Lejeloven § 11

Efter den gældende lejelovs § 4, stk. 1, skal en lejeaftale og andre aftaler om det lejede udfærdiges skriftligt, når en af parterne kræver det.

Efter den gældende lejelovs § 4, stk. 4, anses en lejeaftale for indgået på lovens vilkår i det omfang, der ikke udtrykkeligt er fastsat andet i aftalen.

Efter den gældende lejelovs § 4, stk. 5, anses lejens størrelse for at udgøre det beløb, der er rimeligt under hensyn til det lejedes værdi, jf. § 47, stk. 2 og 3, eller § 47 a, hvis lejens størrelse ikke er aftalt.

Efter den gældende lejelovs § 4, stk. 6, skal det, hvis udlejeren ønsker at opkræve en leje, hvor afkastet beregnes efter § 9, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, fremgå af lejeaftalen, hvornår den aftalte leje senest er fastsat efter § 7 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, og i aftalen skal skønsmæssigt angives størrelsen af den leje, der maksimalt kan beregnes for lejemålet på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse. Det skal tillige fremgå, om den aftalte leje er nedsat i henhold til § 7, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

Efter den gældende lejelovs § 4, stk. 9, skal det, for lejeaftaler, som er omfattet af udlejerens beslutning om regulering efter nettoprisindeks, jf. § 9 a i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, og som indgås, efter at udlejeren har truffet beslutning om en sådan regulering, fremgå af lejeaftalen, at lejen reguleres efter nettoprisindeks, og det skal endvidere fremgå af lejeaftalen, hvornår den i § 9 a, stk. 1, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene nævnte 2 årsperiode udløber.

I § 11, stk. 1, foreslås, at en lejeaftale og andre aftaler om det lejede skal udfærdiges skriftligt, når en af parterne kræver det.

Det er som udgangspunkt ikke et krav, at aftalen skal udfærdiges skriftligt. En lejeaftale kan også indgås mundtligt eller stiltiende. En stiltiende lejeaftale kan for eksempel være indgået ved, at udlejeren overdrager nøglerne til en lejlighed til lejeren og efterfølgende opkræver husleje fra denne.

Bestemmelsen giver parterne mulighed for at kræve, at lejeaftalen eller andre aftaler om det lejede udfærdiges skriftligt for derved at sikre bevis for aftalens indhold.

Fremsætter en part krav om skriftlig udfærdigelse af lejeaftalen, er begge parter pligtige til at medvirke til udfærdigelse af en skriftlig lejeaftale inden for rimelig tid. Denne pligt forudsætter, at der er indgået eller samtidig indgås en lejeaftale. Der er ingen frist for, hvornår kravet om skriftlig udfærdigelse kan fremsættes.

Det bemærkes, at anvendelse af typeformularen kan medføre ændringer i forhold til en lejeaftale indgået efter lejelovens deklaratoriske regler. En part har ikke, trods anvendelse af typeformularen, krav på at fravige de vilkår, som lejeaftalen er indgået på, alene fordi typeformularen giver mulighed for det.

Bestemmelsen omfatter lejeaftalen samt andre aftaler om det lejede. Med andre aftaler menes aftaler mellem parterne, der ændrer eller supplerer den oprindelige lejeaftale. Dette omfatter ikke vilkår eller regler, som udlejeren ensidigt kan fastsætte og ændre som fx husorden.

Der er ingen sanktioner for misligholdelse af nærværende bestemmelse, men der kan være afledte konsekvenser, såsom erstatning for tab som følge af den manglende skriftlighed. Dette kunne for eksempel være offentlig støtte som boligstøtte, som lejeren ikke har fået i en periode som følge af den manglende skriftlige lejeaftale.

Den part, der ønsker en skriftlig aftale, må anlægge sag for derved at få fastlagt sin ret for, at der er indgået aftale på de påståede vilkår.

Når en part ikke vil medvirke til skriftlig udfærdigelse af en lejeaftale, skyldes det oftest uenighed om aftalens indhold. Den part, der hævder at have rettigheder, som afviger fra lovens deklaratoriske udgangspunkt, må om nødvendigt under en retssag løfte bevisbyrden herfor. Kan parten ikke dette, falder man tilbage på lovens deklaratoriske udgangspunkt, jf. stk. 3.

Det er særligt i forhold til de rettigheder, der går videre end lovens deklaratoriske udgangspunkt, at lejeren har interesse i at få en skriftlig aftale. Denne skriftlige lejeaftale kan tinglyses for at opnå beskyttelse mod udlejerens kreditorer, jf. lovforslagets § 17. Tinglyses disse rettigheder ikke, kan de ekstingveres ved ejerskifte eller kreditorforfølgning af ejendommen.

Fremlejeaftaler skal altid være skriftlige, ligesom udlejeren skal have en kopi af lejeaftalen, jf. lovforslagets § 157, stk. 3, og § 158, stk. 4.

Et krav om skriftlighed kan opfyldes både i fysisk og digital form. Ved digital skriftlighed forstås et digitalt dokument, som kan gøres læseligt ved frembringelse af skrifttegn og lagres på et varigt medie.

I stk. 2 foreslås, at en lejeaftale anses for indgået på lovens vilkår i det omfang, der ikke udtrykkeligt er fastsat andet i aftalen.

Bestemmelsen fastslår, at hvis der er tvivl om, hvorvidt parterne har aftalt fravigelser fra de deklaratoriske regler i lejelovgivningen, finder de deklaratoriske regler anvendelse. Dette gælder, uanset om fravigelsen er til gavn for udlejeren eller lejeren.

Udtrykkelighed skal i bestemmelsen forstås som et specifikationskrav. Dette medfører, at hvis der ikke er den fornødne klarhed om fravigelser fra lovens udgangspunkt, anses lejeaftalen for indgået på lovens vilkår.

Bestemmelsen giver ikke mulighed for at fravige lovens bestemmelser i det omfang, disse er ufravigelige.

I stk. 3 foreslås, at er lejens størrelse ikke aftalt, anses den for at udgøre det beløb, der er rimeligt under hensyn til reglerne i kapitel 3 eller reglerne om det lejedes værdi, jf. § 42, stk. 2 og 3, eller § 43.

Bestemmelsen indebærer, at lovens almindelige regler om lejefastsættelse finder anvendelse, hvis ikke andet er aftalt. Er lejens størrelse ikke aftalt, angiver denne bestemmelse det deklaratoriske udgangspunkt, at lejens størrelse udgør det beløb, der er rimeligt under hensyn til det lejedes værdi, jf. lovforslagets § 42, stk. 2 og 3, eller § 43.

Er det lejede omfattet af reglerne om boligregulering, jf. lovforslagets § 6, stk. 1, medfører bestemmelsen, at lejens størrelse anses for at udgøre det beløb, der er rimeligt under hensyn til reglerne herom.

I stk. 4 foreslås, at ønsker udlejeren at opkræve en leje, hvor afkastet beregnes efter § 25, stk. 2, skal det fremgå af lejeaftalen, hvornår den aftalte leje senest er fastsat efter § 23, og i aftalen skal skønsmæssigt angives størrelsen af den leje, der maksimalt kan beregnes for lejemålet på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse. Det skal tillige fremgå, om den aftalte leje er nedsat i henhold til § 23.

Udlejeren skal, i tilfælde hvor afkastet af ejendommens værdi beregnes efter lovforslagets § 25, stk. 2, i lejeaftalen for det første give lejeren oplysning om, hvornår den aktuelle leje for lejemålet senest er fastsat med udgangspunkt i lovforslagets § 23. Udlejerens oplysningspligt gælder således uanset, om den aktuelle leje er fastsat med udgangspunkt i den omkostningsbestemte leje, jf. lovforslagets § 23, stk. 1, eller er nedsat til det lejedes værdi, jf. lovforslagets § 23, stk. 2.

Desuden skal udlejeren skønsmæssigt oplyse lejeren om, hvor høj en leje der maksimalt ville kunne beregnes på tidspunktet for aftalens indgåelse i henhold til budgetlejeprincippet, jf. lovforslagets § 23, stk. 1, og lovforslagets § 25, stk. 2.

Slutteligt skal udlejeren oplyse, om den aktuelle leje er nedsat i henhold til det lejedes værdi, jf. lovforslagets § 23, stk. 2. Oplysningen har relevans for lejeren, idet lejeren så ved, om lejen kunne være højere efter beregningen i lovforslagets § 25, stk. 2.

Det følger af stk. 1, at udlejeren kun skal give disse oplysninger skriftligt, hvis lejeren kræver det, men det kan give anledning til bevismæssige problemer for udlejeren, såfremt oplysninger alene er givet mundtligt.

Undlader udlejeren at overholde sin oplysningspligt efter denne bestemmelse, kan der ikke varsles huslejestigning efter lovforslagets § 25, stk. 2, men udlejeren må i stedet nøjes med huslejestigning efter de almindelige regler om stigninger i omkostningerne, jf. lovforslagets § 23, stk. 5.

For at et lejemåls leje kan fastsættes efter lovforslagets § 25, stk. 2, skal ejendommen, hvori lejemålet er beliggende, være taget i brug efter 1963, jf. lovforslagets § 25, stk. 2.

I stk. 5 foreslås, at for lejeaftaler, som er omfattet af udlejerens beslutning om regulering efter nettoprisindeks, jf. § 26, og som indgås, efter at udlejeren har truffet beslutning om en sådan regulering, skal det fremgå af lejeaftalen, at lejen reguleres efter nettoprisindeks, og det skal endvidere fremgå af lejeaftalen, hvornår den i § 26, stk. 1, nævnte 2-årsperiode udløber.

Lovforslagets § 26 giver udlejeren mulighed for i en periode på 2 år ikke at varsle omkostningsbestemt leje, men i stedet lade lejen regulere efter nettoprisindeks. Bestemmelsen angiver, at udlejeren for at kunne regulere lejen efter nettoprisindeks i lejeaftalen må oplyse lejeren om, at udlejeren anvender en sådan regulering samt tidspunktet for den 2-årige periodes udløb.

Udgangspunktet vil, såfremt nærværende bestemmelse ikke iagttages, være den almindelige omkostningsbestemte lejeregulering.

Indeksreguleringen vedrører ikke opkrævninger i henhold til lovforslagets §§ 117, 119 og 120, ligesom den heller ikke vedrører afkastberegningen efter § 25 eller forbedringstillæg.

Forslaget indebærer, at den gældende lejelovs § 4, stk. 1, nr. 4-6 og 9 om lejeaftalens udformning, indhold og deklaratoriske udgangspunkt videreføres med redaktionelle ændringer. Der er ikke dermed tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.

For en nærmere gennemgang af gældende ret henvises til afsnit 2.2.1.1. og 2.2.2.1. i de almindelige bemærkninger til lovforslaget.