Lejeloven § 178

Det fremgår af den gældende lejelovs § 89, stk. 1, at opsiges en lejer, der driver en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, kan der gives lejeren erstatning for opsigelsen.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 89, stk. 2, at ved fastsættelse af en eventuel erstatning efter stk. 1 skal boligretten ud over de i § 88, stk. 2, nævnte forhold navnlig tage hensyn til:

a) værdiforringelsen af lejerens inventar o. lign. ved flytning,

b) lejerens flytteudgifter,

c) det forhold, at ejendommen skal nedrives eller ombygges, og lejeren er gjort bekendt hermed ved lejeaftalens indgåelse.

Endelig fremgår det af den gældende lejelovs § 89, stk. 3, at lejeren ikke skal fraflytte, før han har modtaget den erstatning, der er tilkendt ham, eller udlejeren ved bankgaranti eller på anden måde har stillet betryggende sikkerhed for erstatningsbeløbets betaling.

I § 178, stk. 1 , foreslås, at opsiges en lejer, der driver en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, kan der gives lejeren erstatning for opsigelsen.

I bestemmelsen fastslås, at lejeren af et blandet lejemål i nogle tilfælde kan være berettiget til erstatning, hvis lejeaftalen opsiges. Bestemmelserne om erhvervsbeskyttelse kan finde anvendelse, selv om lejeren accepterer opsigelsen, og udlejeren således ikke har anlagt retssag om opsigelsen. De nærmere regler for beregningen af erstatningen er i stk. 2.

Der vil efter bestemmelsen kunne opnås godtgørelse for den kundekreds, der mistes. Erstatning for good-will beregnes som udgangspunkt som 1 års overskud beregnet som gennemsnittet af nettoindtægten for de seneste 3 år. Erstatningen kan nedsættes, hvis det skønnes, at lejeren ikke vil miste hele sin kundekreds ved en flytning.

Det er den af lejeren skabte værdi, der skal erstattes. Derimod kan der ikke kræves erstatning for den fortjeneste, der skyldes kvarterets almindelige udvikling.

I stk. 2 foreslås, at ved fastsættelse af en eventuel erstatning efter stk. 1 skal boligretten ud over de i § 177, stk. 2, nævnte forhold navnlig tage hensyn til følgende:

1) Værdiforringelsen af lejerens inventar o. lign. ved flytning.

2) Lejerens flytteudgifter.

3) det forhold, at ejendommen skal nedrives eller ombygges, og lejeren er gjort bekendt hermed ved lejeaftalens indgåelse.

Når en virksomhed flytter, kan indehaveren lide tab, fordi inventar, der er tilpasset de nuværende lokaler, måske slet ikke og i hvert fald ikke uændret og fuldt ud kan benyttes i andre lokaler. Dette vil oftest gøre sig gældende i forhold til skilte og facader, meget butiks- og lagerinventar samt installationer. Hvis en lejer, der kun har haft lejemålet i nogle få år, har ofret store beløb på ombygning og indretning til sit formål, vil der opstå et afskrivningstab. Ved opgørelsen af tabet tages udgangspunkt i de driftsmæssige afskrivninger.

Hvis lejeren efter opsigelsen er i gang med at etablere sig på ny, vil der kunne fastsættes et skønsmæssigt opgjort beløb til nødvendige indretningsforanstaltninger, hvis det ved tilbud, overslag og lignende kan sandsynliggøres, hvad etableringen kommer til at koste.

Omkostninger ved selve flytningen vil være varierende fra branche til branche og i øvrigt afhængig af virksomhedens art og omfang. Det vil være nærliggende at indhente flere tilbud på flytningen for derigennem at tilvejebringe et grundlag for at ansætte størrelsen af denne post. Udover selve udgiften til flytning kan der fx være udgifter til flyttemeddelelser til kunder, udgiften til ændring i brochuremateriale og brevpapir.

Ud over flytteudgifter m.v. vil der som anført i stk. 1 kunne opnås erstatning for den kundekreds, der mistes, jf. lovforslagets § 177, stk. 2.

I stk. 3 foreslås, at lejeren ikke skal fraflytte, før lejeren har modtaget den erstatning, der er tilkendt denne, eller udlejeren ved bankgaranti eller på anden måde har stillet betryggende sikkerhed for erstatningsbeløbets betaling.

Bestemmelsen fastslår, at lejeren ikke skal flytte, før erstatningen er blevet udbetalt, eller der er stillet sikkerhed herfor. Lejeren skal således ikke lade sig nøje med et krav imod en måske ikke betalingsdygtig udlejer.

Som følge af bestemmelsen har lejeren ret til at anvende lejemålet indtil rimelig tid efter, at lejeren har modtaget det fulde erstatningsbeløb eller opnået betryggende sikkerhed for sit krav. Det må afgøres ud fra de konkrete omstændigheder, hvad der må anses for at være rimelig tid.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 89 i den gældende lejelov.

Der henvises til afsnit 2.20.1.8. og 2.20.2.8. i de almindelige bemærkninger.