Lejeloven § 152

Efter § 27, stk. 1, i den gældende lejelov skal udlejeren sørge for, at der hersker god orden i ejendommen og om fornødent ophæve lejeforhold i de i § 93, stk. 1, litra g-i og m, nævnte tilfælde. Bestemmelserne i § 11, stk. 2, og §§ 12 og 13 finder tilsvarende anvendelse på udlejerens overtrædelse af denne pligt.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 27, stk. 2, at lejeren skal overholde de almindelige ordensregler, der gælder for ejendommen, og skal efterkomme andre rimelige påbud, der skal sikre god husorden og forsvarlig brug af det lejede, jf. § 79 a.

Endelig fremgår af den gældende lejelovs § 27, stk. 3, at lejeren skal sørge for, at de pligter, der påhviler ham efter stk. 2, også iagttages af de personer, for hvis handlinger han er ansvarlig efter § 25.

I § 152, stk. 1, foreslås, at udlejeren skal sørge for, at der hersker god orden i ejendommen og om fornødent ophæve lejeforhold i de i § 182, stk. 1, nr. 7-10 og 13, nævnte tilfælde. Bestemmelserne i § 95, stk. 2, og §§ 96-97 finder tilsvarende anvendelse på udlejerens overtrædelse af denne pligt.

Bestemmelsen fastslår, at det er udlejerens pligt at sikre, at der hersker god orden i ejendommen, herunder at ingen lejere forulempes af andre lejere.

Bestemmelsen indebærer, at udlejeren har ret til at udarbejde en husorden og pålægge lejerne at overholde denne. Lejeren har pligt til at overholde husordenen og har et ansvar for, at lejerens husstand eller andre personer, som med lejerens samtykke får adgang til det lejede, overholder denne. Er der valgt beboerrepræsentanter i ejendommen, kan et beboermøde vedtage en husorden. Den skal være gældende, medmindre udlejeren har vægtige grunde til at modsætte sig dette, jf. lovforslagets § 193, stk. 1.

De spørgsmål, der kan reguleres i en specifik husorden for ejendommen, angår lejernes adfærd i ejendommen. Husordenen har karakter af en ordensforskrift og indeholder typisk spørgsmål om støjende adfærd, herunder en angivelse af inden for hvilke tidspunkter forskellige aktiviteter må udøves i ejendommen, henstilling af cykler m.v. En husorden kan til enhver tid udfærdiges eller ændres på initiativ af udlejeren eller beboerrepræsentanterne, jf. lovforslagets § 193.

Er der i lejekontrakten medtaget bestemmelser, som har karakter af ordensforskrifter, og som normalt ville kunne indgå i en husorden, vil ændring heraf dog ikke kunne ske ensidigt, men alene efter aftale mellem udlejeren og lejeren. Indfører udlejeren i en husorden lempeligere regler på et område, som er reguleret i en lejers lejekontrakt, vil lejeren kunne påberåbe sig disse regler. Det forhold, at husordenen udleveres sammen med lejekontrakten, bevirker ikke, at husordenen kan anses for at være en del af lejekontrakten.

Lejerens adgang til at holde husdyr er oftest reguleret i lejekontrakten. Er spørgsmålet ikke reguleret i lejekontrakten, vil spørgsmålet om husdyrhold kunne være reguleret i husordenen. Husordenen kan endvidere regulere de nærmere rammer for eventuelt husdyrhold i ejendommen, fx med en angivelse af, på hvilke arealer hunde må luftes.

I loven findes ikke en nærmere definition af husdyr. Hvis udlejeren har givet tilladelse til husdyrhold, må det afhænge af en konkret fortolkning, hvilke dyr det er tilladt at holde i ejendommen. Som udgangspunkt må en konkret tilladelse til et husdyr, som lejeren allerede har, fx hvor lejeren i forbindelse med lejeaftalens indgåelse opnår tilladelse til at beholde sin hund, som udgangspunkt anses for alene at angå det konkrete dyr. Selv om en lejer har fået tilladelse til at holde husdyr, skal dette ske inden for rammerne af god skik og orden i ejendommen.

I husordenen kan fastsættes bestemmelser om lejernes adgang til parkering på ejendommens fællesarealer. Har lejeren i lejekontrakten opnået en ret til parkering, vil denne ret dog ikke kunne fratages lejeren i medfør af en husordensforskrift.

I bestemmelsen er det udtrykkeligt fastsat, at opfyldelse af udlejerens pligt til at sørge for god orden i ejendommen kan indebære en pligt til at ophæve en misligholdende lejers lejemål efter lovforslagets § 182, stk. 1, nr. 7-10, eller knap så indgribende opsige lejemålet.

En klage over en anden lejers adfærd skal rettes til udlejeren. Udlejeren har herefter en forpligtelse til at reagere på henvendelser fra lejere eller andre, der lovligt færdes i ejendommen, om, at en lejer tilsidesætter god skik og orden. Udlejeren må derefter vurdere, hvilke tiltag der skal til for at genoprette god ro og orden. Bestemmelsen giver udlejeren hjemmel til at ophæve lejeaftalen, når lejeren trods udlejerens påmindelse tilsidesætter sine pligter til at iagttage god skik og orden i ejendommen, herunder når lejeren ved stærkt støjende adfærd, psykisk eller fysisk vold eller trusler herom eller på anden måde er til ulempe for ejendommen eller dens beboere.

Henvisningen til bestemmelsen i lovforslagets § 182, stk. 1, nr. 9, indebærer en adgang for udlejeren til at hæve lejeforholdet, når nogen er straffet i medfør af § 4 i lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler for at have modtaget besøgende i eller ved det lejede i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven. Bestemmelsen gør det muligt at forhindre, at der drives fx ”hashklub” i de lejede lokaler.

I samme bestemmelse er indført en tilsvarende adgang til at hæve lejeaftalen, når lejeren er straffet for at have anvendt det lejede som samlingssted i strid med et forbud nedlagt i medfør af § 8, stk. 1, i lov om forbud mod anvendelse af bestemte ejendomme som samlingssted for en gruppe.

Udlejeren kan dog ikke hæve lejeaftalen, hvis det forhold, der lægges lejeren til last, er af uvæsentlig betydning, jf. lovforslagets § 183, stk. 1. Det bemærkes i den forbindelse, at det forhold, at nogen er straffet for overtrædelse af forbud i henhold til lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler, altid skal betragtes som væsentligt og dermed vil kunne danne grundlag for en ophævelse.

Udlejeren vil i mindre grove tilfælde kunne starte med at give lejeren en advarsel, og hvis dette ikke løser problemet, indbringe sagen for huslejenævnet efter husordensreglerne i lovforslagets § 156. Indbringelse for huslejenævnet med henblik på, at lejeren kan pålægges en retsfølge efter § 156, kræver, at udlejeren har givet lejeren en forudgående påmindelse. Det kan derfor være hensigtsmæssigt, at advarslen gives skriftligt med en angivelse af den adfærd, som lejeren skal bringe til ophør.

Tilsidesætter udlejeren sin forpligtelse til at holde orden i ejendommen, kan misligholdelsesbeføjelserne i lovforslagets §§ 95-97 bringes i anvendelse. Det indebærer, at lejere, som er belastet af ulemper, fx i form af støjgener, utøj eller anden uorden, som udlejeren ikke griber ind over for, efter omstændighederne kan kræve forholdsmæssigt afslag i lejen, ophæve lejeaftalen eller kræve erstatning.

I stk. 2 foreslås, at lejeren skal overholde de almindelige ordensregler, der gælder for ejendommen, og efterkomme andre rimelige påbud, der skal sikre god husorden og forsvarlig brug af det lejede, jf. lovforslagets § 153.

Bestemmelsen pålægger lejeren at efterleve de for ejendommen gældende ordensregler og pligt til at efterleve udlejerens rimelige påbud til sikring af god ro og orden.

I stk. 3 foreslås, at lejeren skal sørge for, at de pligter, der påhviler lejeren efter stk. 2, også iagttages af de personer, for hvis handlinger lejeren er ansvarlig efter § 149.

Der henvises til bemærkningerne til lovforslagets § 149, stk. 2, for en nærmere afgrænsning af personer, for hvis handling lejeren er ansvarlig.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 27 i den gældende lejelov.

Der henvises til afsnit 2.18.1.1. og 2.18.2.1. i de almindelige bemærkninger.