Lejeloven § 19

Efter den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 1, må lejen ved lejeaftalens indgåelse ikke fastsættes til et beløb, som overstiger det beløb, der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. § 8, og afkastningen af ejendommens værdi, jf. § 9. For lejemål, som er forbedret, kan der til lejen efter 1. pkt. lægges en beregnet forbedringsforhøjelse, jf. dog stk. 2.

I henhold til den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 2, må lejen for lejemål, som er gennemgribende forbedret ved lejeaftalens indgåelse, ikke fastsættes til et beløb, der overstiger det lejedes værdi efter § 47, stk. 2 og 3, i lov om leje, jf. dog stk. 3-7 og § 73, stk. 3, i lov om leje. Ved lejemål, som er forbedret gennemgribende, forstås lejemål, hvor forbedringer efter principperne i § 58 i lov om leje væsentligt har forøget det lejedes værdi, og hvor forbedringsudgiften enten overstiger 1.600 kr. pr. m² eller et samlet beløb på 183.000 kr. Forbedringerne skal være gennemført inden for en periode på 2 år og må ikke være omfattet af § 58, stk. 3, i lov om leje, lov om sanering, lov om byfornyelse og udvikling af byer og boligforbedring, lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer eller lov om privat byfornyelse. Beløbene i 2. pkt. er fastsat i 2000-niveau og reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettopris-indeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbene afrundes til nærmeste hele kronebeløb. Ved genudlejning er det de beløb, som var gældende ved forbedringernes gennemførelse, der finder anvendelse.

Ifølge den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 3, skal huslejenævnet, før et lejemål kan forbedres gennemgribende efter stk. 2, ved besigtigelse konstatere, at lejemålet har en stand, som på tidspunktet for besigtigelsen muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi. Huslejenævnet skal gennemføre besigtigelsen inden for 4 uger fra modtagelsen af anmodningen. Huslejenævnet skal fremsende afgørelse herom til udlejeren senest 2 uger efter besigtigelsen. Afgørelsen har gyldighed i 3 år.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 4, at stk. 2 alene finder anvendelse, hvis der er gået mindst 5 år siden seneste kontrolskifte vedrørende lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår. Et kontrolskifte foreligger i følgende situationer:

1) En eller flere fysiske eller juridiske personers erhvervelse ved aftale, gave eller fuldbyrdelse af pant eller anden sikkerhed eller på anden vis af mindst 50 pct. af ejerandelen til lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.

2) En direkte eller indirekte overgang eller overdragelse af den bestemmende indflydelse over den eller de juridiske personer, der ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.

3) En ændring af mindst 50 pct. af det reelle ejerskab af den eller de juridiske personer, der ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.

4) En direkte eller indirekte overgang eller overdragelse af retten til mindst 50 pct. af det økonomiske afkast fra lejemålet, den ejendom, hvori lejemålet indgår, eller de juridiske personer, der direkte eller indirekte ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.

5) En direkte eller indirekte overgang eller overdragelse af retten til mindst 50 pct. af en værdistigning af lejemålet, den ejendom, hvori lejemålet indgår, eller de juridiske personer, der direkte eller indirekte ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.

6) Indgåelse eller overdragelse af en eller flere aftaler om, at en eller flere parter har ret til at få gennemført en overdragelse eller overgang, som ville udgøre et kontrolskifte efter nr. 1-5, hvis den eller disse aftaler blev gennemført enten alene eller i forening med en allerede gennemført disposition.

7) Indgåelse eller overdragelse af en betinget aftale om udskudt direkte eller indirekte overdragelse af lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår, hvis en gennemførelse af den betingede aftale vil indebære kontrolskifte efter nr. 1-6.

8) Foretagelse af en eller flere dispositioner, som ikke er omfattet af nr. 1-7, men hvorved der opnås en tilsvarende virkning.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 5, er følgende situationer ikke omfattet af stk. 4:

1) Udlejning og genudlejning af lejemål, der inden den 1. juli 2020 opfyldte betingelserne for at kunne udlejes efter stk. 2 eller både opfylder betingelserne for at kunne udlejes efter stk. 2 og er genudlejet efterfølgende, når den første genudlejning ikke er foretaget i en 5-årsperiode efter et kontrolskifte, jf. stk. 4, som endnu ikke er udløbet.

2) Kontrolskifte, der sker ved arv efter arveloven eller hensidden i uskiftet bo efter arvelovens § 26 eller i begge tilfælde tilsvarende udenlandske regler. Arveforskud omfattes uanset 1. pkt. af stk. 4.

3) Kontrolskifte, der sker ved gennemførelsen af en eller flere koncerninterne transaktioner.

4) Kontrolskifte, der sker ved omdannelsen af en andelsboligforenings, et boligaktieselskabs eller et boliganpartsselskabs ejendom til en udlejningsejendom og alle senere videresalg, når andelsboligforeningen, boligaktieselskabet eller boliganpartsselskabet er stiftet før lovens ikrafttræden.

5) Kontrolskifte, der sker vedrørende boliger, der er beliggende i en ejendom, hvor ejeren eller en tidligere ejer inden for en periode på 2 år har foretaget og afholdt udgifter til energi-forbedringer ekskl. vedligeholdelse, jf. § 58 i lov om leje, vedrørende den del af ejendommen, der anvendes til beboelse, svarende til mindst 3.000 kr. pr. kvadratmeter bruttoetageareal for denne del af ejendommen. Forbedringerne efter 1. pkt. må ikke være omfattet af lov om byfornyelse og udvikling af byer bortset fra tidligere gældende kapitel 6 a, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020. Investeringskravet i 1. pkt. skal være opfyldt på tidspunktet for udlejning efter stk. 2. Beløb, som anvendes til opfyldelse af 1. pkt., kan ikke indgå ved opgørelsen af beløbskravet efter stk. 2. Beløbet i 1. pkt. er fastsat i 2020-niveau og reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

6) Kontrolskifte, der sker vedrørende boliger, der er beliggende i en ejendom, hvor ejeren eller en tidligere ejer har udført energiforbedringer i et omfang, som indebærer, at ejendommen har opnået en indplacering på energimærkningsskalaen, der ligger tre niveauer over den indplacering, som var gældende fra den 1. juli 2020. § 4 a finder ikke anvendelse for § 5, stk. 5, nr. 5, 1. pkt.

Det følger af den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 6, at stk. 2 alene finder anvendelse for lejemål i ejendomme, der på udlejningstidspunktet har opnået indplacering på A-C på energimærkningsskalaen efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger, og for lejemål i ejendomme, hvor ejeren har udført energiforbedringer i et omfang, som indebærer, at ejendommen har opnået en indplacering på energimærkningsskalaen, der ligger to niveauer over den indplacering, som var gældende den 1. juli 2020. Forbedringerne efter 1. pkt. må ikke være omfattet af lov om sanering, lov om byfornyelse og boligforbedring, lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer bortset fra tidligere gældende kapitel 6 a, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020 eller lov om privat byfornyelse. Investeringskravet i 1. pkt. skal være opfyldt på tidspunktet for udlejning efter stk. 2. Uanset 1. pkt. finder stk. 2 anvendelse på lejemål i ejendomme, der er fredet efter lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer.

I § 19, stk. 1, foreslås, at lejen ved lejeaftalens indgåelse ikke må fastsættes til et beløb, som overstiger det beløb, der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. § 24, og afkastningen af ejendommens værdi, jf. § 25. For lejemål, som er forbedret, kan der til lejen efter 1. pkt. lægges en beregnet forbedringsforhøjelse, jf. dog stk. 2.

I stk. 2, 1.-3. pkt., foreslås, at ved lejeaftalens indgåelse må lejen for lejemål, som er gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der overstiger det lejedes værdi efter § 42, stk. 2 og 3, jf. dog stk. 3-6, § 21, stk. 1, og § 161, stk. 3. Ved lejemål, som er forbedret gennemgribende, forstås lejemål, hvor forbedringer efter principperne i § 128 væsentligt har forøget det lejedes værdi, og hvor forbedringsudgiften enten overstiger 2.280 kr. pr. m² eller et samlet beløb på 260.738 kr. Forbedringerne skal være gennemført inden for en periode på 2 år og må ikke være omfattet af § 129, stk. 1, tidligere gældende lov om sanering, jf. lovbekendtgørelse nr. 385 af 4. august 1983, tidligere gældende lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 820 af 15. september 1994 med senere ændringer, tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af 1. februar 1996 med senere ændringer, tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 med senere ændringer, og lov om byfornyelse og udvikling af byer.

Bestemmelserne indeholder de særlige regler om lejefastsættelse for gennemgribende forbedrede lejemål, som udlejeren kan benytte, hvis betingelserne herfor er opfyldt.

Betingelsen for at kunne benytte denne ordning er, at forbedringerne væsentligt har forøget det lejedes værdi samtidig med, at forbedringsudgiften enten overstiger 2.280 kr. pr. m 2 eller 260.738 kr. i alt (2021-niveau). Forbedringsudgiften opgøres efter principperne i lovforslagets § 128. Der skal således i den samlede ombygningsudgift ske fradrag for vedligeholdelsesudgifter og for sparet vedligeholdelse. Dette vil typisk være tilfældet, hvis der sker udskiftning af eksisterende indretninger eller bygningsdele med nye, ud fra det synspunkt, at udlejeren herved sparer udgifter til disses vedligeholdelse. Sådanne udgifter skal derfor modregnes i den samlede forbedringsudgift.

Forbedringerne skal endvidere være udført indenfor en 2-årig periode. Der skal ikke nødvendigvis være tale om de seneste 2 år, og det kan derfor være forbedringer, der er udført under tidligere lejeforhold, såfremt alle arbejder er udført indenfor en periode på 2 år. Et forbedringsarbejde er udført, når det er færdigt og kan tages i brug. Det er således dette tidspunkt, der er afgørende for, om 2 års-kravet er opfyldt.

Udover kravet til forbedringsudgiftens størrelse indeholder bestemmelsen et krav om, at der skal være sket en gennemgribende forbedring af lejemålet. Dette krav har en selvstændig betydning i relation til vurderingen af, om vilkårene for at være omfattet af ordningen er opfyldt. Der skal således foretages en selvstændig vurdering af, hvorvidt forbedringsudgifterne har medført, at lejemålet samlet set kan anses at være gennemgribende forbedret med en deraf følgende væsentlig forøgelse af det lejedes værdi. Er der således tale om, at de forbedringer, som er gennemført, alene knytter sig til enkelte og mindre væsentlige dele af lejemålet, eller er der fortsat efter forbedringen forhold ved lejemålet, som væsentligt forringer det lejedes værdi, kan dette begrunde, at lejemålet ikke kan anses at være gennemgribende forbedret. Det vil således som udgangspunkt ikke være tilstrækkeligt, at alene køkken og badeværelse er moderniseret, hvis resten af boligen i modsætning hertil fremstår umoderniseret. Dette forhold skal tillægges større betydning for store lejemål end for små lejemål, hvor køkken og badeværelse udgør en relativ større andel af boligens samlede værdi. Især for store boliger er det dermed en betingelse, at alle dele af det lejede fremstår moderniserede til et niveau, der er nogenlunde sammenfaldende.

Henvisningen i 1. pkt. til lovforslagets § 161, stk. 3, indebærer, at det tillige er en betingelse for, at udlejeren i forbindelse med et bytte kan fastsætte lejen efter lovforslagets § 19, stk. 2, at udlejeren indhenter en forhåndsgodkendelse hos huslejenævnet vedrørende de påtænkte forbedringer og fremsender denne til lejeren.

Betingelsen indebærer, at udlejeren, når en lejer meddeler at ville bytte, straks skal meddele lejeren, at der påtænkes gennemført forbedringer med den virkning, at lejen vil blive fastsat efter bestemmelsen. Udlejeren skal tillige inden én måned efter meddelelsen om bytte indsende anmodning om forhåndsgodkendelse til huslejenævnet med kopi til lejeren. Herefter skal udlejeren, når forhåndsgodkendelsen foreligger, straks give lejeren kopi deraf. Hvis udlejeren ikke iagttager disse regler, kan lejen ikke fastsættes efter stk. 2. Lejeren skal herefter inden 14 dage efter modtagelse af forhåndsgodkendelse meddele udlejeren, om byttet ønskes gennemført. Sker dette ikke, fortsætter lejeforholdet på uændrede vilkår. Der henvises nærmere til bemærkningerne til lovforslagets § 161, stk. 3 og 4.

Forbedringerne må ikke være omfattet af lovforslagets § 129, stk. 1, tidligere gældende lov om sanering, jf. lovbekendtgørelse nr. 385 af 4. august 1983, tidligere gældende lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 820 af 15. september 1994 med senere ændringer, tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af 1. februar 1996 med senere ændringer, tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 med senere ændringer, og lov om byfornyelse og udvikling af byer.

Har udlejeren varslet lejeforhøjelse for energiforbedringer i henhold til lovforslagets § 129, stk. 1, om totaløkonomisk rentable energiforbedringer eller efter bestemmelserne om aftalt grøn byfornyelse i § 58 a i den tidligere gældende lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019, og tidligere gældende kapitel 6 a i lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 21. februar 2020, kan de afholdte udgifter ikke medtages i den samlede forbedringsudgift, når det skal afgøres, om investeringskravet er opfyldt. Kun hvis udlejeren lader disse særlige lejeforhøjelser bortfalde, kan investeringerne medregnes i investeringskravet og i så fald alene med den del, der vedrører rene forbedringsudgifter. Udlejeren kan dermed på grundlag af de afholdte investeringer vurdere, hvilken model der konkret vil være mest hensigtsmæssig.

I stk. 2, 4. og 5. pkt., foreslås, at beløbene i 2. pkt. er fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 204. Ved genudlejning er det de beløb, som var gældende ved forbedringernes gennemførelse, der finder anvendelse.

De beløbsgrænser, som udlejeren skal opfylde for at kunne benytte ordningen, er fastsat i 2021-niveau og reguleres hvert år efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb. Reglerne om beløb og regulering af beløb er fastsat i kapitel 25.

Ved genudlejning af et lejemål, som er gennemgribende moderniseret, er det de beløb, som var gældende ved forbedringernes gennemførelse, der finder anvendelse. Det vil sige det tidspunkt, hvor det sidste led i ombygningen er færdiggjort, dog senest på tidspunktet for 2-års-periodens udløb.

Opstår der ved en senere genudlejning uenighed om, hvorvidt beløbskravene til udlejerens forbedringer er opfyldt, er det således de beløb, som var gældende på det tidspunkt, hvor forbedringerne var afsluttet, der skal være opfyldt.

I stk. 3, 1. pkt., foreslås, at før et lejemål kan forbedres gennemgribende efter stk. 2, skal huslejenævnet ved besigtigelse konstatere, at lejemålet har en stand, som på tidspunktet for besigtigelsen muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi.

Det er således en betingelse for anvendelsen af stk. 2, at huslejenævnet, før et lejemål forbedres gennemgribende, ved besigtigelse konstaterer, at lejemålet har en stand, som på tidspunktet for besigtigelsen muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi.

For at lejen kan fastsættes efter lovforslagets § 19, stk. 2, skal lejemålet forbedres for mindst 2.280 kr. pr. m 2 eller 260.738 kr. i alt (2021-niveau) samtidig med, at der generelt skal ske en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi.

For at det kan vurderes, i hvilket omfang disse kriterier er opfyldt, er det nødvendigt at kende lejemålets stand, før forbedringernes gennemførelse.

Bestemmelsen skal således sikre, at der ved tvister om lejefastsættelsen efter lovforslagets § 19, stk. 2, er et fuldstændigt grundlag, hvorpå forbedringerne kan vurderes, således at det alene er de lejemål, som opfylder kriterierne i stk. 2, der ved en tvist godkendes til at fastsætte lejen efter det lejedes værdi.

Bestemmelsen skal samtidig sikre imod unødigt ressourcespild ved at udlejere, som har intentioner om at foretage en gennemgribende modernisering af et lejemål, inden påbegyndelse af arbejderne får oplyst, hvorvidt dette er muligt.

Besigtigelsen har til formål at konstatere, hvorvidt lejligheden har en stand, som gør det muligt at gennemføre forbedringer, der i henhold til kravene i lovforslagets § 19, stk. 2, dels tilfører lejemålet forbedringer svarende til beløbskravet, dels kan forøge det lejedes værdi væsentligt efter bestemmelsen. Besigtigelsen medfører således i sig selv ikke øgede krav til, hvordan moderniseringen skal udføres.

Besigtigelsen skal alene foretages for lejemål, som endnu ikke er helt eller delvist gennemgribende moderniserede inden bestemmelsens virkningstidspunkt, jf. lovforslagets § 205, stk. 4, jf. § 3, stk. 3, i lov nr. 817 af 9. juni 2020. Lejemål, som er gennemgribende moderniserede, men udlejet efter lovforslagets § 19, stk. 1, vil derfor ikke skulle besigtiges inden. Udlejeren har dog bevisbyrden for, at lejemålet er helt eller delvist gennemgribende moderniseret på et tidspunkt, hvor der ikke var et krav om besigtigelse af lejemålet. Denne bevisbyrde kan løftes fx ved fremlæggelse af kvitteringer eller datostemplet fotodokumentation.

Besigtigelsen kan foretages, både mens lejemålet bebos af en lejer og ved lejerudskiftning i forbindelse med en fraflytning. Det er dog udlejerens pligt at sørge for, at nævnet får adgang til lejemålet i forbindelse med besigtigelsen. En sådan adgang vil som udgangspunkt kunne varsles efter lovforslagets § 103, stk. 1.

Besigtigelsen skal angå standen før moderniseringen. Er moderniseringen påbegyndt, fx ved nedrivning, vil huslejenævnet ikke kunne træffe afgørelse om, at lejemålet har en stand, som muliggør en gennemgribende modernisering.

Besigtigelsen kan foretages, selvom lejemålet er omfattet af en karensperiode, jf. lovforslagets § 19, stk. 4.

Besigtigelsen kan i praksis udføres ved en inspektion af lejligheden. Det vil som udgangspunkt alene være nødvendigt med yderligere undersøgelser, hvor der efter en inspektion stadig er tvivl om, hvorvidt lejligheden har en stand, som gør det muligt at modernisere lejligheden gennemgribende.

Ved besigtigelsen skal huslejenævnet sørge for fornøden dokumentation af den stand, som lejemålet har på tidspunktet for besigtigelsen. Huslejenævnet er i den forbindelse berettiget til at optage fotodokumentation af lejemålet.

For besigtigelsen betales 4.016 kr. (2021-niveau), jf.§ 83, stk. 2, i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om boligforhold. Betalingen kan medregnes til opfyldelse af beløbskravet i lovforslagets § 19, stk. 2.

I stk. 3, 2.- 4. pkt., foreslås, at huslejenævnet skal gennemføre besigtigelsen inden for 4 uger fra modtagelsen af anmodningen. Huslejenævnet skal fremsende afgørelse herom til udlejeren senest 2 uger efter besigtigelsen. Afgørelsen har gyldighed i 3 år.

Huslejenævnet skal således gennemføre besigtigelsen inden fire uger fra modtagelsen af anmodningen og fremsende afgørelse herom til udlejeren senest to uger efter besigtigelsen. Afgørelsen har gyldighed i tre år, således at udlejerens arbejde ikke forsinkes unødigt.

Besigtigelsen skal tage udgangspunkt i den gældende tilstand for lejemålet, og afgørelsens gyldighed fastsættes på den baggrund til tre år. Fristen løber fra afgørelsens fremkomst til ejeren. Ejere, som ikke har påbegyndt arbejderne inden for tre år efter modtagelsen af afgørelsen, vil skulle indhente en ny. Har en tidligere ejer fået foretaget en besigtigelse og dertil følgende afgørelse, vil den nye ejer kunne benytte denne.

I stk. 4, 1. og 2. pkt., foreslås, at stk. 2 alene finder anvendelse, hvis der er gået mindst 5 år siden seneste kontrolskifte vedrørende lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår. Et kontrolskifte foreligger i følgende situationer:

Bestemmelsen indebærer, at adgangen til at fastsætte lejen efter bestemmelserne i lovforslagets § 19, stk. 2, forudsætter, at der ikke er sket et kontrolskifte over ejendommen i en sammenhængende karensperiode på 5 år.

Dermed vil ejere af lejemål, som er erhvervet efter den 22. april 2020, jf. lovforslagets § 205, stk. 4, jf. § 3, stk. 2, i lov nr. 818 af 9. juni 2020, først kunne forøge lejen efter lovforslagets § 19, stk. 2, når vedkommende har ejet lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår, i en sammenhængende periode på 5 år, der som udgangspunkt regnes fra første kontrolskifte efter den 22. april 2020, jf. lovforslagets § 205, stk. 4, jf. § 3, stk. 2, i lov nr. 818 af 9. juni 2020, og der sker genudlejning af det gennemgribende forbedrede lejemål.

Med henblik på at sikre, at bestemmelserne om karensperioden finder konsekvent og systematisk anvendelse på lejeboligmarkedet, er der tilsigtet en regulering, der i udgangspunktet omfatter alle former for overdragelser og overgange af lejemål eller ejendomme, hvori der indgår lejemål.

Begrebet ”kontrolskifte”, der er defineret i nr. 1-8, ved de nævnte konkrete tilfældegrupper, er defineret bredt med henblik på at omfatte alle former for direkte og indirekte overdragelser af lejemål eller rettigheder hertil, idet det er hensigten, at der ikke med anvendelsen af forskellige aftale- og selskabskonstruktioner m.v. skal kunne ske en omgåelse af karensperioden. Begrebet ”kontrolskifte” er anvendt som samlebetegnelse, men har ikke en selvstændig betydning ud over de tilfælde, der er beskrevet i nr. 1-8, og begrebet omfatter således ikke andre tilfælde, hvor der på andet grundlag, herunder på grundlag af sædvanlige selskabsretlige vurderinger eller på baggrund af aftalte bestemmelser om kontrolskifte, måtte foreligge et kontrolskifte i lovens forstand.

Karensperiodens begyndelse regnes fra tidspunktet for et kontrolskifte, jf. nr. 1-8, og der udløses en ny karensperiode ved et nyt kontrolskifte efter samme bestemmelser.

Der kan ikke gyldigt i lejeaftaler aftales en tidsbegrænsning begrundet i ønsket om gennemgribende at modernisere lejemålet eller begrundet i ønsket om at frigøre lejemålet, således at lejemålet ved karensperiodens udløb kan genudlejes til det lejedes værdi efter lovforslagets § 19, stk. 2.

Karensperioden indebærer, at der ikke kan indgås lejeaftaler efter lovforslagets § 19, stk. 2, hvis lejeperioden starter inden udløbet af karensperioden. Der er derimod ikke noget til hinder for, at lejeaftalen efter lovforslagets § 19, stk. 2, indgås i løbet af karensperioden, når blot lejeperiodens start ikke ligger inden udløbet af karensperioden.

Ved lejeperiodens start forstås det tidligste af det tidspunkt, der følger af lejeaftalen, og det tidspunkt, hvor lejer får adgang til at disponere over lejemålet. Der kan ikke gyldigt indgås en lejeaftale i karensperioden, hvorefter lejen skal fastsættes i henhold til lovforslagets § 19, stk. 2, efter udløbet af karensperioden. Indgås sådanne aftaler, er reguleringsmekanismen uden virkning.

Ordene ”lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår” omfatter alle former for lejemål reguleret af denne lov og sikrer således en konsistent anvendelse af karensperioden, idet reglerne både vil omfatte den direkte overdragelse af et lejemål (fx en lejlighed) eller en fast ejendom, der i sig selv ikke er omfattet af lovens bestemmelser, men hvor der forefindes et eller flere lejemål i den faste ejendom, som er omfattet af loven. Tilsvarende har bestemmelsen til formål at omfatte enhver hel eller delvis overgang mm. af et eller flere lejemål under f.eks. en forpagtningslignende struktur, uden at der sker en overdragelse af selve ejendommen.

Udtrykket ”lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår” skal således forstås som en bred samlebetegnelse. Karensperioden får dog kun virkning for lejemål, som vil kunne udlejes efter lovforslagets § 19, stk. 2.

Bestemmelsen indeholder otte forskellige tilfældegrupper, hvor der indtræder et kontrolskifte, og som derfor udløser en ny karensperiode på 5 år, idet den ottende tilfældegruppe har karakter af en opsamlingsbestemmelse, der omfatter kombinationer af øvrige transaktioner eller dispositioner.

Tilfældegrupperne skal opgøres på akkumuleret basis inden for de enkelte tilfældegrupper (og på tværs som beskrevet i nr. 8) og har til formål at omfatte situationer, hvor realiteten bag en eller flere transaktioner eller dispositioner er, at der indtræder et kontrolskifte eller en overgang af det økonomiske afkast i relation til lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår. Det er således hensigten, at det ved anvendelsen og fortolkningen af reglerne skal tillægges betydning, hvorvidt der er tale om konstruktioner, der har til formål at camouflere realiteten bag en eller flere transaktioner eller dispositioner.

Fusioner og spaltninger er ikke genstand for særskilt regulering i bestemmelserne, men fusioner og spaltninger kan i sig selv eller i forening med andre transaktioner udgøre kontrolskifte efter bestemmelserne i nr. 1-8.

Udlejning samt fremleje udgør ikke kontrolskifte, medmindre det har karakter af omgåelse af bestemmelsen, hvilket i givet fald vil være omfattet af nr. 8. Det kan fx være tilfældet, hvor en lejer alene eller i forening med andre disponerer over flere lejemål. Kontrolskiftet gælder i sådanne tilfælde alene for de berørte lejemål.

I stk. 4, nr. 1, foreslås, at et kontrolskifte foreligger ved en eller flere fysiske eller juridiske personers erhvervelse ved aftale, gave eller fuldbyrdelse af pant eller anden sikkerhed eller på anden vis af mindst 50 pct. af ejerandelen til lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.

Ved begrebet ”ejerandel” sigtes til det almindelige ejendomsretlige begreb.

Grænsen på mindst 50 pct. indebærer, at der kan ske overdragelse af fx 45 pct. af ejerandelen til en erhverver, uden at der dermed er tale om et kontrolskifte. Overdrages der derimod først 45 pct. og dernæst 15 pct., indtræder der et kontrolskifte ved overdragelsen af de 15 pct.

Bestemmelsen omfatter overdragelse ved aftale, gave, fuldbyrdelse af pant eller anden sikkerhed eller på anden vis.

Ordene ”eller på anden vis” har til formål at omfatte andre former for overdragelse af ejerandelen, der ikke har karakter af overdragelse ved aftale, gave eller ved fuldbyrdelse af pant eller anden sikkerhed, idet der i omgåelsessituationer, og i øvrigt i situationer som ikke har omgåelse som mål, kan tænkes anvendt begreber eller juridiske konstruktioner, der ved ordningens indførelse, jf. lov nr. 818 af 9. juni, ikke vil kunne forudsiges eller defineres præcist. Afgørende vil være, om der i realiteten sker en overgang af ejerandelen.

I stk. 4, nr. 2, foreslås, at et kontrolskifte foreligger ved en direkte eller indirekte overgang eller overdragelse af den bestemmende indflydelse over den eller de juridiske personer, der ejer lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.

Begrebet ”bestemmende indflydelse” skal forstås i overensstemmelse med selskabslovens §§ 6-7. Det indebærer, at det afgørende vil være, hvorvidt den eller de pågældende juridiske personer har beføjelse til at træffe de økonomiske og driftsmæssige beslutninger over lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår.

Det kan eksempelvis være i tilfælde, hvor en juridisk person ejer mere end halvdelen af stemmerettighederne, hvor en juridisk person er tillagt væsentlige vetorettigheder, ret til at udpege flertallet af medlemmerne i det øverste ledelsesorgan eller via en ejeraftale eller vedtægt har beføjelse til at styre de finansielle og driftsmæssige forhold.

Ved ”bestemmende indflydelse” forstås den selskabsretlige definition heraf, dvs. beføjelsen til at styre en dattervirksomheds økonomiske og driftsmæssige beslutninger, jf. selskabslovens § 7, stk. 1-5. Bestemmende indflydelse kan forekomme og udøves på forskellig vis, og den kan have forankring i både fordelingen af kapitalandel eller i ejeraftaler, der giver nogle kapitalejere visse særlige selskabsretlige fordele eller rettigheder i forhold til andre.

Bestemmelsen tilsigter at omfatte den direkte og indirekte overgang af bestemmende indflydelse også i situationer, hvor den bestemmende indflydelse ændrer karakter henholdsvis før og efter overgangen eller overdragelsen. Der kan f.eks. være bestemmende indflydelse fra en majoritetsaktionær før overdragelsen og bestemmende indflydelse via en ny ejeraftale efter overgangen eller overdragelsen. Der vil således også foreligge en overgang eller overdragelse af bestemmende indflydelse, hvis denne gennemføres camoufleret eller uden overholdelse af selskabsretlige formalitetskrav.

Vurderingen af, om der sker overgang eller overdragelse af bestemmende indflydelse, beror på en konkret vurdering af realiteten. Afgørende vil være, om en ny fysisk eller juridisk person udøver bestemmende indflydelse over lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår. Overgangen eller overdragelsen af bestemmende indflydelse over lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår, kan ske på forskellig vis, og bestemmelsen har til formål at omfatte enhver overgang eller overdragelse af bestemmende indflydelse uanset dens retlige karakter, benævnelse eller den anvendte retlige konstruktion. En ændring af ledelsesmedlemmer er ikke i sig selv omfattet af bestemmelsen.

I stk. 4, nr. 3, foreslås, at et kontrolskifte foreligger ved en ændring af mindst 50 pct.