Lejeloven § 26

Efter den gældende boligreguleringslovs § 9 a kan udlejeren i stedet for regulering efter § 7 beslutte, at lejen i perioder på 2 år ad gangen reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb. Regulering efter nettoprisindeks kan kun ske for den del af lejen, som vedrører de i § 8, stk. 1, nævnte nødvendige driftsudgifter bortset fra skatter og afgifter. Regulering efter nettoprisindeks omfatter alle lejemål i ejendommen bortset fra de lejemål, hvor der er aftalt en regulering af lejen efter § 15 a eller lejelovens § 53, stk. 2. Ved 2-årsperiodens udløb skal udlejeren beregne lejen efter § 7. Beregningen skal sammen med oplysning om, at beregningen kan indbringes for huslejenævnet, være kommet frem til lejerne inden 2-årsperiodens udløb. Hvis lejen ved 2-årsperiodens udløb overstiger den leje, som beregnes efter § 7, skal udlejeren med virkning fra tidspunktet for 2-årsperiodens udløb nedsætte lejen til den nu beregnede leje.

Af den gældende boligreguleringslovs § 9 a, stk. 2, fremgår, at beslutning om regulering af lejen efter nettoprisindeks kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejerne og er bindende for udlejeren i en periode på 2 år fra det tidspunkt, hvor udlejeren har afsendt meddelelse herom til lejerne. Lejeregulering efter stk. 1 kan tidligst få virkning 12 måneder efter, at lejen er beregnet og fastsat efter § 7.

I henhold til den gældende boligreguleringslovs § 9 a, stk. 3, skal krav om lejeforhøjelse som følge af regulering efter nettoprisindeks efter stk. 1 være skriftligt og indeholde en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse og dens beregning. Lejeforhøjelsen har virkning fra den 1. i den måned, der indtræder 3 måneder efter kravets fremsættelse.

Endelig gælder efter den gældende boligreguleringslovs § 9 a, stk. 4, at har udlejeren reguleret lejen efter nettoprisindeks, kan lejeforhøjelse opgjort efter § 7 tidligst få virkning 12 måneder efter, at der senest er trådt en lejeforhøjelse som følge af regulering af lejen efter nettoprisindeks i kraft og efter udløbet af den i stk. 2 nævnte 2-årsperiode.

I § 26, stk. 1, 1. og 2. pkt., foreslås, at udlejeren i stedet for regulering efter § 23 kan beslutte, at lejen i perioder på 2 år ad gangen reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

For at forenkle fremgangsmåden ved huslejereguleringer er der givet udlejeren mulighed for at tilvælge en ordning, hvorefter lejen én gang om året i perioder på 2 år ad gangen reguleres efter nettoprisindeks i stedet for efter reglerne om omkostningsbestemt husleje. Udlejeren kan selv vælge, om ordningen skal bruges.

En beslutning om regulering efter nettoprisindeks er bindende for mindst 2 år ad gangen, og perioden kan ikke gøres kortere eller længere. Ved udløb af perioden skal udlejeren beregne lejen omkostningsbestemt efter lovforslagets § 23. Beregningen skal sammen med oplysning om, at beregningen kan indbringes for huslejenævnet, sendes til lejeren inden 2 års-periodens udløb.

Viser det sig, at den beregnede omkostningsbestemte leje er lavere end den indeksregulerede leje ved 2 års-periodens udløb, skal udlejeren nedsætte lejen til dette beløb. Nedsættelsen skal ske senest med virkning fra periodens udløb. Viser det sig ved 2 års-periodens udløb, at den omkostningsbestemte leje er højere end den indekserede leje, kan udlejer varsle lejeforhøjelse for denne stigning.

Varsling af lejeforhøjelse skal ske under iagttagelse af bestemmelsen i lovforslagets § 23, stk. 3, hvorefter lejeforhøjelse, hvis ikke andet er aftalt, har virkning fra den 1. i den måned, der indtræder 3 måneder efter kravets fremsættelse. Uanset om det efter periodens udløb måtte vise sig, at den indekserede leje er højere eller lavere end den omkostningsbestemte leje, skal der ikke ske efterregulering for eventuelle afvigelser fra en beregnet omkostningsbestemt husleje i 2 års-perioden.

I stk. 1 , 3. og 4. pkt., foreslås, at regulering efter nettoprisindeks kun kan ske for den del af lejen, som vedrører de i § 24, stk. 1, nævnte nødvendige driftsudgifter bortset fra skatter og afgifter. Regulering efter nettoprisindeks omfatter alle lejemål i ejendommen bortset fra de lejemål, hvor der er aftalt en regulering af lejen efter kapitel 5.

Regulering efter nettoprisindeks kan kun ske for bestemte driftsudgifter. Skatter og afgifter samt udlejerens afkast kan ikke indgå i nettoprisindeksreguleringen. Disse beløb beregnes og reguleres efter reglerne om lejeforhøjelse som følge af skatte- og afgiftsstigninger i lovforslagets §§ 46-48, mens afkastet reguleres efter lovforslagets § 25, stk. 7. Afsætning til vedligeholdelse reguleres efter de gældende regler én gang årligt efter nettoprisindeks.

En beslutning om regulering af lejen efter nettoprisindeks skal omfatte alle lejemål i ejendommen, hvor lejen er fastsat omkostningsbestemt. Lejen for lejemål omfattet af lovforslagets § 19, stk. 2, kan dog fortsat reguleres efter lovforslagets § 53, stk. 2, om lejeregulering efter nettoprisindeks, som omfatter hele lejen. Beslutning om indeksregulering af lejen omfatter heller ikke lejemål, hvor der efter lovforslagets § 54, stk. 1, er aftalt fri husleje. For disse lejemåls vedkommende vil der kunne ske indeksregulering af hele lejen.

I stk. 1, 5.-7. pkt., foreslås, at ved 2-årsperiodens udløb skal udlejeren beregne lejen efter § 23. Beregningen skal sammen med oplysning om, at beregningen kan indbringes for huslejenævnet, være kommet frem til lejerne inden 2-årsperiodens udløb. Hvis lejen ved 2-årsperiodens udløb overstiger den leje, som beregnes efter § 23, skal udlejeren med virkning fra tidspunktet for 2-årsperiodens udløb nedsætte lejen til den nu beregnede leje.

Bestemmelsen indebærer, at udlejeren ved 2-årsperiodens udløb skal beregne den aktuelle omkostningsbestemte husleje efter lovforslagets § 23, det vil sige på grundlag af de aktuelle driftsudgifters størrelse. Beregningen skal udlejeren fremsende til lejeren således, at den kommer frem inden 2-årsperioden udløb. Samtidig med fremsendelse af beregningen skal udlejeren oplyse lejeren om, at beregningen kan indbringes for huslejenævnet.

Viser beregningen, at den indeksregulerede leje overstiger den beregnede leje, er udlejeren forpligtet til at nedsætte lejen til den beregnede leje, det vil sige til den aktuelle omkostningsbestemte husleje. Lejenedsættelsen skal have virkning fra 2-årsperiodens udløb.

I stk. 2 foreslås, at en beslutning om regulering af lejen efter nettoprisindeks kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejerne og er bindende for udlejeren i en periode på 2 år fra det tidspunkt, hvor udlejeren har afsendt meddelelse herom til lejerne. Lejeregulering efter stk. 1 kan tidligst få virkning 12 måneder efter, at lejen er beregnet og fastsat efter lovforslagets § 23.

Hvis udlejeren fremover ønsker at regulere huslejen efter nettoprisindeks, jf. stk. 1, kan udlejeren overgå hertil alene ved at give lejerne meddelelse om, at lejen i den næste 2- årsperiode fra en bestemt dato, én gang om året vil blive reguleret efter nettoprisindeks.

En ny 2-årsperiode for regulering efter nettoprisindeks kan besluttes, men kan dog tidligst påbegyndes, når der er forløbet mindst 12 måneder efter udløbet af en tidligere 2-årsperiode. Lejeforhøjelse baseret på en regulering efter nettoprisindeks kan således tidligst få virkning 12 måneder efter, at seneste lejeforhøjelse beregnet efter reglerne om omkostningsbestemt husleje er trådt i kraft, eller efter at lejen er nedsat til den omkostningsbestemte husleje. Som følge af kravet om, at der mindst skal være forløbet 12 måneder efter seneste varsling af omkostningsbestemt husleje, før lejen kan reguleres med udviklingen i nettoprisindekset, sammenholdt med kravet om, at der efter udløbet af 2-årsperioden igen skal gå minimum 12 måneder, før der igen kan ske en regulering af lejen efter nettoprisindeks, vil huslejen i en periode på 3 år alene kunne reguleres efter nettoprisindeks i 2 af årene.

Udlejeren kan give meddelelsen om beslutning om fremtidig regulering efter nettoprisindeks senest samtidig med den første varsling om lejeforhøjelse beregnet efter nettoprisindeks.

I stk. 3 foreslås, at krav om lejeforhøjelse som følge af regulering efter nettoprisindeks efter stk. 1 skal være skriftligt og indeholde en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse og dens beregning. Lejeforhøjelsen har virkning fra den 1. i den måned, der indtræder 3 måneder efter kravets fremsættelse.

Lejeforhøjelse efter stk. 1 skal således varsles for lejerne 3 måneder før lejeforhøjelsen skal træde i kraft. Kravet skal være skriftligt, og det skal fremgå heraf, hvordan lejeforhøjelsen er beregnet. Det vil sige, at den nuværende leje, størrelsen af den procentvise stigning i nettoprisindekset, der reguleres med, lejeforhøjelsens størrelse og størrelsen af den fremtidige husleje skal fremgå af varslingen. Den ”nuværende leje”, der skal fremgå af varslingen, skal være den senest varslede omkostningsbestemte husleje. Hvis denne har været indbragt for huslejenævnet, vil en beregning af lejeforhøjelse efter nettoprisindeks skulle tage udgangspunkt i den af huslejenævnet senest godkendte husleje.

I stk. 4 foreslås, at hvis udlejeren har reguleret lejen efter nettoprisindeks, kan lejeforhøjelse opgjort efter § 23 tidligst få virkning 12 måneder efter, at der senest er trådt en lejeforhøjelse som følge af regulering af lejen efter nettoprisindeks i kraft og efter udløbet af den i stk. 2 nævnte 2-årsperiode.

Lejen kan ikke samtidigt reguleres efter reglerne om omkostningsbestemt husleje og efter reglerne om regulering efter nettoprisindeks. Det er derfor fastsat, at lejeforhøjelse, beregnet efter reglerne om omkostningsbestemt leje, jf. lovforslagets § 23, tidligst kan få virkning efter udløbet af den i stk. 2 nævnte 2-årsperiode og 12 måneder efter, at der senest er trådt en lejeforhøjelse som følge af nettoprisindeksregulering i kraft.

Lejeren kan efter lovforslagets § 38, stk. 1, indbringe en varsling efter nettoprisindeks for huslejenævnet. Ligeledes har beboerrepræsentanterne, jf. lovforslagets § 38, stk. 3, adgang til at indbringe varslinger m.v. efter nettoprisindeks for huslejenævnet på samtlige lejeres vegne.

Da udlejerens beslutning om at regulere efter nettoprisindeks omfatter alle lejemål i ejendommen, hvor lejen er fastsat efter lovforslagets § 19, stk. 1, følger det af lovforslagets § 11, stk. 5, at udlejeren i lejeaftaler, som indgås i løbet af 2-årsperioden, skal oplyse nye lejere om, at lejen aktuelt reguleres efter nettoprisindeks. Det skal endvidere fremgå af lejeaftalen, hvornår 2-årsperioden udløber.

Den foreslåede bestemmelse viderefører den gældende boligreguleringslovs § 9 a.

Der henvises til lovforslagets almindelige bemærkninger pkt. 2.3.1.5 og 2.3.2.5.