Lejeloven § 9

Efter den gældende boligreguleringslovs § 4 a, stk. 1, skal flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer, i denne lov anses som én ejendom.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 4 a, stk. 2, skal flere ejendomme, der ejes af samme ejer, som er opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og som har fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, ligeledes anses som én ejendom i denne lov. Det samme gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen.

I § 9, 1-2 pkt.; foreslås, at flere ejendomme, der ejes af samme ejer, som er opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og som har fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, anses som én ejendom. Det samme gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen.

Det følger af bestemmelsen, at flere ejendomme, der opfylder de i bestemmelsen angivne betingelser, skal anses som og behandles som én ejendom. Sådanne ejendomme vil ofte opfylde betingelserne for at skulle samvurderes i henhold til ejendomsvurderingslovens § 8, stk. 1.

Bestemmelsen skal sikre, at der i højere grad gælder samme vilkår for ensartede lejemål. Opfylder flere ejendomme betingelserne for at blive anset som én ejendom, skal der fx udarbejdes ét samlet driftsbudget for ejendommene med henblik på fastsættelse af den omkostningsbestemte leje. Det sikrer, at der fastsættes en ensartet leje i ejendommene. Herudover findes det hensigtsmæssigt, at opgørelsen af indtægter og udgifter sker samlet for flere ejendomme, når ejendommene indgår i et driftsfællesskab.

Det er en forudsætning for bestemmelsens anvendelse, at ejendommene ejes af samme ejer.

Kravet om at ejendommene skal være opført kontinuerligt indebærer, at der skal være en tidsmæssig sammenhæng mellem ejendommenes opførelse.

Ejendommene skal være opført som en samlet bebyggelse. Det indebærer, at der lægges vægt på, om ejendommene udadtil fremstår ensartede og som en naturlig enhed. Der lægges endvidere vægt på, om de er ensartet indrettet. Det er ikke i sig selv afgørende, at ejendommene indgår i ét samlet større byggeri, eller at de indgår i en karré. Det er ikke en betingelse, at ejendommene er tegnet af samme arkitekt eller opført af samme bygherre, men forholdet kan indgå i vurderingen af, om der er tale om en samlet bebyggelse.

Ejendommene skal enten have fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab. Driftsfællesskab kan bl.a. opfyldes ved fælles administration, varmeforsyning og vicevært. Endvidere kan der lægges vægt på, om ejendommene har fælles forsikringspolice eller fælles vaskekælder.

I regulerede kommuner anses flere ejerlejligheder, der henhører under samme udlejer, og som henhører under samme ejerforening, tillige som én ejendom (restejendom), jf. stk. 2. Flere restejendomme af ejerlejligheder, der hver for sig opfylder betingelserne i stk. 2, kan tilsammen skulle anses for én ejendom, såfremt ejendommene opfylder betingelserne i bestemmelsen.

Endelig skal flere ejendomme, som er samvurderet eller samnoteret i tingbogen, anses som én ejendom i regulerede kommuner.

De øvrige kriterier, som fremgår af bestemmelsens 1. pkt., skal ikke tillige være opfyldt, hvis ejendommene enten er samvurderet eller samnoteret. Det er således ikke en betingelse, at ejendommene er opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, eller at de har fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, for at de skal anses som én ejendom.

Samvurdering af ejendomme vil fremgå af ejendomsskatteopgørelsen. Ejendomme samvurderes, såfremt vilkårene efter ejendomsvurderingslovens § 8 er opfyldt. Det følger heraf, at to ejendomme skal samvurderes, hvis de har samme ejer og udgør en driftsenhed.

Ved vurderingen af om ejendommene udgør en driftsenhed, kan der lægges vægt på ejendommenes beliggenhed, om de har fælles administration, prioritering og varmeanlæg.

Samnotering af ejendomme fremgår af tingbogen.

I § 9, 3. pkt., foreslås, at flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer, ligeledes skal anses som én ejendom.

Efter ejerlejlighedsloven er hver ejerlejlighed en selvstændig ejendom. Efter bestemmelsen skal flere ejerlejligheder dog anses som én ejendom, hvis de ejes af samme udlejer og henhører under samme ejerforening (restejendom).

Om flere ejerlejligheder ejes af én eller flere udlejere, afgøres som altovervejende hovedregel på baggrund af det formelle ejerforhold. Flere ejerlejligheder, der ejes af forskellige koncernforbundne selskaber, betragtes således som flere ejendomme. Det samme gælder med hensyn til flere ejerlejligheder, der ejes af nært beslægtede.

Ved opdeling af en ejendom i ejerlejligheder henhører den opdelte ejendom under én ejerforening.

Bestemmelsen indebærer bl.a., at udlejeren skal udarbejde et driftsbudget, der omfatter alle udlejerens ejerlejligheder under ejerforeningen, i forbindelse med beregning af den omkostningsbestemte leje i henhold til reglerne i lovforslagets kapitel 3.

Overdrager en udlejer, der ejer flere ejerlejligheder under samme ejerforening, en af ejerlejlighederne, udgår den pågældende ejerlejlighed af ejendomsbegrebet på tidspunktet for den retlige overdragelse, men ikke med virkning for status i relation til reglerne om småhuse. En ejerlejlighed, der er blevet ledig, og som udlejeren påtænker at sælge, udgår ikke af ejendomsbegrebet, før ejerlejligheden er solgt.

I 4 pkt. nr. 1-3, foreslås, at 1-3. pkt. gælder ved anvendelse af reglerne i lovens kapitel 3 om omkostningsbestemt leje samt § 7 om huslejeregulering for mindre ejendomme i regulerede kommuner, § 62 om ulovlig opkrævning af depositum og forudbetalt leje, §§ 105-107 og § 110 om iværksættelse af arbejder og § 161 om lejerens bytteret. 1-3. pkt. gælder endvidere ved anvendelse af reglerne i § 113, § 116, stk. 2, §§ 119-123 og § 60 i lov om boligforhold om ejendommens udvendige vedligeholdelse samt vedligeholdelsesplan, og i kapitel 5 om fri husleje og kapitel 14 om forbedringsarbejder, når ejendommen er omfattet af § 6, stk. 1, 1. pkt.

Bestemmelsen fastslår, at ved anvendelse af lovforslagets regler om omkostningsbestemt leje fastlægges ejendommen ved anvendelse af det særlige ejendomsbegreb, som følger af bestemmelsens 1-3 pkt. Det særlige ejendomsbegreb gælder endvidere ved anvendelse af reglerne om ejendommens udvendige vedligeholdelseskonto samt vedligeholdelsesplan.

Endvidere skal det særlige ejendomsbegreb anvendes til at fastslå ejendommen ved anvendelse af reglerne i lovforslagets §§ 105-107 og § 109 om iværksættelse af arbejder samt ved reglerne om forbedringsarbejder i lovforslagets kapitel 14, når ejendommen er beliggende i en reguleret kommune, jf. lovforslagets § 4.

Herudover skal det særlige ejendomsbegreb anvendes ved brug af reglerne om fri husleje i lovforslagets kapitel 5, såfremt ejendommen er beliggende i en reguleret kommune. Det særlige ejendomsbegreb finder anvendelse, når det skal afgøres, om en bestemt ejendom er omfattet af reglerne om småejendomme efter lovforslagets § 7. Endelig skal det særlige ejendomsbegreb anvendes i forhold til reglerne om bytte i lovforslagets § 161.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer gældende boligreguleringslovs § 4 a om det særlige udvidede ejendomsbegreb, som finder anvendelse i regulerede kommuner.

Der henvises til afsnit 2.1.1.6. og 2.1.2.6. i de almindelige bemærkninger.