Lejeloven § 183

Det fremgår af den gældende lejelovs § 94, stk. 1, at skønnes det forhold, der lægges lejeren til last, at være af uvæsentlig betydning, kan udlejeren ikke hæve lejeaftalen.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 94, stk. 2, at udlejeren ikke kan påberåbe sig de i § 93, stk. 1, litra a-f, nævnte forhold, hvis de er rettet, inden udlejeren hæver lejeaftalen.

I § 183 , stk. 1 , foreslås, at skønnes det forhold, der lægges lejeren til last, at være af uvæsentlig betydning, kan udlejeren ikke hæve lejeaftalen.

Bestemmelsen fastslår, at en lejeaftale kun kan hæves, hvis misligholdelsen er væsentlig. Det vil bero på en konkret vurdering i det enkelte tilfælde, om der er tale om væsentlig misligholdelse. Det er således ikke muligt at lade det fremgå af de enkelte numre i § 182, stk. 1, hvilke misligholdelser der anses for væsentlige og vil kunne begrunde en ophævelse af lejeaftalen.

Som altovervejende hovedregel betragtes betalingsmisligholdelse som væsentlig misligholdelse. Afgørende for, om udlejeren kan hæve lejeaftalen, er, om betalingen sker før eller efter, at ophævelsen kommer frem til lejeren. I nogle situationer vil der dog tillige skulle foretages en nærmere vurdering af, om der er tale om en væsentlig eller en uvæsentlig fejl. Vurderingen må tage udgangspunkt i, hvor stort det manglende beløb er og længden af misligholdelsesperioden. De to nævnte faktorer indgår begge i vurderingen, idet misligholdelsen totalt set kun kan anses for at være uvæsentlig, hvis både forsinkelsens længde og beløbets størrelse konkret kan anses for uvæsentlige.

Derudover kan inddrages andre omstændigheder af undskyldende eller skærpende karakter. Der vil således kunne opstå tilfælde, hvor misligholdelsen samlet set vurderes at være uvæsentlig, selv om der har været tale om misligholdelse over lang tid eller med et stort beløb. Spørgsmålet om, hvorvidt en udebleven betaling skyldes lejerens manglende evne eller vilje, kan indgå i vurderingen, men anses ikke i sig selv for at være af afgørende betydning ved vurderingen af, om misligholdelsen kan anses for væsentlig.

For så vidt angår spørgsmålet om misligholdelsens tidsmæssige udstrækning er udgangspunktet, at enhver forsinkelse med betaling set i forhold til forfaldstidspunktet er væsentlig. Efter bestemmelsen i § 182, stk. 2, kan lejeaftalen som følge af betalingsmisligholdelse dog først ophæves, efter at påkravsfristen er udløbet. En forsinkelse på blot nogle få timer efter fristens udløb vil i praksis kunne anses for at være væsentlig misligholdelse.

Det forhold, at lejeren er på ferie, studieophold eller lignende, bevirker ikke i sig selv, at misligholdelsen anses for uvæsentlig, men er dog forhold, som kan indgå i den samlede vurdering. Endvidere kan misligholdelse med betaling af mindre beløb, herunder betaling af påkravsgebyr, anses for væsentlig misligholdelse og dermed danne grundlag for en ophævelse af lejeaftalen.

Som udgangspunkt vil fejl, som indebærer en misligholdelse af lejeaftalen, hos andre end lejeren også kunne medføre ophævelse af lejeaftalen. Det vil dog efter de konkrete omstændigheder kunne være en undskyldende omstændighed, hvis fx pengeinstituttet eller kommunen, som står for overførslen af betalingen, begår fejl. I så fald kan misligholdelsen være uvæsentlig. Dette vil kunne være tilfældet, hvis lejeren har bestræbt sig på at gøre, hvad lejeren kan for at rette op på fejlen, og når forsinkelsen med betalingen skyldes fejl hos lejerens bank eller kommunen.

Det er endelig alene forholdene på ophævelsestidspunktet, som er relevante for, om udlejeren kan hæve lejeaftalen. Det er således uden betydning, om lejeren efterfølgende har ændret adfærd. Hvis lejeren derimod har rettet for sig, inden ophævelsen er kommet frem, kan udlejeren ikke hæve lejeaftalen, jf. stk. 2.

I stk. 2 foreslås, at udlejeren ikke kan påberåbe sig de i § 182, nr. 1-6, nævnte forhold, hvis de er rettet, inden udlejeren hæver lejeaftalen.

Efter bestemmelsen har lejeren mulighed for at rette for sig, inden udlejerens meddelelse om ophævelse af lejeaftalen er kommet frem til lejeren. Lejeren kan således ikke rette for sig, når først ophævelsen er kommet frem til denne.

I de tilfælde, som er omfattet af nr. 1-6 i § 182, stk. 1, kan udlejeren ikke hæve lejeaftalen, hvis lejeren har rettet for sig, inden lejeaftalen ophæves. Det vil sige, at lejeren kan afværge en ophævelse trods klar misligholdelse, hvis lejeren på tidspunktet for ophævelsen ikke længere handler i strid med de gældende regler. Dette kan være tilfældet, hvis lejeren fx ikke længere benytter det lejede til andet end aftalt, eller hvor lejeren efter vanrøgt har bragt det lejede i stand.

Det er dog ikke i alle tilfælde, at lejeren har mulighed for at rette for sig. I nogle tilfælde vil udlejeren bevare sin hæveadgang, selv om lejeren efterfølgende har ændret adfærd og ikke længere misligholder. Det vil være tilfældet i de situationer, der er omfattet af § 182, stk. 1, nr. 7-12. Dette kan fx være i det tilfælde, hvor lejeren har udøvet vold mod udlejeren.

Retten til at ophæve lejeaftalen kan falde væk af andre grunde, end at lejeren har rettet for sig. Dette kan fx være, fordi udlejeren ikke har reageret, men forholdt sig passiv. Det må bero på en konkret vurdering, om dette er tilfældet.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 94.

Der henvises til afsnit 2.21.1.2. og 2.21.2.2. i de almindelige bemærkninger.