Lejeloven § 126

Der er ikke i gældende ret fastsat en bestemmelse om udlejerens generelle ret til at foretage ændringer af ejendommen og i det lejede.

Efter den gældende lejelovs § 62 har udlejeren ved installation af varmeanlæg i ejendommen ret til med 6 ugers varsel at råde over de kælder- og loftsrum, der er nødvendige til anlæggets drift, når der anvises lejeren andre rum, der er anvendelige til det aftalte brug. Lejeren kan dog ikke kræve anvist andet rum, hvis den forudsatte anvendelse af rummet må anses for overflødiggjort af installationen.

I § 126, stk. 1, foreslås, at udlejeren har ret til at foretage ændringer, herunder forbedringer af ejendommen og i det lejede, når ændringerne ikke væsentligt og varigt ændrer det lejedes identitet.

Hensigten med bestemmelsen er at præcisere den gældende ret for udlejer til at foretage ændringer, herunder forbedringer af ejendommen og i det lejede, når ændringerne ikke væsentligt og varigt ændrer det lejedes identitet. Der er således alene tale om en kodificering af gældende retspraksis.

Ændringerne må ikke væsentligt og varigt ændre det lejedes identitet. I hvilket omfang, dette er tilfældet, beror på en konkret vurdering. Som eksempler på væsentlige identitetsændringer kan nævnes større indskrænkninger i og udvidelser af boligens areal og ændringer i værelsers anvendelighed som fx indretning af badeværelse i et af lejlighedens værelser. Efter omstændighederne kan etablering af en elevator i et mindre værelse i lejemålet være tilstrækkeligt til væsentligt og varigt at ændre det lejedes identitet, uanset om det inddragede areal bliver tillagt lejligheden andetsteds.

Som eksempler på varige ændringer kan omvendt afgrænses således, at rene midlertidige foranstaltninger ikke vil være i strid med bestemmelsen. Opsætning af stillads eller andet materiel i forbindelse med arbejdernes udførelse vil således ikke kunne ændre det lejede væsentligt og varigt, selv om anvendeligheden af det lejede reduceres væsentligt mens arbejderne pågår. Har ændringerne derimod permanent karakter, således at de installeres med henblik på at forblive en del af det lejede, og har det en længerevarende levetid, vil det efter omstændighederne have karakter af en varig ændring af det lejede.

I stk. 2, 1. pkt., foreslås, at ved installation af varmeanlæg i ejendommen har udlejeren ret til med 6 ugers varsel at råde over de kælder- og loftsrum, der er nødvendige til anlæggets drift, når der anvises lejeren andre rum, der er anvendelige til det aftalte brug.

Med bestemmelsen får udlejeren ret til at inddrage de rum, som er nødvendige til varmeanlæggets installation og drift. Inddragelsen af lokalerne er permanent og gælder ikke kun, mens arbejdet foregår.

Inddragelsen af kælder- eller loftsrum skal ske med 6 ugers varsel. Der er ingen formelle krav til indholdet af varslingen, men af bevismæssige grunde er det hensigtsmæssigt, at varslingen er skriftlig og eventuelt vedlagt dokumentation for de arbejder, der skal udføres.

I tilfælde af en efterfølgende tvist vil udlejeren skulle bevise, at inddragelse af rummene var nødvendig. Dette kan fx ske ved fremlæggelse af tegninger af det anlæg, der skal etableres eller ved boligrettens besigtigelse.

Modsætter lejeren sig en berettiget anmodning om at råde over lokaliteterne efter varslets udløb, kan udlejeren efter omstændighederne i henhold til lovforslagets § 182, stk. 1, nr. 3, hæve lejeaftalen.

Anvisning af andre rum skal ske, inden brugsretten til det hidtidige rum ophører. Lejeren kan ikke forlange, at de rum, der anvises, er lige så gode og ligger lige så bekvemt som de rum, der inddrages. De anviste rum skal dog generelt være anvendelige til det aftalte formål, såfremt der foreligger en sådan aftale.

I stk. 2 , 2. pkt., foreslås, at lejeren dog ikke kan kræve anvist andet rum, hvis den forudsatte anvendelse af rummet må anses for overflødiggjort af installationen.

Sidste punktum i bestemmelsen om, at lejeren ikke kan kræve anvist andet rum, hvis den forudsatte anvendelse af rummet må anses for overflødiggjort af installationen, vedrører som udgangspunkt rum, som lejeren har haft til opbevaring m.v., der efter den nye installation ikke længere er behov for.

Det kan være, hvis rummet hidtil har været anvendt til opbevaring af fyringsmateriale til det hidtidige varmeanlæg.

Bestemmelsens stk. 1 er ny, mens stk. 2 viderefører den gældende lejelovs § 62 om udlejerens ret til at råde over kælder- og loftrum ved installation af varmeanlæg. Der er ikke med det foreslåede tilsigtet nogle ændringer i den gældende retstilstand.

Der henvises til afsnit 2.14.1.1. og 2.14.2.1. i de almindelige bemærkninger.