Lejeloven § 25

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 9, stk.1, at der til afkastning af ejendommens værdi på budgettet afsættes et beløb, der ikke må overstige 7 pct. af den ejendomsværdi, der er fastsat pr. 1. april 1973 ved 15. almindelige vurdering af landets faste ejendomme.

I henhold til den gældende boligreguleringslovs § 9, stk. 2, kan udlejeren i stedet for en afkastning efter reglen i stk. 1 i ejendomme, der er taget i brug efter 1963, som afkastning beregne et beløb, som ikke må overstige rimelige ydelser på sædvanlige langfristede prioritetslån, der er optaget til finansiering af ejendommens opførelse, med tillæg af en passende forrentning af den resterende del af den rimelige anskaffelsessum med fradrag af lejerindskud. Som passende forrentning anses:

Ibrugtagelsesår Pct.

1964 ……………. . . . . . . 8

1965-69 …………… 10

1970-73 …………… 12

efter 1973 …………. 14

Efter den gældende boligreguleringslovs § 9, stk. 3, kan udlejeren i stedet for afkastning efter stk. 1 og 2 for ejendomme finansieret med indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån som afkastning beregne den rente, udlejeren løbende betaler på indekslån optaget til finansiering af ejendommens opførelse med tillæg af 4 pct. af den indekserede hovedstol. Udlejeren kan endvidere beregne en forrentning på 4 pct. af den resterende anskaffelsessum efter fradrag af lejerindskud. Det beløb, der er beregnet efter 2. pkt., reguleres med samme procentsats, hvormed hovedstolen på indekslånet reguleres.

I den gældende boligreguleringslovs § 9, stk. 4, er det fastsat, at for ejendomme taget i brug efter 1. januar 1989, der er opført af og udlejes af udlejere omfattet af lov om realrenteafgift, kan beregnes samme beløb i afkastning som beregnet efter stk. 3 for en tilsvarende ejendom finansieret med størst muligt indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 9, stk. 5, at hvis der i perioden 1. januar 1964 -1. april 1973 er gennemført lejeforhøjelser for forbedringer, kan afkastningen beregnes med indtil 7 pct. af ejendomsværdien ved den seneste almindelige vurdering forud for forbedringens gennemførelse med tillæg af en afkastning af den rimelige forbedringsudgift, beregnet efter reglerne i stk. 2, således at tidspunktet for forbedringens ibrugtagelse er afgørende for forrentningsprocentens størrelse.

Endvidere fremgår af den gældende boligreguleringslovs § 9, stk. 6, at såfremt ejendommen er opdelt i ejerlejligheder efter 15. alm. vurdering, beregnes afkastningen på grundlag af en forholdsmæssig andel af ejendomsværdien ved 15. alm. vurdering.

Endelig er det i den gældende boligreguleringslovs § 9, stk. 7, fastsat, at til det beregnede afkast kan udlejeren lægge det beløb, som henlagdes eller kunne være henlagt pr. m² bruttoetageareal ved udgangen af 2014, jf. § 9, stk. 7, som affattet ved lovbekendtgørelse nr. 962 af 14. august 2010. Beløbet reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

I § 25, stk. 1, foreslås, at der til afkast af ejendommens værdi afsættes på budgettet et beløb, der ikke må overstige 7 pct. af den ejendomsværdi, der er fastsat pr. 1. april 1973 ved 15. almindelige vurdering af landets faste ejendomme.

Bestemmelsen indeholder hovedreglen for beregning af udlejerens afkast som budgetudgift i den omkostningsbestemte husleje og gælder umiddelbart for alle ejendomme, der er taget i brug før 1964. For ejendomme opført senere er der mulighed for at vælge en anden afkastberegning, jf. nærmere nedenfor.

Der er ikke fastsat regler om ændring af afkastberegningen som følge af ændringer af ejendommen. Udgangspunktet er derfor, jf. gældende retspraksis, at ændringer i ejendommen ikke påvirker afkastets størrelse. Efter gældende retspraksis kan der dog efter omstændighederne forekomme tilfælde, hvor de konkrete omstændigheder tilsiger, at afkastet justeres. Der vil således kunne blive tale om at ændre afkastet i forbindelse med udskillelse af dele af ejendommen, hvorved der ikke længere i areal- eller matrikelmæssig henseende er identitet imellem den hidtidige ejendom og den nuværende.

Hvis udlejeren udfører forbedringer i ejendommen, vil disse give grundlag for lejeforhøjelse i form af et forbedringstillæg. Heri indgår et afkast, hvilket bevirker, at ejendommens samlede afkast i tilfælde af forbedringer forøges. Sker der udvidelse af boligarealet i ejendommen, vil afkastet skulle fordeles på det nye samlede areal med den virkning, at afkastandelen for de hidtidige boliger falder. For disse boliger vil der først kunne varsles lejeforhøjelse, når stigninger i driftsudgifterne har indhentet faldet i afkastet.

Ligeledes ved forringelser af ejendommen fx som følge af manglende vedligeholdelse eller ved delvis nedrivning bevares det gældende afkast, jf. gældende retspraksis. Med hensyn til forringelse, der skyldes manglende vedligeholdelse, må lejerne henvises til at rejse krav om afhjælpning heraf overfor udlejeren. Indbringes sagen for huslejenævnet, kan nævnet pålægge udlejeren at afhjælpe vedligeholdelsesmanglerne.

I stk. 2 foreslås, at i stedet for et afkast efter reglen i stk. 1 kan udlejeren i ejendomme, der tages i brug efter 1963, som afkast beregne et beløb, der ikke må overstige rimelige ydelser på sædvanlige langfristede prioritetslån, der er optaget til finansiering af ejendommens opførelse, med tillæg af en passende forrentning af den resterende del af den rimelige anskaffelsessum med fradrag af lejerindskud. Som passende forrentning anses:

Ibrugtagelsesår Pct.

1964 ……………. . . . . . . 8

1965-69 …………… 10

1970-73 …………… 12

efter 1973 …………. 14

Bestemmelsen giver udlejere af boliger i ejendomme, der er taget i brug efter 1963, mulighed for at vælge en anden beregning af afkastet. Denne beregning indebærer, at afkastet ikke må overstige rimelige ydelser på sædvanlige langfristede prioritetslån til finansiering af ejendommens opførelse, hvortil lægges en passende forrentning af den rimelige egenfinansiering med fradrag af lejerindskud.

Det er efter gældende ret ikke et krav, at ejendommens opførelse rent faktisk er finansieret med sædvanlige langfristede prioritetslån, og der kan ligeledes efter retspraksis skiftes fra beregning af afkast efter stk. 1 til beregning efter stk. 2.

Hvis der ændres beregning fra stk. 1 til stk. 2, er det ydelserne på de langfristede prioritetslån, som var sædvanlige på tidspunktet for ejendommens ibrugtagning, der skal danne grundlag for afkastberegningen.

Til ydelserne kan lægges en passende forrentning af den resterende del af den rimelige anskaffelsessum. Den passende forrentning er angivet som satser i de enkelte år. Hvis det kan påvises, at anskaffelsessummen ikke opfylder kravet om rimelighed, vil der efter omstændighederne være grundlag for nedsættelse. Fra anskaffelsessummen skal der fradrages for lejerindskud, som omfatter depositum og forudbetalt husleje.

I stk. 3 foreslås, at i stedet for afkast efter stk. 1 og 2 kan udlejeren for ejendomme finansieret med indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån som afkast beregne den rente, udlejeren løbende betaler på indekslån optaget til finansiering af ejendommens opførelse med tillæg af 4 pct. af den indekserede hovedstol. Udlejeren kan endvidere beregne en forrentning på 4 pct. af den resterende anskaffelsessum efter fradrag af lejerindskud. Det beløb, der er beregnet efter 2. pkt., reguleres med samme procentsats, hvormed hovedstolen på indekslånet reguleres.

Ordningen gælder for de ejendomme, hvis opførelse blev finansieret med indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån. Adgangen til at finansiere udlejningsbyggeri blev indført den 24. december 1988 og ophævet den 22. december 1989. Den særlige afkastberegning gælder således kun for de ejendomme, der blev opført med indekslånefinansiering i denne periode.

I stk. 4 foreslås, at der for ejendomme taget i brug efter 1. januar 1989, der er opført af og udlejes af udlejere omfattet af lov om realrenteafgift, kan beregnes samme beløb i afkast som beregnet efter stk. 3 for en tilsvarende ejendom finansieret med størst muligt indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån.

Efter stk. 4 gælder den samme afkastberegning for ejendomme, der er taget i brug efter 1. januar 1989 og tilhører de såkaldt realrenteafgiftspligtige investorer (pensionskasser mv.) som den afkastberegning, der efter stk. 3 gælder for udlejere af boliger i ejendomme, som er opført med indekslån.

Bestemmelsen indebærer, at udlejere omfattet af stk. 3 og 4 ved afkastberegningen kan få dækket renter og afdrag på det størst mulige indekslån til ejendommens finansiering. Endvidere kan udlejeren få forrentet sin egenfinansiering fratrukket beboerindskud (depositum og forudbetalt husleje) med 4 pct. pristalsreguleret med samme procentsats som indekslånet.

I modsætning til afkast efter stk. 1 og 2 vil afkast efter stk. 3 og 4 forøges i takt med de indeksregulerede stigninger i hovedstolen. Om lejefastsættelse for sådanne ejendomme i uregulerede kommuner henvises til lovforslagets §§ 49-51.

I stk. 5 foreslås, at hvis der i perioden 1. januar 1964 - 1. april 1973 er gennemført lejeforhøjelser for forbedringer, kan afkastet beregnes med indtil 7 pct. af ejendomsværdien ved den seneste almindelige vurdering forud for forbedringens gennemførelse med tillæg af et afkast af den rimelige forbedringsudgift, beregnet efter reglerne i stk. 2, således at tidspunktet for forbedringens ibrugtagelse er afgørende for forrentningsprocentens størrelse.

Med den alternative afkastberegning i stk. 5 kan udlejeren, hvis der er gennemført forbedringsforhøjelser i perioden 1. januar 1964 - 1. april 1973, beregne afkastet som 7 pct. af værdien ved den seneste ejendomsvurdering forud for forbedringens gennemførelse. Hertil kan lægges en forrentning af den rimelige forbedringsudgift efter de i stk. 2 fastsatte satser. Der henvises til lovforslagets § 128, stk. 2, om beregning af forbedringsforhøjelse.

I stk. 6 foreslås, at såfremt ejendommen er opdelt i ejerlejligheder efter 15. alm. vurdering, beregnes afkastet på grundlag af en forholdsmæssig andel af ejendomsværdien ved 15. alm. vurdering.

Formålet med bestemmelsen er at udelukke tvivl om, hvorledes afkastberegningen i ejendomme, som efter 15. almindelige vurdering er opdelt i ejerlejligheder, skal foretages. Med bestemmelsen er det fastsat, at afkastet for sådanne restejendomme udgør en forholdsmæssig andel af ejendomsværdien ved 15. almindelige vurdering.

I stk. 7 foreslås, at til det beregnede afkast kan udlejeren lægge det beløb, som henlagdes eller kunne være henlagt pr. m² bruttoetageareal ved udgangen af 2014, jf. § 9, stk. 7, i tidligere gældende lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 962 af 14. august 2010. Beløbet i 1. pkt. reguleres efter reglerne i § 204, stk. 2.

Med virkning fra 1. januar 1995 ophævedes ordningen med henlæggelse til tekniske installationer i det omkostningsbestemte budget. Som et led i ophævelsen overførtes de beløb, som hidtil kunne henlægges til afkastet efter lovforslagets § 25, stk. 7, og den bundne og den frie vedligeholdelseskonto efter lovforslagets §§ 119-120 med 1/3 til hver. Beløbene reguleres efter udviklingen i nettoprisindekset.

Den foreslåede bestemmelse viderefører den gældende boligreguleringslovs § 9.

Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.3.1.4 og 2.3.2.4.