Lejeloven § 174

¬Efter den gældende lejelovs § 85, stk. 1, gælder, at opsiges en lejer af en beboelseslejlighed efter § 83, stk. 1, litra a, b, c eller g, skal udlejeren uden unødigt ophold tilbyde ham at leje en anden lejlighed i ejendommen, hvis der bliver en lejlighed ledig til overtagelse senest 3 måneder efter den flyttedag, hvortil lejeren er opsagt, og lejligheden skal udlejes.

Efter den gældende lejelovs § 85, stk. 2, gælder, at opsiges en lejer efter § 83, stk. 1, litra b, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde ham at leje en lejlighed eller lokaler af samme art som det opsagte, hvis der efter genopførelsen eller ombygningen sker udleje af lejligheder eller lokaler.

Det fremgår endvidere af den gældende lejelovs § 85, stk. 3, at opsiges en lejer af en beboelseslejlighed efter § 83, stk. 1, litra b, som følge af, at en ejendom ombygges til almene ældreboliger eller almene ungdomsboliger efter lov om almene boliger m.v., finder stk. 1 og 2 alene anvendelse, hvis lejeren tilhører den personkreds, som er berettiget efter den nævnte lov.

Endelig fremgår det af den gældende lejelovs § 85, stk. 4, at hvis en lejer af en beboelseslejlighed, jf. stk. 3, ikke tilhører den personkreds, som er berettiget efter den i stk. 3 nævnte lov, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde denne at leje en passende bolig. En bolig anses for passende, når denne opfylder betingelserne i § 85 a, stk. 2, 2. og 3. pkt.

I § 174, stk. 1 , foreslås, at opsiges en lejer af en beboelseslejlighed efter § 171, stk. 1, nr. 1, 2, 3 eller 8, skal udlejeren uden unødigt ophold tilbyde lejeren at leje en anden lejlighed i ejendommen, hvis der bliver en lejlighed ledig til overtagelse senest 3 måneder efter den flyttedag, hvortil lejeren er opsagt, og lejligheden skal udlejes.

Med bestemmelsen tillægges der den opsagte lejer en ret til at overtage en ledig lejlighed i ejendommen. Som det fremgår, finder den anvendelse i de situationer, hvor udlejeren selv ønsker at benytte det lejede, ejendommen skal nedrives eller ombygges, hvor der er tale om en viceværtlejlighed, samt hvor vægtige grunde gør det magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet.

Bestemmelsen finder efter sit indhold ikke anvendelse ved opsigelse fra arbejder- og funktionærboliger, hvor arbejdsforholdet er ophørt, og heller ikke i forholdet til lejere, der opsiges på grund af husordensovertrædelser.

Udlejeren skal på eget initiativ tilbyde lejeren en lejlighed, der bliver ledig i ejendommen til overtagelse fra opsigelsens afgivelse og indtil 3 måneder efter den dag, hvortil lejeren er opsagt. Det vil kunne forekomme, at der bliver flere lejligheder ledige i ejendommen inden for det tidsrum, der angives i bestemmelsen. Har en opsagt lejer accepteret at leje den først ledigblevne lejlighed i ejendommen, har lejeren ikke nogen ret til efterfølgende og i stedet for at overtage en senere ledigbleven. Hvis lejeren derimod har nægtet at overtage en lejlighed, må lejeren formentlig kunne kræve, at en lejlighed, der senere måtte blive ledig, stilles til hans rådighed. Dette gælder dog ikke, hvis lejerens nægtelse efter en konkret vurdering har haft en sådan karakter, at lejeren har mistet sit krav.

Lejeren har som udgangspunkt en fortrinsret til et erstatningslejemål i ejendommen. Udlejeren kan ikke tilsidesætte denne forpligtelse til at tilbyde et andet lejemål. Det er dog en forudsætning for udlejerens pligt til at stille en ledig bolig til rådighed for lejeren, at den ledige bolig rent faktisk skal udlejes.

Ønsker flere opsagte lejere at leje den samme lejlighed, går den til lejeren med den længste anciennitet.

Hvis udlejeren ikke overholder pligten til at tilbyde en erstatningsbolig, risikerer udlejeren at ifalde erstatningsansvar.

I stk. 2 foreslås, at opsiges en lejer efter § 171, stk. 1, nr. 2, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde lejeren at leje en lejlighed eller lokaler af samme art som det opsagte, hvis der efter genopførelsen eller ombygningen sker udleje af lejligheder eller lokaler.

Hvis der efter nedrivning eller ombygning skal ske udlejning, skal udlejeren tilbyde lejeren en lejlighed eller lokaler af samme art som det opsagte, forudsat at sådant lejemål eksisterer, når byggeriet er afsluttet. Udlejeren har således kun pligt til at tilbyde lejeren en lejlighed, hvis der efter genopførelse eller ombygning sker udleje af lejligheder. Lejeren har en fortrinsret frem for andre til at få tilbudt et sådant lejemål.

I stk. 3 foreslås, at opsiges en lejer af en beboelseslejlighed efter § 171, stk. 1, nr. 2, som følge af, at en ejendom ombygges til almene ældreboliger eller almene ungdomsboliger efter lov om almene boliger m.v., finder stk. 1 og 2 alene anvendelse, hvis lejeren tilhører den personkreds, som er berettiget efter den nævnte lov.

Bestemmelsen omhandler de tilfælde, hvor en opsagt lejer tilhører den personkreds, der er berettiget til de fremtidige boliger i ejendommen. Det vil sige, at lejeren skal være berettiget til at kunne få tilbudt en almen ældre- eller ungdomsbolig.

Er det tilfældet, har lejeren fortrinsret til efter ombygningen at få tilbudt en lejlighed af samme art som den tidligere bolig, hvis en sådan bliver ledig inden for den periode, som er angivet i stk. 1.

I stk. 4 foreslås, at hvis en lejer af en beboelseslejlighed, jf. stk. 3, ikke tilhører den personkreds, som er berettiget efter den i stk. 3 nævnte lov, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde denne at leje en passende bolig. En bolig anses for passende, når denne opfylder betingelserne i § 44, stk. 2, 2. og 3. pkt, i lov om boligforhold.

Hvis lejeren i modsætning til de i stk. 3 omhandlede personer ikke tilhører den berettigede personkreds, skal lejeren tilbydes en erstatningsbolig efter kriterierne i § 44, stk. 2, 2. og 3. pkt, i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om boligforhold. Det fremgår af denne bestemmelse, at den anviste erstatningsbolig skal være af passende størrelse, beliggenhed, kvalitet og udstyr. Boligen har en passende størrelse, når den enten har et værelse mere end antallet af husstandsmedlemmer eller samme værelsesantal som husstandens tidligere bolig.

Udlejeren må bestræbe sig på at anvise en bolig i samme område som den hidtidige samt en bolig af samme standard som den fraflyttede.

Det bemærkes, at den særlige pligt for udlejeren til i disse tilfælde at skulle tilbyde en erstatningsbolig hænger sammen med, at udlejeren i disse situationer ofte vil være en kommune, eller at ombygningen sker i samarbejde mellem en privat udlejer og en kommune. Der vil således blandt andet via kommunens anvisningsmuligheder i alment udlejningsbyggeri være mulighed for at tilvejebringe erstatningslejemål.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 85 i den gældende lejelov.

Der henvises til afsnit 2.20.1.5. og 2.20.2.5. i de almindelige bemærkninger.