Lejeloven § 60

Det fremgår af den gældende lejelovs § 34, stk. 3, at gennemføres lejeforhøjelse, kan depositum og forudbetalt leje kræves reguleret. Reguleringen kan for de nævnte beløb opkræves med lige store månedlige beløb over samme antal måneder, som det pågældende beløb svarede til i forhold til lejen ved lejemålets indgåelse. 1. pkt. finder tilsvarende anvendelse, hvis lejeren har valgt i stedet for depositum at stille sikkerhed i form af bankgaranti eller indestående på deponeringskonto.

Efter den gældende lejelovs § 34, stk. 4, er regulering af depositum og forudbetalt leje efter stk. 3 pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 93, stk. 1, litra a. Har lejeren valgt i stedet for depositum at stille sikkerhed i form af bankgaranti eller indestående på deponeringskonto, finder reglerne for pligtig pengeydelse tilsvarende anvendelse, jf. § 93, stk. 1, litra a.

I § 60 , stk. 1, 1. pkt., foreslås, at gennemføres lejeforhøjelse, kan depositum og forudbetalt leje kræves reguleret.

Bestemmelsen indebærer, at udlejeren i forbindelse med lejeforhøjelser kan kræve både depositum og forudbetalt leje reguleret. Det er ikke en betingelse for regulering, at udlejer har betinget sig dette som vilkår i lejeaftalen. Det er enhver form for lejeforhøjelse, herunder forbedrings- og skatte- og afgiftsforhøjelser, som varsles efter lejelovgivningens regler, der kan berettige udlejeren til at kræve depositum og/eller forudbetalt leje reguleret.

I stk. 1, 2. pkt., foreslås, at reguleringen for de nævnte beløb kan opkræves med lige store månedlige beløb over samme antal måneder, som det pågældende beløb svarede til i forhold til lejen ved lejemålets indgåelse.

Regulering foretages efter bestemmelsen med samme forhold, som den lejeforhøjelse, der giver anledning til regulering af depositum og forudbetalt leje, udgør af den hidtidige leje. Dette indebærer, at udlejeren kan sikre, at depositum og forudbetalt leje til enhver tid i størrelse svarer forholdsmæssigt til lejen. Forhøjes lejen for eksempel med 5 pct., kan depositum og/eller forudbetalt leje ligeledes forhøjes med 5 pct.

Kan der ske regulering af depositum og forudbetalt leje, kan beløbene opkræves med lige store beløb over det samme antal måneder, som de pågældende beløb svarede til i forhold til lejen ved lejemålets indgåelse. Der stilles ikke herudover særlige krav til udlejerens opkrævning af beløbene. Udlejeren kan blot fremsende en meddelelse til lejeren med oplysning om, hvilke beløb der reguleres med, og hvornår de skal betales.

Hvis det er aftalt i lejekontrakten, at der ikke skal ske regulering af depositum og forudbetalt leje, gælder dette. Dette kan være relevant i forhold til ældre lejeaftaler, idet der ikke i medfør af de tidligere gældende typeformularer var mulighed for efterfølgende at regulere depositum og forudbetalt leje.

I stk. 1, 3. pkt., foreslås, at 1. pkt. finder tilsvarende anvendelse, hvis lejeren har valgt i stedet for depositum at stille sikkerhed i form af bankgaranti eller indestående på deponeringskonto.

Det følger af bestemmelsen, at sikkerhedsstillelse i form af bankgaranti eller deponering også kan kræves reguleret på samme måde som depositum og forudbetalt leje kan reguleres efter 1. pkt.

Har lejeren stillet sikkerhed i form af bankgaranti eller deponering, sker reguleringen ved, at lejeren sørger for at få udvidet sin bankgaranti m.v. tilsvarende. Udlejeren kan forlange, at udvidelsen af garantien eller det deponerede beløb sker samtidig med, at lejeforhøjelsen træder i kraft.

I stk. 1, 4. pkt., foreslås, at nedsættes lejen, skal udlejeren med virkning fra nedsættelsestidspunktet foretage en tilsvarende tilbagebetaling af depositum og forudbetalt leje til lejeren.

Hensigten med bestemmelsen, som er ny, er at præcisere, at det ikke kun er ved lejeforhøjelser, der kan ske en regulering af depositum og forudbetalt leje, men at der ved lejenedsættelser skal ske en regulering af disse beløb.

Hvis lejen nedsættes, skal udlejeren således foretage en forholdsvis nedsættelse af depositum og forudbetalt leje. Derved sikres blandt andet, at den forudbetalte leje til enhver tid svarer til et antal måneders løbende lejebetaling. I modsætning til reguleringen af depositum og forudbetalt leje ved lejeforhøjelser, hvor det er frivilligt for udlejeren, om han vil regulere de indbetalte beløb, er udlejeren ved lejenedsættelser forpligtet til at foretage en forholdsmæssig regulering af beløbene og tilbagebetale lejeren det overskydende beløb.

Ændringen gælder for både eksisterende og nye lejeforhold.

I stk. 2 foreslås, at regulering af depositum og forudbetalt leje efter stk. 1 er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 182, stk. 1, nr. 1. Har lejeren valgt i stedet for depositum at stille sikkerhed i form af bankgaranti eller indestående på en deponeringskonto, finder reglerne for pligtig pengeydelse tilsvarende anvendelse, jf. § 182, stk. 1, nr. 1.

Manglende betaling af de nævnte beløb eller manglende sikkerhedsstillelse kan derfor føre til, at udlejeren hæver lejeaftalen i medfør af lovforslagets § 182, stk. 1, nr. 1.

Forslaget er en videreførelse af den gældende lejelovs § 34, stk. 3 og 4. Dog foreslås den indholdsmæssige ændring, at det ikke kun er ved lejeforhøjelser, der kan ske regulering af depositum og forudbetalt leje, men at dette også skal ske ved nedsættelser af lejen. Derudover er ikke tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand.

Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.6.1.3. og 2.6.2.3.