsperiode på højst 5 år. Udslusningsperioden vil dog skulle forlænges med en periode på minimum et år af gangen.
Der henvises til afsnit 3.5 i de almindelige bemærkninger.
Bemærkningerne er koblet automatisk ud fra lovforslagenes »Til § …«-afsnit og lovbekendtgørelsens noter. Sådan gør vi.
Praksis
Vi har endnu ikke afgørelser om § 4.