Lejeloven § 12

Efter den gældende lejelovs § 4 a, stk. 1, skal det, for lejemål, som er ombygget efter den tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af 1. februar 1996 med senere ændring, eller efter kapitel 5 i den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003, og hvor lejeforhøjelse er beregnet efter samme love, udtrykkeligt oplyses i lejeaftalen, at lejemålet er ombygget i henhold til lov om privat byfornyelse eller efter kapitel 5 i den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003. Såfremt der efter samme love ydes tilskud til nedsættelse af lejeforhøjelsen for lejemålet, skal det udtrykkeligt oplyses i lejeaftalen, med hvilket beløb tilskud ydes for de enkelte betalingsterminer i hele tilskudsperioden.

Efter den gældende lejelovs § 4 a, stk. 2, kan der, hvis udlejeren helt eller delvis har undladt at give de i stk. 1 omtalte oplysninger, ikke opkræves lejeforhøjelse efter de særlige regler i lov om privat byfornyelse eller i kapitel 5 i lov om byfornyelse. Er lejeforhøjelse opkrævet, uanset at oplysningerne ikke er givet, kan lejeren kræve lejeforhøjelsen tilbagebetalt. § 6, stk. 3, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

Efter den gældende lejelovs § 4 b, stk. 1, skal det, for lejemål, som er ombygget efter bestemmelserne om aftalt grøn byfornyelse i tidligere gældende kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020 er beregnet efter tidligere gældende § 58 a i lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019, udtrykkeligt oplyses i lejeaftalen, at lejemålet er ombygget efter tidligere gældende kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020.

Efter den gældende lejelovs § 4 b, stk. 2, kan der, hvis udlejeren helt eller delvis har undladt at give de i stk. 1 omtalte oplysninger, ikke opkræves lejeforhøjelse efter tidligere gældende § 58 a i lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019. Er lejeforhøjelse opkrævet, uanset at oplysningerne ikke er givet, kan lejeren kræve lejeforhøjelsen tilbagebetalt. § 6, stk. 3, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

I § 12, stk. 1, nr. 1, foreslås, at det udtrykkeligt skal oplyses i lejeaftalen, hvis et lejemål er ombygget efter den tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af 1. februar 1996 med senere ændringer, og hvor lejeforhøjelse er beregnet efter samme lov.

Det fremgår af bestemmelsen, at en ny lejer i lejeaftalen udtrykkeligt skal oplyses om, at der i ejendommen er gennemført forbedringer efter reglerne om privat byfornyelse.

Efter lovforslagets § 42, stk. 1, nr. 3, indgår forbedringen og lejeforhøjelsen i henhold til den private byfornyelse ikke ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi.

Det kan derfor være vigtigt for en ny lejer at få oplyst, at der er sket ombygning i lejemålet og ejendommen, da lejeforhøjelsen for den private byfornyelse ikke er begrænset til en beregning på grundlag af de rene forbedringsudgifter, men beregnes efter reglerne i den tidligere gældende lov om privat byfornyelse. Lejeforhøjelsen kan således være større end en almindelig forbedringsforhøjelse.

I stk. 1 , nr. 2, foreslås, at det udtrykkeligt skal oplyses i lejeaftalen, hvis et lejemål er ombygget efter kapitel 5 om aftalt boligforbedring i den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003, og hvor lejeforhøjelse er beregnet efter samme lov.

Det fremgår af bestemmelsen, at en ny lejer i lejeaftalen udtrykkeligt skal oplyses om, at der i ejendommen er gennemført forbedringer som aftalt boligforbedring.

Efter lovforslagets § 42, stk. 1, nr. 1, indgår forbedringen og lejeforhøjelsen i henhold til den aftalte boligforbedring ikke ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi.

Det kan derfor være vigtigt for en ny lejer at få oplyst, at der er sket ombygning i lejemålet og ejendommen, da lejeforhøjelsen for den aftalte boligforbedring ikke er begrænset til en beregning på grundlag af de rene forbedringsudgifter, men beregnes efter reglerne i den tidligere gældende lov om byfornyelse. Lejeforhøjelsen kan således være større end en almindelig forbedringsforhøjelse.

I stk. 1, nr. 3, foreslås, at det udtrykkeligt skal oplyses i lejeaftalen, hvis et lejemål er ombygget efter tidligere gældende kapitel 6 a om aftalt grøn byfornyelse i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020, og hvor lejeforhøjelse er beregnet efter § 58 a i den tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019.

Det fremgår af bestemmelsen, at en ny lejer i lejeaftalen udtrykkeligt skal oplyses om, at der i ejendommen er gennemført energiforbedringer som aftalt grøn byfornyelse.

Efter lovforslagets § 42, stk. 1, nr. 3, indgår forbedringen og lejeforhøjelsen i henhold til den aftalte grønne byfornyelse ikke ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi.

Det kan derfor være vigtigt for en ny lejer at få oplyst, at der er sket energiforbedringer i lejemålet og ejendommen, da lejeforhøjelsen for den aftalte grønne byfornyelse ikke er begrænset til en beregning på grundlag af de rene forbedringsudgifter, men beregnes på grundlag af de rimelige udgifter til energiforbedringerne. Lejeforhøjelsen kan således være større end en almindelig forbedringsforhøjelse.

I stk. 2 foreslås, at ydes der efter de nævnte love i stk. 1 tilskud til nedsættelse af lejeforhøjelsen for lejemålet, skal det udtrykkeligt oplyses i lejeaftalen, med hvilket beløb tilskud ydes for de enkelte betalingsterminer i hele tilskudsperioden.

Der blev tidligere givet offentlige tilskud ved ombygning af lejemål som led i byfornyelse. I ordningen var der givet adgang til, at udlejeren kunne hæve lejen i takt med, at det offentlige tilskud aftrappes. Nærværende bestemmelse blev indført for at sikre, at lejerne blev oplyst om denne aftrapning, og om at der kunne forventes lejestigninger i fremtiden.

Bestemmelsen kræver udtrykkelighed. Der kræves således en detaljeret henvisning samt gennemgang af, hvilke tilskudsbeløb der ydes.

I stk. 3 , 1. pkt., foreslås, at har udlejeren helt eller delvis undladt at give de i stk. 1 og 2 omtalte oplysninger, kan der ikke opkræves lejeforhøjelse efter de særlige regler i tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af 1. februar 1996 med senere ændringer, i kapitel 5 i lov om byfornyelse eller efter § 58 a i den tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019.

Udlejeren kan i henhold til nærværende bestemmelse ikke opkræve lejeforhøjelse efter tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af 1. februar 1996 med senere ændringer, kapitel 5 i den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 med senere ændringer eller § 58 a i den tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019, hvis udlejeren ikke udtrykkeligt har oplyst om, at lejemålet er ombygget efter den tidligere gældende lov om privat byfornyelse, kapitel 5 i den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 med senere ændringer, eller det tidligere gældende kapitel 6 a om aftalt grøn byfornyelse i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020, og at der er beregnet lejeforhøjelse efter den tidligere gældende lov om privat byfornyelse, kapitel 5 i den tidligere gældende lov om byfornyelse eller § 58 a i den tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019, samt oplyst størrelsen af tilskud i tilskudsperioden og aftrapningsperioden og størrelsen af tilskud pr. aftalt betalingstermin.

Udlejeren vil trods manglende opfyldelse af formalia over for en lejer kunne opkræve den aftalte lejeforhøjelse efter tidligere gældende lov om privat byfornyelse, eller tidligere gældende kapitel 6 a om aftalt grøn byfornyelse i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020, over for en senere lejer, hvis formalia over for denne opfyldes ved genudlejning.

I stk. 3 , 2. og 3. pkt., foreslås, at er lejeforhøjelse opkrævet, uanset at oplysningerne ikke er givet, kan lejeren kræve lejeforhøjelsen tilbagebetalt. § 15, stk. 3, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

Har udlejeren ikke opfyldt ovennævnte betingelser, men alligevel opkrævet lejeforhøjelse hos lejeren, kan denne kræve den for meget betalte leje tilbagebetalt. Kravet forældes efter de almindelige regler om forældelse, og lejeren kan således maksimalt kræve tilbagebetaling for de seneste 3 år.

Tilbagebetalingskrav forrentes fra forfaldsdagen med en årlig rente, der svarer til den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling mv. Når særlige forhold begrunder det, kan boligretten bestemme, at der skal betales en højere eller lavere rente, jf. lovforslagets § 15, stk. 3, 2. og 3. pkt.

Forslaget indebærer, at den gældende lejelovs §§ 4 a og 4 b videreføres med sproglige og redaktionelle ændringer. Der er ikke dermed tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.

For en nærmere gennemgang af gældende ret henvises til afsnit 2.2.1.2. og 2.2.2.2 i de almindelige bemærkninger til lovforslaget.