Lejeloven § 131

Efter den gældende lejelovs § 65, stk. 2, skal udlejeren, inden udlejeren i en ejendom med beboerrepræsentation varsler iværksættelse af forbedringsarbejder, der vil medføre en lejeforhøjelse, som sammen med forbedringsforhøjelser gennemført i de sidste 3 år vil udgøre mere end 60 kr. pr. m² bruttoetageareal, med rimeligt varsel skriftligt indkalde beboerrepræsentanterne til et møde med henblik på at orientere om og drøfte de påtænkte forbedringsarbejder, udbudsmateriale og overslag over forbedringsforhøjelsen. Mødet skal afholdes, inden iværksættelsen varsles, dog senest 2 uger før forbedringsforhøjelsen varsles. Forud for mødet skal udlejeren fremsende skriftligt materiale vedrørende forbedringsarbejderne. Det i 1. pkt. nævnte beløb er opgjort i 2015-niveau og reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Efter den gældende lejelovs § 65, stk. 3, skal udlejeren, hvis arbejderne udbydes i begrænset licitation uden forudgående prækvalifikation, senest på det i stk. 2 nævnte møde opfordre beboerrepræsentanterne til at pege på mindst én bydende i licitationen. Udlejeren skal skriftligt og med rimeligt varsel indkalde beboerrepræsentanterne til deltagelse i licitationsforretningen.

Efter den gældende lejelovs § 65, stk. 4, kan lejeforhøjelsen ikke opkræves, hvis udlejeren ikke overholder forpligtelserne efter stk. 2 og 3.

I § 131, stk. 1, 1. pkt., foreslås, at inden udlejeren i en ejendom med beboerrepræsentation varsler iværksættelse af arbejder, der vil medføre en lejeforhøjelse, som sammen med forbedringsforhøjelser gennemført i de sidste 3 år vil udgøre mere end 63 kr. pr. m² bruttoetageareal pr. år, skal udlejeren med rimeligt varsel skriftligt indkalde beboerrepræsentanterne til et møde med henblik på at orientere om og drøfte de påtænkte forbedringsarbejder, udbudsmateriale og overslag over forbedringsforhøjelsen.

Udlejerens pligt til at inddrage beboerrepræsentanterne udløses, så snart forbedringerne har et sådant omfang, at grænsebeløbet er overskredet for en eller flere af lejerne. Forslaget omfatter såvel fælles forbedringer som forbedringer i den enkelte bolig.

For en lejlighed på 80 m 2 vil dette indebære, at en forbedringsforhøjelse, der tilsammen med andre forbedringsforhøjelser i de seneste 3 år overstiger 420 kr. pr. måned, udløser et krav om inddragelse af beboerrepræsentanterne. Grænsebeløbet findes at have en hensigtsmæssig størrelse i forhold til at afgrænse større forbedringsarbejder, hvor det vil være relevant at inddrage beboerrepræsentanterne.

Mødet med beboerrepræsentanterne skal afholdes med henblik på, at udlejeren orienterer om og drøfter de påtænkte forbedringsarbejder med beboerrepræsentanterne med udgangspunkt i det udarbejdede udbudsmateriale og et overslag over forbedringsforhøjelsen.

I stk. 1 , 2.-4. pkt., foreslås, at mødet skal afholdes, inden iværksættelse varsles. Forud for mødet skal udlejeren fremsende skriftligt materiale vedrørende forbedringsarbejderne. Det i 1. pkt. nævnte beløb er fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 204.

Udlejeren skal forud for mødet fremsende materialet i skriftlig form. Mødet skal indkaldes med et rimeligt varsel, som efter omstændighederne ikke bør være kortere end 2 uger. Det skal afholdes i ejendommen eller på et sted i nærheden af ejendommen, hvor afstanden ikke udgør en hindring for beboerrepræsentanternes deltagelse.

For forbedringsarbejder, der ikke skal varsles iværksat efter lovforslagets § 105, men alene efter lovforslagets § 103, skal mødet afholdes inden denne varsling.

I stk. 2 foreslås, at skal udlejeren ikke varsle iværksættelse af de arbejder, der vil medføre en lejeforhøjelse, men er de øvrige betingelser i stk. 1 opfyldt, skal møde efter stk. 1 afholdes senest 2 uger før forbedringsforhøjelsens varsling.

Det følger af bestemmelsen, at mødet med beboerrepræsentanterne skal varsles og afholdes, uanset om der skal varsles iværksættelse.

Foregår arbejderne uden for det lejede, vil det ikke være nødvendigt at varsle iværksættelse efter lovforslagets § 103. Har arbejderne samtidig ikke et omfang, så varsling af iværksættelsen skal ske efter lovforslagets §§ 105 og 106, eller er ejendommen ureguleret, skal der ikke varsles iværksættelse af arbejderne.

For at sikre, at mødet i alle tilfælde afholdes, inden der varsles lejeforhøjelse, er det fastsat, at mødet senest skal indkaldes til afholdelse 2 uger før varsling af lejeforhøjelsen, når der ikke skal varsles iværksættelse af arbejderne, som vil medføre lejeforhøjelsen.

Mødet skal indkaldes skriftligt og med rimeligt varsel. Se mere herom under bemærkningerne til stk. 1.

I stk. 3 foreslås, at hvis arbejderne udbydes i begrænset licitation uden forudgående prækvalifikation, skal udlejeren senest på det i stk. 1 nævnte møde opfordre beboerrepræsentanterne til at pege på mindst én bydende i licitationen. Udlejeren skal skriftligt og med rimeligt varsel indkalde beboerrepræsentanterne til deltagelse i licitationsforretningen.

Bestemmelsen om, at udlejeren skal opfordre beboerrepræsentanterne til at pege på mindst én bydende i licitationen, giver lejerne mulighed for at bidrage til, at arbejdet sker bedst og billigst.

Mødet med beboerrepræsentanterne skal, i tilfælde hvor arbejderne udbydes i begrænset licitation uden forudgående prækvalifikation, afholdes med rimeligt varsel forud for licitationens afholdelse.

I stk. 4 foreslås, at overholder udlejeren ikke forpligtelserne efter stk. 1-3, kan lejeforhøjelse ikke opkræves ud over beløbsgrænsen nævnt i stk. 1.

Bestemmelsen indebærer ikke, at udlejeren ikke kan forlange lejeforhøjelse, hvis forpligtelserne i stk. 1-3 ikke er overholdt. Det er med formuleringen præciseret, at udlejeren alene afskæres fra at forlange den del af lejeforhøjelsen, som overstiger beløbsgrænsen i stk. 1.

Bestemmelsen viderefører med sproglige og redaktionelle ændringer den gældende lejelovs § 65, stk. 2, om inddragelse af beboerrepræsentanterne i gennemførelsen af forbedringsarbejder. Herudover videreføres den gældende lejelovs § 65, stk. 3, om inddragelse af beboerrepræsentationen i licitationen. Endelig videreføres med sproglige ændringer den gældende lejelovs § 65, stk. 4, om konsekvenserne af, at udlejerens forpligtelser efter bestemmelsen ikke overholdes. Der er ikke med den foreslåede bestemmelse tilsigtet ændringer af den gældende retstilstand.

Der henvises til afsnit 2.14.1.3. og 2.14.2.3. i de almindelige bemærkninger.