Lejeloven § 49

Efter den gældende lov om leje § 53 a, stk. 1, kan lejen for ejendomme, hvis opførelse er finansieret med indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån, fastsættes således, at den samlede lejeindtægt kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter på tidspunktet for ejendommens opførelse med tillæg af afkastningen af ejendommens værdi.

Efter stk. 2 kan der som afkastning beregnes den rente, udlejeren løbende betaler på indekslån optaget til finansiering af ejendommens opførelse med tillæg af 4 pct. af den indekserede hovedstol. Udlejeren kan endvidere beregne en forrentning på 4 pct. af den resterende anskaffelsessum efter fradrag af lejerindskud.

Det fremgår af stk. 3, at driftsudgifterne efter stk. 1 og forrentningen efter stk. 2, 2. pkt., reguleres med samme procentsats, hvormed hovedstolen på indekslånet reguleres. Regulering kan dog ikke ske af driftsudgifter omfattet af §§ 50-52.

Efter stk. 4 fordeles lejen på lejlighederne efter deres indbyrdes værdi. Ved bedømmelsen af lejlighedernes indbyrdes værdi ses bort fra forbedringer, som er bekostet af lejeren.

Efter stk. 5 kan lejeforhøjelse efter stk. 2 og 3 gennemføres med 3 måneders varsel.

Ifølge stk. 6 skal kravet om lejeforhøjelse fremsættes skriftligt og indeholde en beregning af, hvorledes ændringen af lejen fremkommer, samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 7. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Det fremgår af stk. 7, at hvis lejeren ikke vil godkende kravet om lejeforhøjelse, skal lejeren senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem, fremsætte skriftlig indsigelse, der angiver, på hvilke punkter kravet ikke kan godkendes. Udlejeren skal da indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.

I § 49, stk. 1, foreslås, at for ejendomme, hvis opførelse er finansieret med indekslån efter § 2, stk. 1, nr. 9, i lov om indeksregulerede realkreditlån, kan lejen fastsættes således, at den samlede lejeindtægt kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter på tidspunktet for ejendommens opførelse med tillæg af afkastet af ejendommens værdi.

Bestemmelsen indebærer, at udlejeren som startleje kan opkræve et beløb, svarende til omkostningerne ved ejendommens drift med tillæg af afkast, jf. stk. 2, opgjort på samme måde som efter de i lovforslagets kapitel 3 fastsatte bestemmelser herfor, jf. § 19, stk. 1.

Lejen for eventuelle erhvervslejemål i ejendommen fastsættes efter erhvervslejelovens regler.

Lov om indeksfinansierede realkreditlån blev ophævet den 22. december 1989. Bestemmelser i loven, jf. lovbekendtgørelse nr. 572 af 15. august 1989, finder dog fortsat anvendelse på lån ydet efter loven, jf. § 41, stk. 3, i lovbekendtgørelse nr. 959 af 21. august 2015 om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. Reglerne gælder dermed alene for ejendomme, hvis opførelse er finansieret med indekslån i perioden 24. december 1988, hvor indeksfinansiering af private udlejningsboliger til helårsbeboelse blev mulig, til den 22. december 1989.

Det bemærkes, at for alle private udlejningsejendomme, der er taget i brug efter 31. december 1991, kan parterne ved aftale fravige lovens almindelige lejefastsættelsesregler i dette kapitel, jf. lovforslagets kapitel 5 om fri leje.

I stk. 2 foreslås, at udlejeren som afkast kan beregne den rente, udlejeren løbende betaler på indekslån optaget til finansiering af ejendommens opførelse med tillæg af 4 pct. af den indekserede hovedstol. Udlejeren kan endvidere beregne en forrentning på 4 pct. af den resterende anskaffelsessum efter fradrag af lejerindskud.

Bestemmelsen regulerer beregningen af afkastet af ejendommens værdi, jf. stk. 1. Der henvises til bemærkningerne til den tilsvarende bestemmelse i lovforslagets § 25, stk. 3 om beregning af afkastet for tilsvarende ejendomme i regulerede kommuner omfatter af reglerne om omkostningsbestemt leje i lovforslagets kapitel 3. Bestemmelsen indebærer, at lejen løbende kan hæves i takt med stigninger i indekslånets ydelser.

I stk. 3 foreslås, at driftsudgifterne efter stk. 1 og forrentningen efter stk. 2, 2. pkt., reguleres med samme procentsats, hvormed hovedstolen på indekslånet reguleres. Regulering kan dog ikke ske af driftsudgifter omfattet af §§ 46-48.

Bestemmelsen indebærer, at driftsudgifterne (bortset fra skatter og afgifter omfattet af lovforslagets §§ 46-48 og forrentning af egenfinansieringen kan indeksreguleres med samme procentsats, hvormed hovedstolen reguleres. Herved opnås, at udlejeren også fremover kan få dækket sine omkostninger og forrentning af egenkapital, uanset om den samlede leje overstiger det lejedes værdi.

Lejefastsættelsesreglerne for indeksfinansierede udlejningsboliger er som udgangspunkt ens i regulerede og uregulerede kommuner. Forskellen består alene i, at den faktiske størrelse af driftsudgifter benyttes ved lejefastsættelser efter reglerne om omkostningsbestemt leje i lovforslagets kapitel 3 (regulerede kommuner), mens der under dette kapitel (uregulerede kommuner) foretages en løbende indeksregulering af driftsudgifternes startværdi. Skatter og afgifter m.v. indgår dog i begge tilfælde med den faktiske størrelse.

I stk. 4 foreslås, at lejen fordeles på lejlighederne efter deres indbyrdes værdi. Ved bedømmelsen af lejlighedernes indbyrdes værdi ses bort fra forbedringer, som lejeren har betalt.

Bestemmelsen indeholder reglerne om fordelingen af startlejen og senere lejeforhøjelser efter stk. 2 og 3. For lejemål, der har samme værdi og leje, skal lejen fordeles lige. Er der forskelle i lejemålenes størrelse og kvalitet, skal forskellen også komme til udtryk som en forskel i lejen bortset fra forbedringer bekostet af lejeren.

I stk. 5 foreslås, at lejeforhøjelse efter stk. 2 og 3 kan gennemføres med 3 måneders varsel.

Bestemmelsen indebærer, at lejeforhøjelse som følge af stigninger i indekslånets ydelser efter stk. 2 samt som følge af regulering af hhv. ejendommens driftsudgifter og forrentningen af den resterende anskaffelsessum, jf. stk. 3, kan gennemføres med 3 måneders varsel.

I stk. 6 foreslås, at kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde en beregning af, hvorledes ændringen af lejen fremkommer, samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 7. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Bestemmelsen indebærer, at udlejeren skriftligt skal fremsætte kravet om lejeforhøjelse overfor hver enkelt lejer. Det er en betingelse, at kravet indeholder en beregning af, hvorledes ændringen af lejen fremkommer. Betingelsen, om at lejeren skal oplyses om indsigelsesadgang, indebærer, at udlejeren i varslingen klart og tydeligt skal angive, at lejeren skriftligt kan fremsætte indsigelse mod lejeforhøjelsen med angivelse af, på hvilke punkter kravet ikke kan accepteres, at indsigelsen skal sendes til udlejeren, og at indsigelsen skal fremsættes senest 6 uger efter, at kravet om lejeforhøjelse er kommet frem til lejeren, jf. stk. 7.

I stk. 7 foreslås, at hvis lejeren ikke vil godkende kravet om lejeforhøjelse, skal lejeren senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem, fremsætte skriftlig indsigelse, der angiver, på hvilke punkter kravet ikke kan godkendes. Udlejeren skal da indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.

Bestemmelsen svarer til bestemmelsen i § 44, stk. 3, om lejerens mulighed for indsigelse mod en lejeforhøjelse efter reglerne om det lejedes værdi. Der henvises til bemærkningerne til den bestemmelse. For så vidt angår betingelsen om, at lejeren skal angive, på hvilke punkter kravet ikke kan godkendes, henvises der til bemærkningerne herom til lovforslagets § 46, stk. 5, om lejerens indsigelse mod regulering af lejen som følge af en stigning i ejendommens skatter og afgifter.

Bestemmelsen viderefører med enkelte sproglige ændringer den gældende lov om leje § 53 a om lejefastsættelse for indeksfinansieret boligbyggeri. Der er ikke med det foreslåede tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.

Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.4.1.8. og 2.4.2.7.