Lejeloven § 99

Det fremgår af den gældende lejelovs § 15, stk. 1, at er brugen af det lejede helt eller delvis i strid med lovgivning, andre offentlige forskrifter, servitutter eller andre lignende rettigheder over ejendommen, som var gældende ved lejeaftalens indgåelse, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen og erstatning. Lejeren kan endvidere hæve lejeaftalen, såfremt brugen indskrænkes væsentligt, eller udlejeren har handlet svigagtigt.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 15, stk. 2, at stk. 1 ikke gælder, hvis lejeren vidste, at brugen var retsstridig, og heller ikke, hvis hans ukendskab skyldes grov uagtsomhed. Endvidere finder stk. 1 ikke anvendelse, hvis det retsstridige forhold ikke har medført nogen indskrænkninger i lejerens brugsret, og udlejeren efter opfordring straks bringer forholdet i orden.

Endelig fremgår det af den gældende lejelovs § 15, stk. 3, at reglen i § 14 finder anvendelse på de i stk. 1, nævnte mangler.

I § 99, stk. 1, foreslås, at er brugen af det lejede helt eller delvist i strid med lovgivning, andre offentlige forskrifter, servitutter eller andre lignende rettigheder over ejendommen, som var gældende ved lejeaftalens indgåelse, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen og erstatning. Lejeren kan endvidere hæve lejeaftalen, såfremt brugen indskrænkes væsentligt, eller udlejeren har handlet svigagtigt.

Bestemmelsen finder anvendelse i situationer, hvor lejeren ikke opnår den aftalte ret på grund af retlige begrænsninger ifølge lov, offentlige forskrifter i form af fx påbud, servitutter eller lignende. Der kan eksempelvis være tale om, at de lejede lokaler ikke må anvendes til beboelse, fordi de ligger i en kælder, som ikke er lovlig til beboelse, eller i et sommerhus, som ikke må anvendes til helårsbeboelse.

Hvis brugen af det lejede derimod er retsstridig som følge af lejerens egne forhold, vil der ikke foreligge en retlig mangel. Fx hvis lejeren benytter det lejede i strid med aftalen.

Når der foreligger en retlig mangel, har lejeren krav på et forholdsmæssigt afslag og erstatning. Lejeren kan endvidere hæve lejeaftalen, hvis brugen indskrænkes væsentligt, eller hvis udlejeren har handlet svigagtigt. I tilfælde af svig stilles således ikke krav om væsentlighed. For mere om misligholdelsesbeføjelserne henvises til bemærkningerne til lovforslagets §§ 95- 97.

Hvis brugen af det lejede er retsstridig, og manglen ikke kan afhjælpes, kan lejeren ikke forlange at fortsætte den ulovlige brug. Udlejeren er på sin side berettiget til at nægte fortsat at udleje lokalerne. Udlejeren vil i stedet kunne i falde erstatningsansvar over for lejeren.

Hvis manglen derimod kan afhjælpes, kan udlejeren ikke kræve sig frigjort fra aftalen.

I stk. 2 foreslås, at stk. 1 ikke gælder, hvis lejeren vidste, at brugen var retsstridig, og heller ikke, hvis lejerens ukendskab skyldes grov uagtsomhed. Endvidere finder stk. 1 ikke anvendelse, hvis det retsstridige forhold ikke har medført nogen indskrænkninger i lejerens brugsret, og udlejeren efter opfordring straks bringer forholdet i orden.

Strider brugen mod lovgivningen, må udgangspunktet være, at udlejeren er nærmest til at kende de lovmæssige forhold vedrørende ejendommen. Udlejeren er derfor nærmest til at bære risikoen for, at brugen er i overensstemmelse med lovgivningen, medmindre lejeren har haft en særlig anledning til at søge forholdet afklaret eller har en særlig indsigt. Lejeren har således ingen pligt til af sig selv at undersøge fx tingbogen angående eventuelle servitutter.

Hvis der foreligger en retlig mangel, som ikke har medført indskrænkninger i lejerens brugsret, og udlejeren efter opfordring straks bringer forholdet i orden, vil lejeren ikke kunne gøre misligholdelsesbeføjelser gældende.

I stk. 3 foreslås, at er det lejede mangelfuldt efter stk. 1, skal lejeren for ikke at miste retten til at påberåbe sig manglen senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse meddele udlejeren, at lejeren vil gøre den gældende. Dette gælder dog ikke, hvis manglen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed, eller udlejeren har handlet svigagtigt.

Efter bestemmelsen behøver lejeren inden fristens udløb blot at påberåbe sig den retlige hindring, men lejeren behøver ikke tillige straks meddele, hvilken retsvirkning lejeren vil gøre gældende. Dette bør lejeren dog gøre snarest muligt.

Reklamationsfristen skal regnes fra det tidspunkt, hvor lejeren ved sædvanlig agtpågivenhed burde have opdaget manglen. Fremgår forholdet af lejekontrakten, må fristen skulle regnes fra tidspunktet for aftalens indgåelse.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 15 i den gældende lejelov.

Der henvises til afsnit 2.10.1.3. og 2.10.2.3. i de almindelige bemærkninger.