Lejeloven § 125

Det følger af den gældende lejelovs § 24, stk. 1, at reglerne i § 19, stk. 2, og §§ 21-23 ikke ved aftale kan fraviges til skade for lejeren, bortset fra aftale om, at lejeren overtager pligten til vedligeholdelse. Det kan ikke aftales, at lejeren ved fraflytning skal istandsætte andet end de dele af det lejede, som er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt.

I § 125 foreslås, at §§ 116-118 ikke ved aftale kan fraviges til skade for lejeren. §§ 119-124 kan ikke fraviges.

Det følger af bestemmelsen, at samtlige af reglerne i kapitlet er ufravigelige. Lovforslagets §§ 116-118 om den indvendige vedligeholdelseskonto, kan dog fraviges ved aftale, for så vidt fravigelsen ikke er til skade for lejeren.

Bestemmelsen indebærer, at det ikke gyldigt kan aftales, at udlejeren ikke skal føre vedligeholdelseskonti i henhold til kapitlets bestemmelser. Dette angår såvel den indvendige vedligeholdelseskonto som de udvendige vedligeholdelseskonti.

Parterne har derimod aftalefrihed med hensyn til fordelingen af vedligeholdelsespligten, jf. lovforslagets § 115. Reglerne om fordeling af vedligeholdelsespligten er fastsat i lovforslagets kapitel 12. Selve hensættelsesbeløbenes størrelse samt udlejerens pligt til at føre vedligeholdelseskonti i henhold til reglerne kan ikke fraviges ved aftale. Parterne kan dog aftale en fravigelse af reglerne om afsætning til samt anvendelse af den indvendige vedligeholdelseskonto, hvis fravigelsen vurderes ikke at være til skade for lejeren.

For så vidt angår den indvendige vedligeholdelse kan parterne aftale, at lejeren helt eller delvist skal overtage den indvendige vedligeholdelse af lejerens lejemål. Medmindre lejeren fuldt ud har overtaget den indvendige vedligeholdelse, skal udlejeren føre en indvendig vedligeholdelseskonto for lejligheden efter lovforslagets §§ 116-118. Det kan i så fald ikke aftales, at udlejeren ikke skal føre en indvendig vedligeholdelseskonto for lejemålet, såfremt aftalen vurderes at være til skade for lejeren. Har lejeren delvist overtaget den indvendige vedligeholdelse, nedskrives hensættelsesbeløbet til den indvendige vedligeholdelseskonto forholdsmæssigt, jf. lovforslagets § 117, stk. 2.

Pligten til at foretage udvendig vedligeholdelse påhviler som udgangspunkt udlejeren, men kan ved aftale overgå til lejeren. Det gælder dog ikke i de ejendomme, hvor reglerne om omkostningsbestemt leje i lovforslagets kapitel 3 finder anvendelse. De pågældende ejendomme, hvor den udvendige vedligeholdelse ikke kan pålægges lejeren, er omfattet af lovforslagets § 6, stk. 1.

For disse ejendomme er det således ikke muligt at fravige ordningen efter lovforslagets § 112, stk. 2, hvorefter den udvendige vedligeholdelse påhviler udlejeren. Det kan dog aftales, at lejeren har vedligeholdelsespligten for en eventuel have, som indgår i det lejede.

Som følge heraf påvirkes udlejerens pligt til at hensætte beløb til ejendommens udvendige vedligeholdelse efter lovforslagets §§ 119 og 120 ikke af, om lejeren har overtaget en del af den udvendige vedligeholdelse, da §§ 119 og 120 alene omfatter store ejendomme i regulerede kommuner, hvor det ikke kan aftales, at lejeren har pligten til udvendig vedligeholdelse af ejendommen.

Der henvises til lovforslagets § 115 for nærmere om parternes mulighed for at aftale fordelingen af den indvendige- og udvendige vedligeholdelsespligt.

Bestemmelsen viderefører den gældende lejelovs § 24, stk. 1, 1. pkt., om, at reglerne om udlejerens pligt til at afsætte midler til og føre en indvendig vedligeholdelseskonto for det enkelte lejemål ikke kan fraviges til skade for lejeren.

Herudover kodificerer bestemmelsen princippet om, at reglerne i den gældende boligreguleringslov om hensættelse til ejendommens udvendige vedligeholdelse ikke kan fraviges.

Der henvises til afsnit 2.13.1.5. og 2.13.2.5. i de almindelige bemærkninger.