Lejeloven § 182

Efter den gældende lejelovs § 93, stk. 1, kan udlejeren hæve lejeaftalen i følgende tilfælde:

a) Når leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er betalt rettidigt, jf. stk. 2.

b) Når det lejede benyttes til andet end aftalt, og lejeren ikke trods udlejerens indsigelse er ophørt hermed.

c) Når lejeren modsætter sig, at udlejeren eller andre får adgang til det lejede, hvor de har ret hertil efter §§ 54, 62 og 97.

d) Når lejeren fraflytter det lejede i utide uden aftale med udlejeren.

e) Når lejeren vanrøgter det lejede og ikke uden ophold efter udlejerens påkrav bringer det lejede i stand.

f) Når lejeren helt eller delvis overlader brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor han ikke er berettiget hertil, og trods udlejers indsigelse ikke bringer forholdet til ophør.

g) Når lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. § 79 a, stk. 1, nr. 1-8 eller 11, jf. § 79 b, stk. 2, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

h) Når lejeren har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold, jf. § 79 b, stk. 1, nr. 1, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

i) Når nogen er straffet i medfør af § 4 i lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler for at have modtaget besøgende i eller ved det lejede i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven, eller når lejeren er straffet i medfør af § 8, stk. 1, i lov om forbud mod anvendelse af bestemte ejendomme som samlingssted for en gruppe for at have anvendt det lejede som samlingssted i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven.

j) Når lejeren eller medlemmer af lejerens husstand er idømt en ubetinget fængselsstraf eller anden strafferetlig retsfølge af frihedsberøvende karakter for overtrædelse af §§ 119, 119 b, 134 a, 180, 181, 192 a, 216, 237 eller 244-246, § 252, stk. 1, §§ 260, 266, 276 a, 281 eller 288 eller § 291, stk. 2, i straffeloven eller i medfør af § 3 i lov om euforiserende stoffer for at have besiddet euforiserende stoffer med henblik på videreoverdragelse, og når overtrædelsen er begået inden for 1 km fra den ejendom, hvor lejemålet er beliggende.

k) Når lejeren af en butik eller beværtning trods udlejerens indsigelse ikke opfylder pligten til at holde forretningen åben og i forsvarlig drift.

l) Når en lejer, der helt eller delvis skal betale lejen ved at udføre arbejde, groft forsømmer sine pligter ved arbejdets udførelse, og arbejdsforholdet som følge heraf bringes til ophør.

m) Når lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan måde, at hans fjernelse er påkrævet.

Efter den gældende lejelovs § 93, stk. 2, kan udlejeren kun hæve lejeaftalen som følge af for sen betaling, hvis lejeren ikke har berigtiget restancen senest 14 dage efter, at skriftligt påkrav herom er kommet frem til lejeren. Udlejerens påkrav kan tidligst afgives efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag og skal udtrykkeligt angive, at lejeforholdet kan ophæves, hvis lejerestancen ikke betales inden fristens udløb. Er den i 2. pkt. nævnte hverdag en lørdag eller grundlovsdag, kan påkrav tidligst afgives den følgende hverdag. Udløber den i 2. pkt. nævnte frist på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, udskydes udløbet af fristen til den efterfølgende hverdag. Som gebyr for påkravet kan udlejeren kræve 250 kr. Det i 5. pkt. nævnte beløb er opgjort i 2009-niveau og reguleres en gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb. Gebyret er pligtig pengeydelse i lejeforholdet.

Endelig fremgår det af den gældende lejelovs § 93, stk. 3, at vedrører lejeaftalen en plejebolig efter § 1, stk. 1, 2. pkt., i den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, eller § 5, stk. 2, i lov om almene boliger m.v. eller en ustøttet privat plejebolig, jf. § 1, stk. 5, anvist af kommunen eller amtskommunen, kan aftalen kun hæves efter stk. 1, når lejeren samtidig anvises en anden og passende bolig.

I § 182 , stk. 1, foreslås, at udlejeren i en række nærmere angivne tilfælde kan hæve lejeaftalen.

Reglerne om udlejerens ret til at hæve lejeaftalen tager udgangspunkt i generelle obligationsretlige principper om, at aftaler kan hæves, hvis der foreligger en misligholdelse, som er væsentlig.

Udlejeren kan hæve lejeaftalen, når lejeren har misligholdt lejeaftalen af en af de grunde, som er nævnt i bestemmelsen. Bestemmelsen indeholder en udtømmende angivelse af, i hvilke situationer udlejeren vil kunne hæve lejeaftalen som følge af lejerens misligholdelse.

For mere generelt om ophævelse af lejeaftalen henvises til afsnit 2.21.1.1. i de almindelige bemærkninger.

I stk. 1, nr. 1 , foreslås, at udlejeren kan hæve lejeaftalen, når leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er betalt rettidigt, jf. stk. 2.

Enhver misligholdelse med betaling af pligtige pengeydelse, der udspringer af lejeforholdet, vil kunne danne grundlag for en ophævelse af lejeaftalen.

Efter bestemmelsen gives udlejeren mulighed for at hæve lejeaftalen, hvis lejeren ikke betaler leje eller anden pligtig pengeydelse. Ud over husleje vil varmebidrag, lejers betaling af depositum og forudbetalt leje, antennebidrag og lignende ydelser være pligtige pengeydelser. Om en betaling er pligtig pengeydelse, vil i en række tilfælde fremgå af loven.

I andre tilfælde må det afgøres konkret, om et beløb er pligtig pengeydelse eller ej. Også accessorier til huslejebetalingen, herunder morarenter som følge af for sen betaling af skyldige beløb til udlejeren eller sagsomkostninger, kan således anses for at være pligtig pengeydelse.

Der kan til dækning af beboerrepræsentationens arbejde på beboermødet træffes beslutning om, at et beløb på indtil 502 kr. (2021-niveau) årligt kan opkræves hos hver enkelt lejer. Beløbet skal opkræves af udlejeren og skal fremgå af huslejeopkrævningen. Dette beløb anses ikke for at være pligtig pengeydelse i lejeforholdet.

Det er lejerens ansvar at sørge for, at de beløb, der skal betales, kommer frem til udlejeren. Lejeren kan ikke forlange at få en opkrævning på betalingen, medmindre det er udtrykkeligt aftalt, at lejeren skal have en sådan. De nærmere regler om det sted, hvor lejeren skal betale skyldige beløb, er fastsat i lovforslagets § 57.

Får ejendommen en ny ejer, eller indtræder en anden begivenhed, fx konkurs, som bevirker, at lejen skal betales til en anden end den hidtidige ejer, vil lejeren kunne betale med frigørende virkning til den hidtidige ejer, indtil lejeren får besked om andet, eller lejeren ved eller burde vide, at betaling skal ske til en anden.

Skylder lejeren udlejeren flere forskellige beløb, har udlejeren pligt til at afskrive allerede indbetalte beløb på de for lejeren mest bebyrdende fordringer. Udlejeren kan således være nødt til at acceptere, at betalingen vedrører den mest byrdefulde restance for lejeren, det vil fx sige en restance, der ellers ville kunne danne grundlag for udlejerens ophævelse af lejeaftalen.

I nogle tilfælde kan lejeren have et krav mod udlejeren, som kan modregnes i det beløb, lejeren skylder udlejeren. Det må afgøres efter almindelige retsgrundsætninger, om lejeren har et modregningskrav. Det betyder, at kravet skal kunne udlignes med udlejerens krav, der skal være klarhed over, at kravet består, og endelig skal modregningskravet være forfaldent til betaling. Betaler lejeren ikke et skyldigt beløb til udlejeren, fordi lejeren vil gøre et modregningskrav gældende, må lejeren gøre dette klart for udlejeren. Lejeren kan gøre dette ved afgivelse af en modregningserklæring, hvoraf klart fremgår, hvad det er for et tilgodehavende, der modregnes i, samt oplysning om størrelsen af modregningskravet.

Som nævnt må der, for at lejeren kan modregne, ikke være nogen tvivl om lejerens krav mod udlejeren. Har lejeren eksempelvis indbragt sag for huslejenævn og boligret om lejens størrelse, foreligger der ikke et klart krav, som kan gøres gældende mod udlejeren. Dette vil først kunne være tilfældet, når der er truffet afgørelse i sagen.

Hvis lejeren uretmæssigt foretager modregning i fx skyldig husleje, risikerer lejeren at miste sit lejemål.

Udgangspunktet i tilfælde af betalingsmisligholdelse er, at det er for sent at betale, når ophævelsen er modtaget. Det vil omvendt sige, at ophævelse på grund af betalingsmisligholdelse ikke kan gennemføres, hvis lejeren betaler, inden ophævelsen er kommet frem til lejeren, jf. lovforslagets § 183, stk. 2.

For at kunne hæve lejeaftalen som følge af lejerens betalingsmisligholdelse er det endvidere et krav, at misligholdelsen er væsentlig, jf. lovforslagets § 183, stk. 1. Lejerens manglende betaling af skyldige beløb til udlejeren udgør uanset disses størrelse som udgangspunkt væsentlig misligholdelse fra lejerens side. I vurderingen af, om misligholdelsen er væsentlig, vil der dog kunne indgå en vurdering af, om lejeren har gjort, hvad lejeren kunne, for at få betalt det skyldige beløb.

Også forhold såsom forsinkelsens længde, beløbets størrelse, tidligere restancer, udlejerens tidligere reaktioner på forsinkelser m.v. vil indgå i vurderingen. I vurderingen kan endvidere indgå forhold som, om der er risiko for, at udlejeren ikke vil modtage sin betaling, og om fremtidige betalinger vil kunne forventes at ske til tiden.

For en nærmere beskrivelse af de yderligere krav, der skal være opfyldt, for at udlejeren kan hæve lejeaftalen som følge af lejerens misligholdelse med betaling af pligtige pengeydelser, henvises til bemærkningerne til stk. 2, jf. nedenfor.

I stk. 1, nr. 2 , foreslås, at udlejeren kan hæve lejeaftalen, når det lejede benyttes til andet end aftalt, og lejeren trods udlejerens indsigelse ikke er ophørt hermed.

Bestemmelsen hænger sammen med lovforslagets § 150, hvorefter lejeren ikke uden udlejerens samtykke må bruge det lejede til andet formål end aftalt.

Det fremgår typisk af lejeaftalen, hvad det lejede må benyttes til. Hvis intet er aftalt, vil det være parternes forudsætninger og lejerens faktiske brug, der kan være afgørende.

Der kan således opstå tilfælde, hvor lejerens faktiske brug af det lejede må lægges til grund ved vurderingen af, hvad det lejede må anvendes til. Der kan således være tilfælde, hvor det lejede anvendes på anden måde end aftalt, og hvor udlejeren burde have gjort indsigelse mod denne anvendelse. Hvis udlejeren ikke har reageret på det ved at gøre indsigelse, vil dette på baggrund af en konkret vurdering kunne indebære, at det må lægges til grund, at udlejeren stiltiende har accepteret lejerens brug af det lejede.

Selv om det er aftalt, at det lejede kun må anvendes til beboelse, vil dette ikke udelukke enhver form for erhvervsmæssig aktivitet, jf. bemærkningerne til lovforslagets § 150, stk. 1.

Hvis lejeren ønsker en udvidet anvendelse af det lejede, må lejeren enten aftale dette med udlejeren eller kunne godtgøre, at udlejeren stiltiende har accepteret den udvidede brug af det lejede.

Ophævelse efter bestemmelsen forudsætter, at udlejeren har gjort indsigelse imod den af lejeren udøvede benyttelse af det lejede. Udlejeren må i indsigelsen give lejeren et rimeligt varsel på nogle få dage til at ophøre med den ulovlige benyttelse, ligesom det klart skal fremgå, at hvis ikke lejeren ophører med den ulovlige benyttelse, kan lejeaftalen hæves.

Ophævelse forudsætter endvidere, at der er tale om misligholdelse af væsentlig karakter, jf. lovforslagets § 183, stk. 1.

Benytter lejeren det lejede i strid med reglerne om benyttelse af boliger, har kommunalbestyrelsen adgang til at ophæve lejeaftalen. Ophævelsen skal være skriftlig og skal indeholde oplysning om, at lejeren kan gøre indsigelse senest 6 uger efter, at ophævelsen er kommet frem, jf. § 6 i det samtidigt fremsatte forslag til lov om boligforhold.

I stk. 1, nr. 3 , foreslås, at udlejeren kan hæve lejeaftalen, når lejeren modsætter sig, at udlejeren eller andre får adgang til det lejede, hvor de har ret hertil efter § 54, stk. 1, nr. 3, § 102, § 126, stk. 2, og § 186.

Det fremgår af bestemmelsen i lovforslagets 54, stk. 1, nr. 3, at i forbindelse med indretning af boliger i tagetagen kan udlejeren med 6 ugers varsel råde over loftsrum, hvis der anvises lejeren andre rum, der er anvendelige til det aftalte formål. Efter bestemmelsen i lovforslagets § 102 har udlejeren eller dennes stedfortræder ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det. Med lovforslagets § 126, stk. 2, gives udlejeren ret til at råde over de kælder- og loftsrum, der er nødvendige til installeringen af et nyt varmeanlæg i ejendommen. Endelig fremgår det af lovforslagets § 186, at lejeren skal give adgang til at bese det lejede, når der er afgivet opsigelse, eller det lejede af anden grund skal fraflyttes.

Hvis der opstår en situation, hvor udlejeren eller dennes stedfortræder efter en af de nævnte bestemmelser har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, og lejeren modsætter sig dette, kan udlejeren hæve lejeaftalen. Dette kan dog kun ske, hvis de i den for ophævelsen relevante bestemmelse angivne krav til varsling er iagttaget.

Det er udlejeren, som har bevisbyrden for, at lejeren har modsat sig adgangen til det lejede. Udlejeren må ikke selv tiltvinge sig adgang til det lejede.

For at udlejeren kan hæve lejeaftalen, skal misligholdelsen være væsentlig, og ophævelsen skal være nået frem til lejeren, inden udlejeren har fået adgang, jf. lovforslagets § 183.

I stk. 1, nr. 4 , foreslås, at udlejeren kan hæve lejeaftalen, når lejeren fraflytter det lejede i utide uden aftale med udlejeren.

Efter bestemmelsen kan udlejeren hæve lejeaftalen, hvis lejeren fraflytter det lejede i utide, uden at have opsagt lejemålet eller i øvrigt givet udlejeren besked om sin fraflytning.

Formålet med bestemmelsen er at hindre, at en beboelseslejlighed, hvor lejeren fortsat betaler husleje, står ubenyttet hen, eller at lejeren er fraflyttet uden aftale med udlejeren, og samtidig foretager en ulovlig fremleje.

Det må i hvert enkelt tilfælde vurderes, om lejeren benytter lejemålet så lidt, at ophævelse er berettiget. Det vil sige, at der må foretages en vurdering af, om det lejede reelt og permanent må antages at være fraflyttet. En ændring af adresse i kommunen kan indikere, at lejeren er fraflyttet. Det samme gælder, hvis lejeren kun opholder sig i lejemålet i begrænset omfang. Hvis lejeren alene opbevarer sine ejendele i lejemålet, men ikke opholder sig der, vil lejeaftalen kunne ophæves under henvisning til, at lejemålet anvendes til andet end aftalt. Omfattet af bestemmelsen vil også kunne være tilfælde, hvor lejeren aldrig flytter ind i lejemålet. Dette vil kunne sidestilles med fraflytning i utide, og udlejeren vil kunne hæve lejeaftalen.

Er der lejet ud til flere lejere i forening og er en eller flere af disse fraflyttet, vil det bero på en konkret vurdering af, hvad der er aftalt, og om en eller flere lejeres fraflytning vil kunne indebære, at lejeaftalen kan ophæves. Udgangspunktet vil være, at udlejeren ikke kan hæve lejeaftalen, hvis lejemålet ikke er helt fraflyttet, men fortsat bebos af en af lejerne. Den eller de fraflyttede lejere vil stadig hæfte for lejebetaling m.v., så længe de fortsat står på lejekontrakten, og lejeaftalen som sådan ikke er bragt til ophør.

Det er udlejeren, som har bevisbyrden for, at lejeren er fraflyttet. Manglende forbrug af varme, el og vand kan indikere, at lejemålet har stået tomt.

Udlejeren kan kun hæve lejeaftalen, hvis der foreligger væsentlig misligholdelse, jf. lovforslagets § 183, stk. 1. Lejeren kan undgå ophævelse, hvis lejeren kan godtgøre, at lejeren er flyttet tilbage til lejemålet, inden udlejerens ophævelse når frem, jf. lovforslagets § 183, stk. 2.

I stk. 1, nr. 5 , foreslås, at udlejeren kan hæve lejeaftalen, når lejeren vanrøgter det lejede og ikke uden ophold efter udlejerens indsigelse bringer det lejede i stand.

Lejeren skal sørge for, at lejeren selv, lejerens husstand og andre, som lejeren giver adgang til det lejede, behandler det lejede forsvarligt, jf. lovforslagets § 149, stk. 1 og 2. Hvis lejeren ikke gør dette, kan det efter bestemmelsen føre til en ophævelse af lejeaftalen.

Vanrøgt kan forekomme, når adfærden medfører ødelæggelse af ejendommen eller væsentlige gener i form af lugt eller ødelæggelse af boligmiljøet for de øvrige beboere, herunder som følge af eksempelvis manglende rengøring i en længere periode, hundehold, som medfører betydelige gener i form af lugtgener og svineri som følge af manglende luftning, og stor ophobning af affald i lejemålet.

Vanrøgt kan endvidere være en følge af, at der opstår skader i det lejede, og lejeren undlader at reagere. Lejeren har pligt til at anmelde skader til udlejeren, uanset om skaden skyldes lejeren, jf. lovforslagets § 149, stk. 3. Anmeldes en skade ikke, med den følge at der sker yderligere ødelæggelser, kan der være tale om vanrøgt.

Hvis lejeren har foretaget ombygninger eller installationer i det lejede uden udlejerens samtykke, vil dette ligeledes kunne være vanrøgt. Installationerne m.v. kan fx være udført helt efter reglerne, men uden at der inden udførelsen er indhentet samtykke fra udlejeren. Som eksempler på ombygninger og installationer, der kan være omfattet af bestemmelsen, kan nævnes nedbrydning af eller opførelse af væg i lejemålet eller foretagelse af ulovlige ændringer i elinstallationerne i det lejede.

Husdyrhold vil også kunne medføre skader på det lejede og vil kunne munde ud i en ophævelse på grund af vanrøgt.

Skader, der opstår som følge af lejerens almindelige brug af det lejede, falder uden for bestemmelsen og vil ikke i sig selv kunne danne grundlag for en ophævelse af lejeaftalen. Dog vil manglende anmeldelse af skaden til udlejeren kunne føre til vanrøgt af det lejede.

Ophævelse af lejeaftalen forudsætter, at udlejeren forinden har sendt en påmindelse til lejeren. Påmindelsen skal udtrykkeligt angive, at lejeaftalen kan hæves, hvis ikke forholdet bringes i orden. Påmindelsen skal give lejeren et efter omstændighederne rimeligt varsel til at bringe forholdet i orden. Det må afgøres konkret, hvad der vil være et rimeligt varsel. Er der tale om uopsættelige arbejder, skal udbedring ske omgående. Hvis der er tale om mere omfattende arbejder, der skal udføres, skal der ved fastsættelse af fristens længde tages højde herfor.

Ophævelse kan kun finde sted, hvis lejeren ikke efter at være blevet opfordret hertil har bragt det lejede i orden. Udlejeren kan endvidere kun hæve lejeaftalen, hvis der er tale om væsentlig misligholdelse, jf. lovforslagets § 183, stk. 1.

I stk. 1, nr. 6 , foreslås, at udlejeren kan hæve lejeaftalen, når lejeren helt eller delvis overlader brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor lejeren ikke er berettiget hertil, og trods udlejerens indsigelse ikke bringer forholdet til ophør.

Efter bestemmelsen kan udlejeren hæve lejeaftalen, hvis lejeren uberettiget overlader brugen af det lejede til andre. Det fremgår af lovforslagets § 150, stk. 2, at lejeren ikke uden udlejerens samtykke må overlade brugen af det lejede eller nogen del deraf til andre end medlemmer af sin husstand. Husstandsbegrebet skal forstås i overensstemmelse med den nævnte bestemmelse, hvorefter husstandsbegrebet udover nære familiemedlemmer og kærester antages at omfatte personer, som lejeren lader flytte ind og har et vist fællesskab med omkring husholdning og samvær.

Heri ligger, at bestemmelsen vil kunne finde anvendelse, hvis lejeren ikke i henhold til loven eller aftale har ret til at overlade lejemålet til en anden. Overladelse af det lejede vil lovligt kunne ske gennem fremleje, bytte eller samlivsophør.

Der vil omvendt være tale om uberettiget overladelse af brugen af det lejede i tilfælde, hvor lejeren foretager ulovlig fremleje eller lader andre end medlemmer af sin husstand flytte ind fx ved et udlån af boligen. Bestemmelsen vil endvidere kunne finde anvendelse, hvis lejeren er fraflyttet det lejede og uretmæssigt har overladt det lejede til personer, som ikke har ret til at kunne fortsætte lejeforholdet efter lovforslagets §§ 165 og 166. Bestemmelsen vil endvidere kunne anvendes, hvis lejeren anvender lejemålet til korttidsudlejning uden forinden at have indhentet udlejerens samtykke.

Det er ikke i enhver situation, hvor lejeren helt eller delvist har overladt brugen af det lejede til en anden, at lejeaftalen kan hæves. Har lejeren fx lejet et værelse ud uden at have sendt udlejeren en kopi af fremlejeaftalen, vil lejeren som udgangspunkt kunne rette op på dette ved at fremsende kopi af fremlejeaftalen til udlejeren. Fremsendes den ønskede kopi ikke trods udlejerens påmindelse, vil fortsat undladelse heraf kunne føre til, at udlejeren kan ophæve lejeaftalen efter bestemmelsen.

Ophævelse forudsætter, at udlejeren giver påmindelse om det pågældende forhold. Der er ikke knyttet særlige formkrav til indsigelsen, men det skal udtrykkeligt fremgå, at lejemålet kan ophæves, hvis forholdet ikke bringes i orden, ligesom det i en eventuel senere retssag må kunne godtgøres, at udlejeren har sendt en påmindelse til lejeren.

Hvis lejeren når at bringe det ulovlige forhold i orden, inden lejeforholdet ophæves, kan udlejeren ikke hæve lejeaftalen, jf. lovforslagets § 183, stk. 2. Det må vurderes konkret, hvad der kan anses for at være en rimelig frist for at få det ulovlige forhold bragt til ophør. Bor der således uberettiget en person i lejemålet, skal denne fraflytte. Der skal gives personen en rimelig frist til at fraflytte. Hvad der er en rimelig frist, vil bero på en konkret vurdering i det enkelte tilfælde. Udlejer lejeren fx uden udlejerens tilladelse lejligheden via Airbnb, vil fristen kunne være ganske kort, mens den uretmæssige beboer i andre tilfælde kan gives en frist på op til 14 dage til at fraflytte.

Hvis udlejeren hæver lejeaftalen over for lejeren, giver dette ikke den ulovlige fremlejetager adgang til at overtage lejemålet.

I stk. 1, nr. 7 , foreslås, at udlejeren kan hæve lejeaftalen, når lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. § 153, stk. 1, nr. 1-8 eller 11, jf. § 154, stk. 2, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

Det fremgår af bestemmelsen, at udlejeren kan hæve lejeaftalen, når lejeren har tilsidesat god skik og orden i ejendommen. Bestemmelsen skal ses i sammenhæng med lovforslagets § 152, stk. 1, hvorefter udlejeren skal sørge for, at der hersker god orden i ejendommen og om fornødent ophæve lejeforhold, hvis lejeren tilsidesætter god skik og orden. Af samme bestemmelses stk. 2 fremgår, at lejeren skal overholde de almindelige ordensregler, der gælder for ejendommen, og skal efterkomme andre rimelige påbud, der skal sikre god husorden og forsvarlig brug af det lejede.

Hvis lejeren væsentligt misligholder sin forpligtelse til at overholde god skik og orden, har udlejeren pligt til at hæve lejeaftalen. Ophævelse forudsætter, at udlejeren forinden har givet påmindelse til lejeren, og at lejerens fraflytning er påkrævet. Alt afhængig af forseelsens karakter kan der være tilfælde, hvor ophævelse kan ske uden forudgående påmindelse.

Efter reglerne i lovforslagets § 154 kan huslejenævnet behandle sager om husordensovertrædelser og gøre et lejeforhold betinget, hvis lejeren ikke overholder god skik og orden. Er forholdet tilstrækkelig groft, kan udlejeren opsige eller ophæve lejeaftalen, uden at husordensovertrædelsen først har været indbragt for nævnet.

Der henvises i lovforslagets § 153 til en række grunde, som kan danne grundlag for en ophævelse af lejeaftalen. Ophævelse kan således være begrundet i, at lejeren udøver eller truer med fysisk vold, udviser adfærd, der kan være til fare eller giver gener i form af generel utryghed, forråelse af ejendommens miljø eller sundhedsmæssig risiko. Der kan endvidere være tale om, at lejeren udøver chikane, uacceptabel støj, ødelægger ejendommen eller løsøre på denne, vanrøgter det lejede, holder husdyr til væsentlig gene på grund af støj, lugt, uhumskhed eller fare- eller frygtfremkaldelse eller i øvrigt udøver adfærd, som er til gene for andre, herunder ejendommen, udlejeren, dennes ansatte eller andre, der lovligt færdes i ejendommen.

Ønsker udlejeren at ophæve en lejeaftale som følge af ulovligt husdyrhold, jf. lovforslagets § 153, stk. 1, nr. 10, og stk. 2, må sagen først indbringes for huslejenævnet. Hvis huslejenævnet gør lejemålet betinget efter lovforslagets § 154, stk. 1, nr. 1, og lejeren overtræder betingelserne, kan udlejeren hæve lejeaftalen. Hvis lejeren ikke inden for en rimelig tid efter huslejenævnets kendelse har bragt det ulovlige husdyrhold til ophør, vil det kunne lægges til grund, at lejerens fraflytning er påkrævet, og at der dermed vil kunne være grundlag for at hæve lejeaftalen.

Lejeren er som udgangspunkt ansvarlig for sine gæsters optræden, hvorfor gæsters grove tilsidesættelse af god skik og orden vil kunne danne grundlag for en ophævelse af lejeaftalen. Om det er tilfældet, vil bero på en konkret vurdering.

Er der tale om en adfærd, der nok er til gene for ejendommen eller dens beboere, men ikke så grov, at ophævelse af lejemålet kan ske, indeholder lovforslagets § 171, stk. 1, nr. 6, mulighed for, at lejeaftalen i stedet opsiges. Der er mulighed for at opsige efter den nævnte bestemmelse, når lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. lovforslagets § 153, og trods udlejerens påmindelse igen tilsidesætter god skik og orden.

I stk. 1, nr. 8 , foreslås, at udlejeren kan hæve lejeaftalen, når lejeren har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold, jf. § 154, stk. 1, nr. 1, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

Det fremgår af bestemmelsen, at udlejeren kan hæve lejeaftalen, når lejeren har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold. Bestemmelsen skal ses i sammenhæng med lovforslagets § 154, stk. 1, nr. 1, hvorefter huslejenævnet kan gøre et lejeforhold betinget, således at der, hvis lejeren inden for 1 år efter afgørelsen overtræder nærmere fastsatte betingelser vedrørende adfærd i ejendommen, er grundlag for, at lejemålet kan ophæves.

Har huslejenævnet gjort lejeforholdet betinget, og overholder lejeren ikke betingelserne, kan udlejeren vælge at ophæve lejemålet, når forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

I stk. 1, nr. 9 , foreslås, at udlejeren kan hæve lejeaftalen, når nogen er straffet i medfør af § 4 i lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler for at have modtaget besøgende i eller ved det lejede i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven, eller når lejeren er straffet i medfør af § 8, stk. 1, i lov om forbud mod anvendelse af bestemte ejendomme som samlingssted for en gruppe for at have anvendt det lejede som samlingssted i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven.

Bestemmelsen har til formål at gøre det muligt at forhindre, at der drives hashklub m.v. i de lejede lokaler, og at det lejede anvendes som samlingssted for en gruppe i strid med et forbud nedlagt i medfør af lov om forbud mod anvendelse af bestemte ejendomme som samlingssted for en gruppe, når lejeren er straffet i medfør af den nævnte lovs § 8, stk. 1.

Det forhold, at nogen er straffet for overtrædelse af forbud i henhold til lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler og lov om forbud mod anvendelse af bestemte ejendomme som samlingssted for en gruppe, vil altid kunne betragtes som væsentligt og vil dermed kunne danne grundlag for en ophævelse.

Bestemmelsen i lovforslagets § 152, stk. 1, 1. pkt., hvorefter udlejeren skal sørge for, at der hersker god orden i ejendommen, og om fornødent ophæve lejeforhold i de i lovforslagets § 182, stk. 1, nr. 7-9 og 12, nævnte tilfælde, gælder dels, når lejeren straffes for i strid med et forbud nedlagt i medfør af § 4 i lov om forbud mod besøgende i eller ved det lejede, og dels når lejeren straffes for i strid med et samlingsstedsforbud at have anvendt det lejede som samlingssted for en gruppe. Det betyder, at udlejeren vil skulle vurdere, om det er nødvendigt at skride til ophævelse af lejeaftalen for at skabe orden i ejendommen, hvis lejeren straffes for at drive hashklub eller for overtrædelse af et samlingsstedsforbud.

Det bemærkes, at det forhold, at nogen er straffet for overtrædelse af forbud i henhold til lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler eller har handlet i strid med et samlingsstedsforbud, altid skal betragtes som væsentligt, jf. lovforslagets § 183, stk. 1.

I stk. 1, nr. 10 , foreslås, at udlejeren kan hæve lejeaftalen, når lejeren eller medlemmer af lejerens husstand er idømt en ubetinget fængselsstraf eller anden strafferetlig retsfølge af frihedsberøvende karakter for overtrædelse af §§ 119, 119 b, 134 a, 180, 181, 192 a, 216, 237, 244-246, § 252, stk. 1, §§ 260, 266, 276 a, 281, 288 eller § 291, stk. 2, i straffeloven eller i medfør af § 3 i lov om euforiserende stoffer for at have besiddet euforiserende stoffer med henblik på videreoverdragelse, og når overtrædelsen er begået inden for 1 km (fugleflugtslinje) fra den ejendom, hvor lejemålet er beliggende.

Bestemmelsen medfører en adgang for udlejer til at ophæve lejeaftalen, når lejeren eller medlemmer af lejerens husstand er straffet for kriminalitet omfattet af bestemmelsen.

De kriminalitetstyper, der er omfattet af ordningen, omfatter groft hærværk, indbrudstyveri, vold, trusler, afpresning, røveri, brandstiftelse, vold mod myndighedspersoner og hindring af myndighedernes arbejde, grov forstyrrelse af ro og orden på offentligt sted begået efter aftale eller af flere i forening, nærliggende fare for nogens liv eller førlighed, ulovlig våbenbesiddelse under særligt skærpende omstændigheder, salg af euforiserende stoffer, voldtægt og drab.

Det er en betingelse for ophævelsen, at lejeren eller et medlem af lejerens husstand er idømt en ubetinget fængselsstraf eller anden strafferetlig retsfølge af frihedsberøvende karakter for at have begået den utryghedsskabende kriminalitet. Med anden strafferetlig retsfølge af frihedsberøvende karakter forstå