Lejeloven § 94

Efter den gældende lejelovs § 10, stk. 1, kan lejeren til enhver tid inden overtagelsen hæve lejeaftalen, hvis det lejede ikke er fuldført ved lejeaftalens indgåelse, og overtagelsestidspunktet ikke er aftalt.

Efter den gældende lejelovs § 10, stk. 2, kan lejeren, hvis den tidligere lejer ikke er fraflyttet på overtagelsestidspunktet, kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen for den tid, det lejede eller en del deraf ikke står til hans rådighed. Bliver hindringen ikke uden unødigt ophold fjernet, efter at udlejeren er underrettet, kan lejeren hæve lejeaftalen. Han kan endvidere kræve erstatning, medmindre udlejeren godtgør, at forsinkelsen ikke skyldes noget forhold, for hvilket han er ansvarlig.

I § 94, stk. 1, foreslås, at er det lejede ikke fuldført på det tidspunkt, hvor lejeren efter aftalen skal overtage lejemålet, er den tidligere lejer ikke fraflyttet på overtagelsestidspunktet, eller foreligger der en anden hindring for lejerens overtagelse af det lejede til den aftalte tid, uden at dette skyldes lejerens forhold, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen.

Bestemmelsen giver lejeren ret til at kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen for den tid, det lejede ikke står til lejerens rådighed i tilfælde, hvor det lejede ikke er fuldført på det tidspunkt, hvor lejeren skal overtage lejemålet, eller hvor den tidligere lejer fortsat disponerer over lejemålet og ikke er fraflyttet lejemålet på overtagelsestidspunktet.

Er det lejede i sin helhed uanvendeligt, bliver det forholdsmæssige afslag som udgangspunkt et beløb, der svarer til hele den aftalte leje. Forhindringen behøver dog ikke at vedrøre hele lejemålet, men kan også angå fx et pulterrum eller lignende. I et sådant tilfælde må afslaget fastsættes skønsmæssigt efter den forholdsvise værdimæssige forringelse af lejemålet.

I stk. 2, 1. pkt., foreslås, at lejeren kan hæve lejeaftalen ved væsentlig forsinkelse i de tilfælde af forsinkelse, som er omtalt i stk. 1, medmindre forsinkelsen af udlejeren måtte forudsættes ikke at være af væsentlig betydning for lejeren.

Bestemmelsen indebærer, at lejeren kan hæve lejeaftalen ved væsentlig forsinkelse i de i stk. 1 omhandlede situationer, hvilket vil sige, når det lejede ikke er fuldført, hvis den tidligere lejer ikke er fraflyttet, eller der foreligger en anden hindring for lejerens overtagelse af det lejede til den aftalte tid.

Hovedreglen om ophævelse af aftalen er, at der skal være tale om væsentlig misligholdelse. Om der er tale om væsentlig misligholdelse må bero på en konkret vurdering, som i sidste ende må afgøres af domstolene.

I stk. 2, 2. pkt., foreslås, at retten til at hæve lejeaftalen er betinget af, at lejeren efter at forsinkelsen er indtrådt, har fremsat påkrav over for udlejeren, og lejerens overtagelse ikke kan ske inden rimelig tid derefter.

Efter bestemmelsen skal lejeren underrette udlejeren om, at den tidligere lejer ikke er fraflyttet, eller om en eventuel anden hindring for, at det lejede kan overtages til den aftalte tid. Udlejeren skal derefter søge hindringen fjernet.

I de tilfælde, hvor en tidligere lejer ikke er fraflyttet på overtagelsestidspunktet, er det en forudsætning for, at lejeren kan hæve lejeaftalen, at udlejeren ikke har taget skridt til at fjerne den tidligere lejer. Har udlejeren således uden unødigt ophold taget skridt til at fjerne den tidligere lejer, kan lejeren ikke hæve lejeaftalen.

Som det fremgår af 4. pkt., kan lejeaftalen altid hæves ved enhver forsinkelse, hvis lejeren udtrykkeligt har betinget sig overtagelse af lokalerne til et bestemt tidspunkt.

I stk. 2, 3. pkt., foreslås, at er det lejede ikke fuldført ved lejeaftalens indgåelse, og er overtagelsestidspunktet ikke aftalt, kan lejeren til enhver tid inden overtagelsen hæve aftalen.

Bestemmelsen giver lejeren ret til at hæve lejeaftalen, hvis det lejede ikke er fuldført ved lejeaftalens indgåelse, og hvis tidspunktet for overtagelse af lejemålet ikke er aftalt. Begge betingelser skal være opfyldt.

I stk. 2, 4. pkt., foreslås, at lejeaftalen dog altid kan hæves ved enhver forsinkelse, hvis lejeren udtrykkeligt har betinget sig overtagelse af lokalerne til et bestemt tidspunkt.

I de tilfælde, hvor det fremgår udtrykkeligt af aftalen, eller efter omstændighederne må stå udlejeren klart, at overtagelse af lejemålet en bestemt dag er af afgørende betydning for lejeren, vil enhver forsinkelse fra udlejerens side være hævebegrundende.

Angivelse af en bestemt dato for lejeforholdets begyndelse kan ikke i sig selv anses for at opfylde kravene for, at lejeren har betinget sig overtagelse til en bestemt tid. I de tilfælde, hvor man i aftalen ikke har gjort særlig opmærksom på, at en bestemt dato for overtagelsen af lejemålet er af afgørende betydning for lejeren, må lejeren tåle en uvæsentlig forsinkelse og vil ikke være berettiget til at hæve aftalen.

I stk. 3 foreslås, at uanset om lejeren hæver lejeaftalen, kan lejeren i de tilfælde, hvor den tidligere lejer ikke er fraflyttet, kræve erstatning, medmindre udlejeren godtgør, at forsinkelsen ikke skyldes noget forhold, som udlejeren er ansvarlig for.

Lejeren kan have krav på erstatning, hvis der indtræder en forsinkelse, som udlejeren er erstatningsansvarlig for. Udlejerens erstatningsansvar afgøres efter almindelige regler om erstatning i kontraktsforhold. Dette indebærer blandt andet, at det skal kunne godtgøres, at lejeren har lidt et tab som følge af forsinkelsen.

Lejeren kan dog ikke kræve erstatning, hvis udlejeren kan godtgøre, at forsinkelsen, det vil sige, at lejemålet ikke er rømmet, ikke skyldes forhold, som udlejeren er ansvarlig for. Hvis udlejeren har garanteret lejeren indflytning til aftalt tid, bliver udlejeren som følge af den afgivne garanti dog erstatningsansvarlig, hvis indflytning alligevel ikke kan ske.

Er det lejede ikke fuldført ved lejerens overtagelse af lejemålet, afgøres et eventuelt erstatningsansvar efter dansk rets almindelige principper. Det vil sige, at der skal kunne påvises et sædvanligt ansvarsgrundlag. Skyldes forsinkelsen en hændelig begivenhed, kan lejeren ikke kræve erstatning.

Den foreslåede bestemmelse viderefører med en enkelt indholdsmæssig ændring, jf. afsnit 2.10.2.1. i de almindelige bemærkninger, § 10 i den gældende lejelov.

Der henvises til afsnit 2.10.1.1. og 2.10.2.1.i de almindelige bemærkninger.