Lejeloven § 106

Efter den gældende boligreguleringslovs § 26, stk. 1, skal udlejeren, når en forbedring vil medføre en lejeforhøjelse, der - sammen med lejeforhøjelser for forbedringer gennemført i de sidste 3 år - vil udgøre mere end 127 kr. pr. m² bruttoetageareal, senest 3 måneder før forbedringens iværksættelse underrette lejeren om, at denne kan kræve at få tilbudt anden passende bolig inden udløbet af den i stk. 2 nævnte frist. Det i 1. pkt. nævnte beløb er opgjort i 1994-niveau og reguleres én gang årligt med 2,0 pct. tillagt en tilpasningsprocent for det pågældende finansår, jf. lov om en satsreguleringsprocent. For 1998 og fremover reguleres beløbet efter 1. pkt. i stedet efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 26, stk. 2, skal udlejeren, når lejeren senest 6 uger efter varslingen fremsætter krav om at få tilbudt anden passende bolig, inden forbedringens iværksættelse tilbyde lejeren en bolig af passende størrelse, beliggenhed, kvalitet og udstyr og til en leje, der - efter fradrag af eventuel boligstøtte - ikke afviger væsentligt fra den hidtidige leje. Lejligheden har en passende størrelse, når den har samme værelsesantal som lejerens hidtidige lejlighed, eller den har et værelse mere end antallet af husstandsmedlemmer.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 26, stk. 3, skal udlejeren, såfremt lejeren gør indsigelse, fordi denne finder, at udlejerens tilbud om anden bolig ikke opfylder betingelserne i stk. 2, indbringe spørgsmålet for huslejenævnet.

I § 106, stk. 1, foreslås, at vil en forbedring medføre en lejeforhøjelse, der sammen med lejeforhøjelser for forbedringer gennemført i de sidste 3 år, vil udgøre mere end 199 kr. pr. m² bruttoetageareal pr. år, skal udlejeren i ejendomme omfattet af § 6, stk. 1, og § 7, stk. 3, 3. pkt., senest 3 måneder før forbedringens iværksættelse underrette lejeren om, at denne kan kræve at få tilbudt anden passende bolig inden udløbet af den i stk. 2 nævnte frist. Beløbet i 1. pkt. er fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 204.

I visse tilfælde medfører omfattende forbedringer betydelige lejeforhøjelser, som kan få betydning for lejerens mulighed for at blive boende. Det skønnes derfor rimeligt, at omfattende forbedringer, som medfører en betydelig lejeforhøjelse, kun kan iværksættes, når udlejeren har tilbudt lejeren en passende erstatningsbolig, som med hensyn til beliggenhed, kvalitet og udstyr og leje efter fradrag af evt. boligsikring ikke afviger væsentligt fra lejerens hidtidige bolig, jf. stk. 2.

Udlejeren skal efter bestemmelsen underrette lejeren om lejerens ret til at kræve en anden bolig tilbudt. Overholder udlejeren ikke pligten, kan udlejeren ikke opkræve lejeforhøjelse i det omfang, denne overstiger den i bestemmelsen angivne beløbsgrænse, jf. stk. 4.

Der henvises i det hele til bemærkningerne til lovforslagets § 105, stk. 1, for nærmere om beregning af de beløbsmæssige krav og opgørelse af 3-årsperioden.

I stk. 2 foreslås, at fremsætter lejeren senest 6 uger efter varslingen efter § 106 krav om at få tilbudt anden passende bolig, skal udlejeren inden forbedringens iværksættelse tilbyde lejeren en bolig af passende størrelse, beliggenhed, kvalitet og udstyr og til en leje, der efter fradrag af eventuel boligstøtte ikke afviger væsentligt fra den hidtidige leje. Lejligheden har en passende størrelse, når den har samme værelsesantal som lejerens hidtidige lejlighed, eller den har et værelse mere end antallet af husstandsmedlemmer.

Lejeren har efter bestemmelsen 6 uger fra varslingen efter lovforslagets § 106 til at fremsætte krav om at få tilbudt en erstatningsbolig. Lejerens krav skal blot være fremsat, altså afsendt, inden fristens udløb. Det er udlejeren, der bærer risikoen for, at indsigelsen forsvinder under forsendelsen og dermed ikke kommer frem. Lejeren bærer dog bevisbyrden for, at afsendelse er sket.

Hvis lejeren fremsætter kravet senere end 6 uger efter varslingen, er udlejeren ikke forpligtet til at tilbyde en erstatningsbolig. I dette tilfælde, eller hvis lejeren ikke ønsker at overtage en i øvrigt passende erstatningsbolig, kan lejeren ikke modsætte sig lejeforhøjelsen på mere end 199 kr. pr. m 2 bruttoetageareal (2021-niveau).

En passende bolig er defineret ved, at den skal være af passende størrelse, beliggenhed, kvalitet og udstyr og til en leje, der efter fradrag af evt. boligstøtte, ikke væsentligt afviger fra den hidtidige leje.

Passende størrelse har lejligheden, når den har samme værelsesantal som lejerens hidtidige lejlighed, eller et værelse mere end antallet af husstandsmedlemmer. Dette skal forstås i overensstemmelse med ordlyden. Har en enkelt lejer således beboet en 5-værelseslejlighed, kan udlejeren således ligeledes opfylde sin tilbudspligt i relation til størrelsen ved at tilbyde en 2-værelseslejlighed. Dette skal ses som en øget fleksibilitet for udlejer i forhold til opfyldelsen af sin forpligtelse.

Passende beliggenhed har lejligheden, når dens beliggenhed ikke væsentligt afviger fra det nuværende lejemåls beliggenhed. Bedømmelsen heraf afgøres ved en konkret vurdering.

Passende kvalitet har lejligheden, når den efter en konkret vurdering har et kvalitetsniveau, der egner sig til beboelse for lejeren og dennes husstand på tidspunktet for erstatningsboligtilbuddets fremsættelse.

Passende udstyr har lejligheden, når den efter en konkret vurdering har udstyr, der gør lejemålet egnet til beboelse for lejeren og dennes husstand på tidspunktet for erstatningsboligtilbuddets fremsættelse.

Hvis lejeren har fremsat krav om en erstatningsbolig, skal udlejerens tilbud herom gives inden forbedringens iværksættelse.

Senest samtidig med udlejerens fremsættelse af tilbud om en konkret erstatningsbolig skal udlejeren gøre lejeren bekendt med dennes ret til at gøre indsigelse, såfremt lejeren ikke finder, at erstatningsboligen opfylder bestemmelsens krav.

Anviser udlejeren ikke en erstatningsbolig efter lejerens fremsættelse af krav herom inden iværksættelse af forbedringen, kan udlejeren ikke opkræve den del af lejeforhøjelsen, der overstiger den i stk. 1 nævnte beløbsgrænse.

I stk. 3 foreslås, at såfremt lejeren gør indsigelse, fordi denne finder, at udlejerens tilbud om anden bolig ikke opfylder betingelserne i stk. 2, skal udlejeren indbringe spørgsmålet for huslejenævnet.

Bestemmelsen indebærer, at det påhviler udlejeren at indbringe spørgsmålet om, hvorvidt erstatningsboligen er passende efter stk. 2, for huslejenævnet, hvis lejeren gør indsigelse herom. Huslejenævnet afgør herefter, om erstatningsboligen opfylder kravene.

Det bemærkes, at indsigelse herom ikke er det samme som ikke at acceptere lejligheden. Det er således muligt for lejeren at acceptere erstatningsboligen med det forbehold, at huslejenævnet godkender erstatningsboligen som passende.

Indbringer udlejeren ikke spørgsmålet for huslejenævnet efter indsigelse fra lejeren, kan udlejeren ikke opkræve den del af lejeforhøjelsen, der overstiger den i stk. 1 nævnte beløbsgrænse. Samme retsvirkning har det, såfremt huslejenævnet finder, at erstatningsboligen ikke er passende.

I stk. 4 foreslås, at over for en lejer, der ikke har fået underretning efter stk. 1 om sin ret til at kræve anden bolig, kan lejeforhøjelse som følge af forbedringen ikke gennemføres ud over den i stk. 1 angivne grænse. Tilsvarende gælder, hvis udlejeren ikke overholder forpligtelserne efter stk. 2 og 3.

Bestemmelsen er præciseret, således at den i overensstemmelse med praksis ikke blot angår udlejerens overholdelse af sine forpligtelser i henhold til stk. 1, men tillige i henhold til stk. 2 og 3.

Det er hensigten med bestemmelsen at sikre, at udlejeren ikke kan opkræve den fulde forbedringsforhøjelse, hvis pligten til at anvise en passende erstatningsbolig ikke overholdes.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende boligreguleringslovs § 26.

Der henvises til afsnit 2.11.1.2. og 2.11.2.2. i de almindelige bemærkninger.