Lejeloven § 44

Efter den gældende lejelovs § 48 kan lejeforhøjelse efter §§ 47 eller 47 a gennemføres med 3 måneders varsel.

Efter stk. 2 skal kravet om lejeforhøjelse fremsættes skriftligt og indeholde en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse. Kravet skal tillige indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen samt om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 3. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Det fremgår af stk. 3, at hvis lejeren ikke vil godkende kravet om lejeforhøjelse, skal han skriftligt fremsætte indsigelse senest 6 uger efter, at kravet om lejeforhøjelse er kommet frem til ham. Udlejeren skal da indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis han ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.

Af stk. 4 fremgår, at indtil huslejenævnets afgørelse foreligger, kan udlejeren oppebære den varslede lejeforhøjelse som en foreløbig lejeforhøjelse, der dog ikke må overstige 15 kr. pr. m² bruttoetageareal. Lejen skal reguleres i overensstemmelse med rettens afgørelse. Regulering af depositum og forudbetalt leje kan ikke forlanges, før kravet om lejeforhøjelse er afgjort af retten. Tilbagebetaling til lejeren af for meget erlagt leje forrentes fra betalingstidspunktet efter bestemmelsen i § 6, stk. 3.

I § 44, stk. 1, foreslås, at lejeforhøjelse efter §§ 42 eller 43 kan gennemføres med 3 måneders varsel.

Efter §§ 42 og 43 kan udlejeren kræve lejeforhøjelse, hvis lejen ligger væsentligt under det lejedes værdi. Bestemmelsen indebærer, at udlejeren kan gennemføre sådanne lejeforhøjelser med 3 måneders varsel. Varslet på 3 måneder svarer til det sædvanlige opsigelsesvarsel på 3 måneder. Uanset dette kan udlejeren også i de tilfælde, hvor parterne har aftalt et længere opsigelsesvarsel end 3 måneder, varsle lejeforhøjelse med 3 måneders varsel.

I stk. 2 foreslås, at kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse. Kravet skal tillige indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen samt om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 3. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Bestemmelsen indebærer, at udlejeren i lejeforhold omfattet af §§ 42 og 43 skriftligt skal fremsætte kravet om lejeforhøjelse overfor hver enkelt lejer med de i bestemmelsen nærmere angivne oplysninger. Varsler udlejeren ensartede lejeforhøjelser overfor flere lejere, er der ikke krav om, at det sker på samme tid overfor alle lejerne.

Bestemmelsen indebærer endvidere, at udlejeren i de af bestemmelsen omfattede lejemål skal angive lejeforhøjelsens størrelse, og at udlejeren skal angive forskellen på den gældende og den forhøjede leje. Det er ikke et gyldighedskrav, at udlejeren angiver den forhøjede leje, men det vil dog være hensigtsmæssigt at angive den forhøjede leje af hensyn til den fremtidige lejebetaling.

Betingelsen om, at udlejeren skal oplyse om grunden til lejeforhøjelsen, indebærer, at lejeren skal oplyses om, at lejen forhøjes, fordi udlejeren er af den opfattelse, at lejen ligger væsentligt under det lejedes værdi. Det er således ikke tilstrækkeligt, at udlejeren blot henviser til lovbestemmelsen uden at gengive dens indhold. Hvis udlejeren ikke opfylder betingelserne i bestemmelsen, er kravet om lejeforhøjelse ugyldigt. Udlejeren må herefter varsle lejeforhøjelse på ny med 3 måneders varsel.

Betingelsen om, at lejeren skal oplyses om indsigelsesadgang, indebærer, at udlejeren i varslingen klart og tydeligt skal angive, at lejeren skriftligt kan fremsætte indsigelse mod lejeforhøjelsen, at indsigelsen skal sendes til udlejeren, og at indsigelsen skal fremsættes senest 6 uger efter, at kravet om lejeforhøjelse er kommet frem, jf. stk. 3.

I stk. 3 foreslås, at hvis lejeren ikke vil godkende kravet om lejeforhøjelse, skal lejeren skriftligt fremsætte indsigelse senest 6 uger efter, at kravet om lejeforhøjelse er kommet frem. Udlejeren skal da indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.

Bestemmelsen indeholder ikke særlige krav til indholdet af lejerens skriftlige indsigelse, herunder krav om begrundelse. Det skal bare stå klart for udlejeren, at lejeren gør indsigelse, og at udlejeren skal indbringe kravet om lejeforhøjelse for huslejenævnet, hvis udlejeren ønsker at fastholde kravet.

Fristen for lejerens indsigelse begynder, når kravet om lejeforhøjelse er kommet frem til lejeren. Indsigelsen er rettidig, hvis lejeren har sendt indsigelsen inden 6-ugers fristens udløb. Udlejeren bærer forsendelsesrisikoen, da indsigelsen må sidestilles med en pligtmæssig reklamation. Fremsætter lejeren ikke indsigelse indenfor fristen, har lejeren accepteret lejeforhøjelsen. Lejeren vil i den situation dog efterfølgende kunne få prøvet den samlede leje efter lovforslagets § 45. Lejerens indsigelse om, at varslingen er ugyldig på grund af formelle fejl, bortfalder ikke, selvom den fremsættes efter 6-ugers fristen. Indsigelsen kan dog efter omstændighederne efterfølgende fortabes som følge af lejerens passivitet.

I stk. 4, 1. pkt., foreslås, at indtil huslejenævnets afgørelse foreligger, kan udlejeren oppebære den varslede lejeforhøjelse som en foreløbig lejeforhøjelse, der dog ikke må overstige 15 kr. pr. m² bruttoetageareal om året.

Bestemmelsen indebærer, at indbringelse for huslejenævnet får delvis opsættende virkning, idet udlejeren, indtil nævnets afgørelse foreligger, kun kan oppebære en lejeforhøjelse på 15 kr. pr. m².

I stk. 4, 2. og 3. pkt., foreslås, at lejen skal reguleres i overensstemmelse med nævnets afgørelse. Regulering af depositum og forudbetalt leje kan ikke forlanges, før kravet om lejeforhøjelse er afgjort af nævnet.

Når huslejenævnet har afgjort kravet om lejeforhøjelse, har udlejeren pligt til at regulere lejen i overensstemmelse med afgørelsen. Udlejeren har ligeledes pligt til at regulere depositum og forudbetalt leje, når nævnets afgørelse foreligger. Lejeren kan ikke forlange at regulering af depositum og forudbetalt leje sker på et tidligere tidspunkt. Den del af huslejeforhøjelsen, som udlejeren under sagens behandling har været afskåret fra at opkræve, kan forlanges efterbetalt.

I stk. 4, 4. pkt., foreslås, at tilbagebetaling til lejeren af for meget betalt leje forrentes fra betalingstidspunktet efter bestemmelsen i § 15, stk. 3.

Beløbet forrentes således fra forfaldsdagen med en årlig rente, der svarer til den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling mv.

I stk. 5 foreslås, at lejeforhøjelse kan kræves uanset aftalt uopsigelighed, når udlejeren har forbeholdt sig at kunne regulere lejen.

Bestemmelsen indebærer, at udlejeren er afskåret fra at kræve lejeforhøjelse, hvis lejeaftalen er uopsigelig, og udlejeren ikke har taget forbehold. Bestemmelsen er i overensstemmelse med almindelige kontraktsretlige grundsætninger for vedvarende retsforhold, nemlig at den ene part, når særligt forbehold herom ikke er taget og i det omfang, der ikke gælder særlige lovbestemmelser, ikke ensidigt kan ændre vilkårene til skade for den anden part, så længe opsigelse er udelukket.

Bestemmelsen viderefører i stk. 1-4 den gældende lov om leje § 48. Stk. 5 er en videreførelse af den gældende lov om leje § 47, stk. 5, og § 47 a, stk. 3. Der er med forslaget ikke tilsigtet ændringer af den gældende retstilstand.

Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.4.2.1. og 2.4.2.3.