Lejeloven § 136

Der er ikke i gældende ret en bestemmelse om fravigeligheden af reglerne om forbedring.

I § 136, stk. 1 , foreslås, at dette kapital ikke kan fraviges til skade for lejeren, jf. dog stk. 2-4.

Bestemmelsen præciserer det udgangspunkt, at kapitlets bestemmelser ikke kan fraviges til skade for lejeren.

Det fremgår ikke af den gældende lejelovs kapitel X, at bestemmelserne i kapitlet ikke kan fraviges. Det følger imidlertid af andre ufravigelige bestemmelser i lejeloven, herunder reglerne om det lejedes værdi, at aftaler, som fraviger reglerne om beregning af lejeforhøjelse for forbedringer til skade for lejeren, kan tilsidesættes. Den gældende boligreguleringslov kan i henhold til gældende ret heller ikke fraviges til skade for lejeren. Den foreslåede bestemmelse præciserer således sammen med stk. 2 og 3 alene gældende ret.

I stk. 2 foreslås, at § 126, og § 130, stk. 1, 1. pkt., kan fraviges ved aftale. § 129, stk. 4, kan ligeledes fraviges ved aftale for så vidt angår perioden for godtgørelse.

Bestemmelsen angiver de af kapitlets bestemmelser, som ved aftale kan fraviges i både regulerede og uregulerede ejendomme.

Lovforslagets § 126, stk. 1, angår udlejerens ret til at ændre det lejede i relation til identitetsændringer.

Lovforslagets § 126, stk. 2, angår udlejerens ret til at råde over kælder- og loftsrum ved installation af varmeanlæg i ejendommen.

Lovforslagets § 130, stk. 1, 1. pkt., angår udlejerens pligt til at varsle forbedringsforhøjelser med 3 måneders varsel.

Lovforslagets § 129, stk. 4, angår udlejerens krav på godtgørelse, når udlejeren tilslutter ejendommen til et kollektivt varmeforsyningsanlæg.

I stk. 3 foreslås, at § 128 i ejendomme, som ikke er omfattet af § 6, stk. 1, kan fraviges ved aftale for så vidt angår lejeforhøjelsens størrelse.

Bestemmelsen angiver de af kapitlets bestemmelser, som ved aftale kan fraviges i uregulerede ejendomme.

Lovforslagets § 128 omhandler beregning af lejeforhøjelsen, når udlejeren har forbedret det lejede. Bestemmelsen kan fraviges således, at udlejeren kan kræve en højere lejeforhøjelse for arbejderne, end udlejeren ville kunne, hvis den var beregnet i henhold til bestemmelsernes ordlyd. I praksis er den sjældent fraveget, da lejeren altid vil kunne benytte sig af lovforslagets § 45, såfremt den samlede leje overstiger det lejedes værdi.

I stk. 4 foreslås, at kapitlets bestemmelser ikke finder anvendelse ved aftalte forbedringer i henhold til § 137. Varslingsreglerne i § 130 finder ikke anvendelse ved beboerrepræsentanternes tiltrædelse af forbedringer i henhold til § 138.

Lovforslagets § 137 omhandler aftalte forbedringer mellem lejer og udlejer, og giver i sig selv mulighed for, at der kan fastsættes vilkår, som adskiller sig fra dem, som kan fastsættes efter reglerne i nærværende kapitel. Bestemmelsen her er således alene til orientering om retstilstanden.

Lovforslagets § 138 omhandler forbedringer, som tiltrædes af beboerrepræsentanterne. I det tilfælde skal der forud for tiltrædelsen afholdes et beboermøde med beboerne i ejendommen. Dette beboermøde således efter omstændighederne træde i stedet for varslet efter lovforslagets § 130.

Bestemmelsen er ikke til hinder for, at forhåndsgodkendelsesreglerne finder anvendelse for aftalte forbedringer, jf. lovforslagets § 137, stk. 2.

Den foreslåede bestemmelse er ny og præciserer alene hidtil gældende praksis om muligheden for at fravige bestemmelserne i nærværende kapitel om udlejerens forbedringer. Der er ikke med den foreslåede bestemmelse tilsigtet ændringer af den gældende retstilstand.

Der henvises til afsnit 2.14.1.7. og 2.14.2.7. i de almindelige bemærkninger.